谋变云南楼市：健康养老产业转型 度假旅游升级

　　由北京大学房地产总裁黄埔同学会和云南房地产主流媒体联盟共同主办的，主题为“旅游地产思想大交锋”的财智中国大理论坛于8月31日下午在云南大理州大理公馆国际酒店顺利举行。此次活动首先在大理州副州长程云川博士对大理旅游发展政策的演讲中拉开了大幕，之后北大黄埔同学会名誉会长、著名房地产专家顾云昌老师，著名旅游地产营销专家、瑞尔特控股集团董事长朱曙东先生以及著名旅游地产策划专家胡晓莺女士纷纷登台，从国家旅游地产发展大势、旅游地产营销以及旅游地产市场策划等方面，对当前的旅游地产市场进行剖析，共同讨论了云南旅游向云南度假转身所面对的机遇与挑战，如何抓住度假潮下的消费者需求，抓住开发商大量进驻云南时机，并引导旅游地产朝着符合时代趋势的方向转变，促进云南旅游形态的升级，推动云南从观光旅游大省向度假旅游大省转型，并对大理发展旅游地产的方向和思路提出了自己的建议。

　　大理产业谋变转型：绿色健康、养老产业升级

　　对旅游地产来说，绿色健康这个新名词不仅是开发商要积极打造或是创造的生活方式，更是那些懂得享受、懂得健康的人所需要的生活形态。在“健康”这个方面，不得不说大理是十分有远见卓识的，大理州副州长程云川在峰会上提出了2014年——2020年的“大健康”产业规划设计，将打造出“健康大理、休闲之都、养生天堂”的国际品牌。据程云川副州长介绍，大理州未来将循着“1+12+1000”的规划模式，开创1条环洱海的大健康产业片区，在大理12个县市中打造药物种植基地，还有1000个待开发的大健康产业项目。

　　此外，除了“健康”的生活环境，“养老产业”也是现今市场发展的重要趋势，大理将以养老地产为龙头，养老医药医疗为配套，形成养老产业体系化发展态势，并且还将改造升级或新建一批养老设施，进行养老社区试点，由此探索出一条符合大理模式的养老途径。既然是以健康养老为主，大理公馆自然要将健康生活带到业主身边，峰会上，大理公馆携手圣爱中医馆以及吉林中科生物工程有限公司现场进行了签约仪式，代表以上两个公司将入驻大理公馆，为业主的养生生活、健康生活增添新的光彩。

　　吻别房地产黄金时代

　　浅谈白银时代的“三变”

　　中国的房地产市场瞬息万变，捉弄得开发商叫苦连天，连同购房者也陷入地产圈的困局，也正因如此，漫天齐飞的改革呼声越发高涨。对此，顾云昌教授在此次的峰会上，提出了关于转型、创新、开创旅游地产新局面的主题演讲，他用两首歌曲的名字概括了主题内容，一首是《吻别》、另一首是《牵手》，其寓意为“吻别房地产的黄金时代，牵手房地产的白银时代”。而其中白银时代的特点总结起来有三变，即市场变态、政策变味以及产业变形。市场变态就是在这个库存很大的买房市场，不论是商业地产、住宅地产或是旅游地产，都已经从过去的供不应求转变为现在的供大于求；政策变味则更多的是体现在商品房住宅市场的政策变化，过去的政策一直都是控房价，但到现在依然没有将房价控制好，究其原因并不是房地产本质的原因，而是货币的原因，现在的政策不应该再是控房价，而是去库存；产业变形即是产业转型，通过结构调整的转型，同样适用于商业地产、住宅地产、旅游地产。

　　旅游地产需要三种“消费”

　　带薪休假制度热活旅游大潮

北大黄埔同学会名誉会长、著名房地产专家顾云昌老师

　　现在云南已从观光旅游大省向度假旅游大省转变，那么，该如何在这样的机遇下抓住度假潮下的消费需求？顾云昌教授认为云南旅游地产发展的核心正是要将《远方的客人请你留下来》这首歌唱好，让喜爱这个地方的人长住下来才是旅游地产发展的前提。根据经济学家恩格尔的研究，他认为当人们的物质需求满足以后，还需要提高生活质量以及提高精神需求、文化需求、健康需求。所以当今旅游地产新的经济增长点来源于新的消费热点，即是精神消费、文化消费、健康消费。顾教授认为以往的旅游地产并非是真正的旅游地产，但自08、09年开始，中国的旅游地产迅速发展，至今，旅游地产才真正有了味道，因为它顺应了文化、精神等需求。为此，有人提前做出了预测，称中国的老百姓现在已具备了休闲度假旅游的条件，而带薪休假制度这一政策将成为旅游大热的导火索，或在明年年底，中国会成为在全世界范围内首屈一指的旅游目的地。

　　本地文化差异是旅游地产发展的前提

　　大理固然是个钟灵毓秀的旅游胜地，但有的人也许来到这里却不知身旁的山是什么山，身边的海是什么海，这只能归咎于他们对这里了解得不够深。对此，顾教授谈到大理早期做的一部老电影《五朵金花》，正是这部电影让顾教授了解了大理有苍山、有洱海、有阿鹏、有金花，虽然当初是因为一部电影让顾教授与大理结缘，但现在的电影太多，这已不足够让那些不知道中国西南片区有一个地方叫做大理的人去熟知大理，正如程云川副州长所言，日后还将为大理拍一部电视片，或是出书，用笔墨让别人知晓这个地方。其实，大理的文化产业是最丰富的，可以通过文化借助其他的营销渠道向外界传递其本地特色，宣传固然重要，但要深入人心，所以，做旅游地产一定要有自己的特色，同样还要有差异化，不能同质化。在大理，人们追求的是“生活要慢，路上要快”，所以交通方面很重要，值得高兴的是，大理已经开通了北京、上海、长沙、成都等各大重要城市的直航班机，交通的便捷将带来大量的客流量资源，为大理旅游发展画上点睛之笔。

