楼市调整了一年多 其实常州房价控制的挺好

南京的万人排队买房盛况，刷爆了很多人的朋友圈，同一区域10个楼盘一起启动验资报名登记，不少楼盘排队人数超千人。值得注意的是，由于热度如此高，10个楼盘全部要求较低八成首付，有一家甚至要求认购当天付清首付，最长的则是7天之内付清首付。如此严苛的买房条件之下，依然有如此多的购房者趋之若鹜，引人深思。

而这个现象，很好的体现了一个逻辑，那就是在深度调控的城市，一旦市场集中放量，市场所呈现出来的面貌就是这样。

笔者对南京的市场了解不多，只能说，用这个现象来反观自去年房价上涨开始后的常州，这一年多的时间，常州楼市的变化又呈现出怎样一种趋势呢？

“全款才是硬道理”？

在南京抢购潮中，我们可以看到的是，八成首付变成标配。很多人可能会有疑问，八成首付还让这么人排队，南京人真的都这么有钱吗？当然不是。包括常州，从今年开始不少楼盘要求全款付款、八成首付、六成首付等，甚至连大部分刚需盘都要求至少50万验资。这是为什么？

首先是去杠杆背景下的硬性要求。曾经有网友问笔者，常州目前公积金贷款20%首付的标准有没有变，笔者首先得回答，这个要求并没有变！但是，基本实现不了。按照较低标准，一套100平米的房子，均价10000元/平米（上周常州住宅成交均价在12000元/平米左右）。公积金家庭较高贷款60万，首付至少要40%万，也就是说至少40%。那如果就只想付20%呢，能否选择组合贷款呢？从政策层面来讲，公积金允许组合贷款，但目前大部分银行组合贷款都不接受，即使接受，放款时间也可能需要几个月，这种情况，20%的首付等于痴人说梦。再说纯商贷，同样的代理，一方面是贷款利率大部分银行都有所上浮，一方面是不少银行放款速度极慢，这也就是为什么，有些楼盘的首付要求会这么高。

其次是开发商回款需求。在房地产行业高度集中的情况下，包括常州，大家都可以看到，目前市面上在开发的楼盘都已集中到少数有实力的开发商手中，而这样的开发商基本上都是各处拿地加上项目高速开发，这种情况下，回笼资金对这些开发商来说非常重要。购房者能接受的首付程度越高，对开发商来说当然越好。

最后说一句，在现阶段，暂时还没有政策规定要求全款是不被允许的，没有禁止即是合理存在。

供求关系逐步走向稳定

去年8月底开始，受房价上涨预期的影响，不少投资客大规模涌入常州市场，这这个过程中，一方面是房价被进一步催高，另一方面也是激化了常州新房市场的供求差，而去年的金九银十也是创下了历年来的成交量高峰。在接下来的近一年的时间里，其实常州新房一度处于供求不平衡的状态，库存一路走低，导致房价上涨预期持续。随着4月常州房地产新规出炉，加上受周边城市政策紧缩的影响，今年下半年开始，投资客（并不是全部）逐步撤出常州市场。加上市场供应端的发力，大部分开发商在无论是出于自发还是政府的监督，开发进度都在加速，以及新入市地块的加速开发，从十月下半旬以来的市场表现可以看出，常州新房目前的供需关系已经逐步开始往平衡的方向过渡。

房价控制得当

说这句话可能会引起很多人的不满和谴责。但这就是事实，房价不可能回到去年的水平，但也不可能永远停留在现在的水平。

笔者一直认为，常州的政策是宽松的，但相对于其他城市，这个宽松的政策笔者觉得，还是比较得当的。首先是宽松的面，就常州来说，政策的宽松是体现在对购房者的限制上，不限购、贷款政策也相对宽松，虽然限售，但也只有两年，买房环境相对比较好，没有压制需求，对投资来说其实影响也并不大。但是，对于开发商来说，整体政策还是比较严格的，虽然常州没有单独的明文文件，但连续两年住建部要求的检查内容在常州执行的都比较严格。同时，包括预售价格限制、开盘时间限制等，在常州也是确实在实行的。

在经历了去年投资客的哄抢之后，其实常州的新房供应一度是非常紧张的，如果说供求关系影响房价，那么顺其自然的发展的话，现在的常州房价均价应该在另一个高度。然而也正是由于各方面的管控，目前的常州房价基本持稳，但这并不意味着常州的房价就没有上涨动力了，毕竟随着长期的发展，包括土地成本的提高，包括物业形态的更迭，房价还是有一定上涨动力的，只能说，在现阶段，其实常州房价算是控制的比较好的。加上在政府的作用下，供应有序，没有大规模爆发的供应，常州整体市场应该算是比较稳定健康的。