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为什么说新政后常州房价不会降?买新房正是好时间

2017/04/11 06:00 来源: 搜狐焦点网 作者: 夏昌兴 评论
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在苏南其他城市都出台或者加码了限购限贷政策后,常州已经是风声鹤唳,市场情绪极度敏感。

搜狐焦点常州地产讯 在苏南其他城市都出台或者加码了限购限贷政策后,常州已经是风声鹤唳,市场情绪极度敏感。上周五,许多业内人士开始传言,常州楼市新政将在周一出台,许多楼盘在周五和周六提前开盘,购房者连夜排队抢房,连夜签约。大家关注许久的常州楼市新政终于在4月8日晚来了!虽然常州购房者都没有指望新政能够降低房价,能够让楼市彻底“熄火”,但好歹让大家知道了:我会不会在买房的半路上躺枪?

政策虽然来了,却不如想象中严厉,没有限购,也没有限贷,许多人关注的是常州房价会怎么变?常州市场需求与预期将发生什么变化?我们先来逐条解读下新政:

NO. 1|壹

第一条和第二条的核心内容是在2017年市区供地计划的基础上再新增供应经营性开发用地1000亩,引导开发企业根据市场情况调整开发节奏,推出更多房源。

常州从去年下半年以来,房价之所以能涨起来,主要就是因为库存去化面积锐减,供应量少,2014-2016年常州一直在执行“三年不供地”的政策,在如今库存去化面积下降至只剩210万方左右后,常州市区的土拍却迟迟未来,供应量不足导致市场高热。

去年9月,常州国土局召开了房企座谈会,介绍了2017年供地计划:2017年常州市区土地出让总量不超过2000亩,可能控制在1500-1800亩之间,因需供地,促进板块平衡。此次新政是在上次的基础上再新增1000亩,加大2017年常州的土地供应。而且这次新政也暗示了一个信号,就是常州今年的土拍是“势在必行”的,已经“箭在弦上”了,契合4月初住建部规定的“去化周期6月以下城市,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。”

另外,去年12月底,常州出台了《关于确认预售资金第三方托管机构的通知》,规定能够按规定落实预售资金第三方托管的项目,预售工程形象进度达到正负零以上就可上市,这一举也加快了常州楼市许多热门楼盘的上市速度,所以现在常州有很多楼盘才刚开始打地基,或者工地还无任何动静,就可以拿到预售证开盘销售。

NO. 2|贰

第三条和第四条是此次新政的重点,调整公积金二套房的首付至50%,新购买商品住房(包括二手住房)的,取得产权证后满2年方可上市交易,以网上备案的日期为划分时间点。

上调公积金二套房首付比例,这对于那些可买可不买,在常州本地缴纳了公积金的本地人或者新常州人,影响是显著的,之前是跟风买,怕掉队,现在杠杆一去、门槛一高,有可能会“偃旗息鼓”,但也可能继续跟风买买买。不过对于外地投资客来说,目前商贷的首套房和二套房的首付还未变动(今天笔者曾致电了常州各大银行,大多银行都不接电话,仅有农行的工作人员回复说目前常州商贷二套房首付还是执行30%),外地投资客没有在常州缴纳6个月公积金,基本上都是采取商贷或者一次性付款买房,常州的新政对他们没有任何影响。

第四条是增加了流通难度,如果购房者是之前买的房,完成了网签,那么他是不受此次新政影响的,但如果是最近几天购买的,还未备案成功的,则刚好卡在了新政这道关口,一般新房的交付时间都是开盘后一年半到两年左右,拿房后大概3-6个月左右才能拿到不动产证,拿到证后还得等两年后才上市交易,这么一来一去,也要4年左右才能进入市场流通,进一步打压短期的投资性需求。

不过对于这一条,许多人也有争议,一些人说这样会使二手房的供应量减少,促使常州房价继续上涨,笔者认为这种说法也“站得住脚”,毕竟供求关系决定价格,但目前常州新房实行了限价政策,供求关系的矛盾只会导致人们几个人抢一套房,却不会促使房价继续大涨,房企备案价格太高,政府也不会通过。而二手房的价格还是要参考周边新房价格来定的,除非具有突出的地段或者学区优势,否则高于新房价格的话,购房者宁愿不买,也不会愿意“将就”。

NO. 3|叁

第五条到第八条的核心内容是加强商品住房价格管理,加强二手住房交易税收管理和整顿规范房地产市场秩序。

目前常州楼市还是存在许多乱象的,比如常州某些楼盘捆绑车位销售,变相涨价;有些楼盘根据市场形势,连续变动备案价格;有些人先买房然后又立马转手,赚取中间差价;二手房存在“阴阳合同”,偷税漏税等。此次新政的第五条到第八条就是为了打击房企和中介的违规乱象,严格监管,大大提高炒房的资金成本和时间成本。其中规定新建商品住房备案价格的调整周期不得低于2个月,就是为了防止房价过快上涨。

第九条是加强住房保障工作,主要是为了解决中低收入住房困难家庭、新就业大学生和稳定就业的外来务工人员的住房问题。对购房者没有什么直接影响。

NO. 4|肆

其实从各地调控后楼市发展的经验来看,许多都出现了越控越买,越调越涨的现象,购房者对于调控的“免疫力”极高,这其实也并非是政策的失灵,而是市场反应的滞后与热度的惯性延续。

而且这次常州楼市调控,其实也是很温和的,对楼市的影响非常有限。上面也说到,新房的售价当前是受限价政策影响的,供求关系的矛盾暂时还不会有所改善。所以未来一段时间内,受利益刺激,手上有余钱的购房者还没有找到房产以外的新投资渠道,仍将继续入市抢房,导致常州房价还是会稳步上涨,下跌不具备可能性。

个人也深深觉得政府还有“后手”,说不定后期常州会出台限购,或者要求外地人在常州买房需缴纳满一定时间的社保,亦或者会增加商业贷款的首付比例。这几样政策出台对投资客来说,才是“大杀器”。

首套房需求购买永远在当下,毕竟现在公积金和商贷的首套房首付都没有调整,买新房正是好时间,因为现在有政府帮着你控制房价,但是对于那些自有资金不足的改善族,就要悠着点。当心土拍制造的供应上涨,需求透支后,将来想转手并非那么容易。

责任编辑:夏昌兴  JN117
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