　　　房地产传统营销困境的谋变

　　通过先前顾教授所说的大理纵然有很好的发展前景，但是营销策略也是致胜法宝之一，针对这一点，瑞尔特控股集团董事长朱曙东先生在会上谈到旅游地产的营销趋势，从去年的下半年到今年的上半年三四线城市房地产商压力很大，拿地需要非常之慎重，必须要考虑风险，房地产也回到了当初的高投资高风险高回报的经济学基本状态。在这种状况下，房地产企业需要在三个策略上下足功夫，一是差异化策略，要做差异化的产品，差异化的目的是形成竞争力；二是形成低成本的战略，和别人一样的产品一样的价格，想办法要比别人拿地的成本都低，房地产赚的不是辛苦施工钱，不是省下来的钱，赚的是政策的钱；三是品牌策略，很多人觉得品牌是个虚的东西，但完全相反，万科2000万就进入了成都，换做其它企业这些钱可能一块地都拿不到，这就是品牌的力量。品牌有定价权，有特别的竞争力。

　　朱教授还认为房地产营销就是把房子的产权从开发商手中转移到消费者手中。现在房地产的营销必须刀刀见血，特别是排名前列期的营销不能出现问题。在宏观调控下，影响房地产较大的因素是供求关系决定客户。现在房地产担心的是房子卖不掉，核心是客户。所有客户都应该分ABC三类,A是一定会买的，B是可能会买的C是一定不会买的。朱教授提出现在的营销重点是从三个层面找客户：排名前列找到客户群，第二客户群呆在哪里，第三客户消费特征，把握住这些，营销才会有的放矢。

　　云南旅游地产发展”惊艳“ 度假客群增多

　　在住宅开发受控、商业地产泡沫渐现的时候，旅游地产开发俨然已成为绝大部分房企借助的第三根支柱，然而，海南旅游地产泡沫先驱历历在目，对于大规模扎堆云南的房企们来说，万亿资本推动的是堆满雪山洱海之畔的金矿，还是在造就另一个巨大的泡沫？危机或在梦想一开始的时候就已显现。

       著名旅游地产策划专家胡晓莺开场便说道：“我是一个上海人，但我却熟知大理这个城市，那是因为在自己的微信朋友圈里看到许多人在转发张扬导演的《生活在别处》这部微电影。我到大理的次数算起来已经有47次了，相比丽江而言，我更喜欢大理。房企大手笔在云南投入的旅游地产开发正在成为一种趋势，以富民、玉溪、普洱为代表的一批地区，已经开始向西双版纳、丽江、大理等云南旅游热点区域靠拢。”胡总向大家分享了自己整理的全国目前火热发展的几大旅游地产的发展区域。她说：”首先是海南，我们给了它一个主题叫“走出阴霾，理性回归”。2013年，应该是海南地产的转折年，无论是土地交易，海西商品房的量价均呈现出理性回归的态势。西南板块是除了海南板块以外，最为热闹的区域。而云南作为西南板块发展的引领者及在这一年当中可以用“惊艳”来表达。全国百强房地产企业纷纷布局云南旅游地产，西双版纳、腾冲也是势不可当。在这样一些板块购买度假的客群从全国来看也会越来越多。“

　　浅谈未来五年旅游地产开发趋势

　　从项目开发来讲，胡总把未来五年旅游地产开发趋势总结为五大主要趋势。排名前列，旅游地产布局中心由远程旅游目的地转向成交休憩带；第二，旅游地产开发由重销售转向重运营；第三，旅游地产产品将由第二居所转变为1.5居所。现在在各地城镇化发展过程当中及其实旅游地产是各地旅城镇化发展主要的产业带动力，既然有这样一种需求，只要能解决交通可进入性，未来也会有越来越多的人把旅游地产从纯二居，变成1.5居，就是居住的时间可能会提升；第四，旅游地产的产品复合度将进一步提高；第五，养老度假地产将成为旅游地产的发展热点。这里所谓的养老度假是真正针对的是70岁左右的活跃性老人，这是值得关注的主要发展趋势。

　　云南优越的自然环境是旅游地产发展的基础

　　胡晓莺女士分析道，云南旅游地产获得蓬勃发展究其原因在于丰富的旅游资源、独具特色的民俗风情。作为旅游目的地，云南的许多地方，如大理、丽江、版纳、腾冲、香格里拉等等都在国际国内旅游市场上享有很高的知名度和美誉度，诸多的世界自然、人文遗产地及高级4A、5A级景区，使得云南有了坚实的客源积淀。纵观全省，大理、丽江和腾冲是云南旅游地产发展得较好的三个区域。大理气候温润、城市古朴、民风纯良，是发展“大昆明3小时旅游圈”的重要目的地。丽江作为中国知名旅游目的地，国际国内游客量每年都在成倍增长，作为滇西北旅游线上的重要一站及联合国教科文组织的双遗产地，有着不可复制的稀缺性旅游资源。腾冲自然环境优越、历史源远流长，地处边境要塞，80%的城市森林覆盖率和优质的地热资源，使得旅游地产的开发具备了优质的基础。