亿达中国排名前列半年报 高负债下寻求模式再造

　　亿达中国在今年6月27日正式登陆香港资本市场，8月20日，其公布了上市以来的首份半年财报。从公布的数据来看，报告期内上市公司已确认收入为32.21亿元，较2013年同期增长了98.6%；毛利为人民币10.83亿元，毛利率为33.6%。

　　尽管首次公开募股时受到冷遇，但亿达中国这半年以来的业绩的确引人侧目。分析人士指出，这半年以来，亿达中国在开拓蓝海及模式创新方面都有上佳表现。不过从长远来看，对于亿达中国异地复制以及运营能力仍持谨慎态度。

　　公告显示，截至2014年6月30日，亿达中国共牵头了六个处于不同阶段商务园项目的开发与运营，不过大连以外项目仅有武汉软件新城一个。

　　“异地扩张涉及新的政府关系处理、产品品质维持、全面布局协调能力以及对未来区域经济走势的判断，仅仅在本地市场取得过巨大成功的亿达中国能否顺利解决这些问题，还需观察。”分析人士指出。

　　高负债突进

　　在大连的一系列项目的成功运营使得亿达中国拥有充沛的现金支持其迅速复制。财报显示，目前上市公司拥有现金和银行结余29.65亿元，尽管2014年新项目投入加大，因而该数额相对于去年的35.27亿元有所减少，但仍占总资产的35%。

　　然而，亿达中国的资产负债率从去年同期的140%增长至目前的158%。从债务结构上来看，一年内到期的债务为44亿元，两年到五年内到期债务为106亿元。这样的负债在产业地产业内亦属高水平，即便是一直被诟病高负债运营的华夏幸福基业，2013年资产负债率也仅为87%。

　　不过，在上市之后，亿达中国的融资渠道将更加畅通，融资成本也会相应下降。财报显示，融资成本已经由去年同期的1.5亿元下降36.5%，至报告期内的9700万元。

　　在其先前发布的招股书中，亿达中国表示，所收取的融资净额的45%将用于新土地收购，45%用于现有项目开发，余下不超过10%用于营运资金及其他一般企业用途。

　　“上市之后带来的充沛现金流将被迅速转化为土地收购与项目开发资本，但真正的收益则需等待其商务园模式在各地成熟之后才能显现。”香港某资深证券人士分析。

　　公告显示，2014年亿达中国同时牵头六个处于不同阶段商务园项目的开发与运营，包括大连软件园、大连生态科技创新城核心区商务园、武汉软件新城、亿达信息软件园、大连腾飞软件园及大连天地。

　　上述六个项目中，可出售商务园物业总面积为171万平方米，而建设中的物业面积达到237万平方米。除了5个大连项目相继有部分物业建成并进入销售阶段，少有一个异地商务园项目——武汉软件新城截至今年6月30日仍未进入正式销售。

　　但高负债率并没有阻止亿达中国扩张的步伐。财报显示，集团将在下半年进一步梳理和完善产城融合的商业模式，并根据“巩固大连，稳步拓展”的战略继续加大商务园区运营的拓展和增持有潜力的土地储备。

　　模式再造挑战

　　在半年报中，亿达中国还表示，其商务园开发模式和服务模式都将经历快速转变。

　　与其他强调复制成功模式的产业地产开发商不同，以业内标杆项目大连软件园一战成名的亿达中国却提出“继承和创新产城融合的新模式”。

　　在业内人士看来，亿达中国提出模式再造而不是直接复制，确有其难言之隐。大连软件园模式的成功离不开两个关键因素，一是软件服务外包的自身定位，二是“官助民办”模式的政府支持。

　　对毗邻日韩、拥有天然良港的大连市而言，发展软件服务外包产业可谓占尽天时地利人和，不过放眼内地其他城市，或许再没有城市具备能与之比肩的区域优势。“不过官助民办的优秀模式将是我们异地扩张的同时也将带出去的。”亿达中国的管理层曾不止一次这样表示。

　　然而财报显示，报告期内亿达中国获得的政府补助仅有5万元，而去年同期得到的政府补助达到4357万元。虽然不排除下半年政府补助将集中返还给上市公司的可能性，但是对于上市公司而言，建立自身的运营收益能力刻不容缓。

　　而仅从这半年的成绩单来看，上市公司的主要收入还是来自于物业的直接销售。数据显示报告期内亿达中国营业额为32.2亿元，其中物业销售收入增长123%至29.3亿元，占比高达91%。同样的租金收入和商务园运营管理收入只占4.5%。

　　此外，虽然2014年上半年上市公司毛利达10.8亿元，较去年同期增长52%，但是实际毛利率却由去年同期的43.9%跌至今年的33.6%。

　　对此，亿达在招股书中也承认，在向新城市扩张及为新行业打造商务园项目时，过去的业务模式所取得的成功未必可以复制。对于这只港股新兵，前路必将充满挑战。

责编：张雨枫