专家:房地产调控基调不变 仍存结构性投资机会

2017年全国两会正在火热进行，每年两会上，房地产都是一个热门话题。不过今年两会传递出的“去库存”、“调控”等政策似乎和去年并没有区别。那么今年投资房地产和房地产股票又有哪些新的机会？

据记者采访了多名专业人士，他们认为今年总体基调虽仍是“去库存”，与去年无太大差别，但仍存在结构性、区域性的机会，投资者可仔细“淘”，利用年、季报行情寻找低估值优质标的。
　　“调控”总基调未变
　　回顾国务院总理李克强所作的《政府工作报告》，有关房地产方面的信息可以用10个关键词概括，分别是：去库存支持自住和进城人员购房需求、建立和完善促进房地产健康发展的长效机制、加强房地产市场的分类调控、棚户区改造、深化户籍制度改革、支持中小城市和特色小城镇发展、推动建筑业改革、推进海绵城市、深化农村土地制度改革试点、维持货币的流动性基本稳定等方面。
　　招商证券分析师赵可认为，报告所提到的“支持中小城市和特色镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用”的提法，为今年的亮点。因为中小城市和特色镇并不是广泛意义上的三四线崛起，而是对大都市圈的强化。
　　另外一项可能对房地产行业产生重大影响的政策——房产税的征收今年也没戏了。十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹表示，房地产税法列入了本届人大五年立法规划，但今年没有提请人大常委会审议的安排。
　　早在去年12月，中央经济工作会议提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。随后，官方又表态，支持各地区在房地产税等方面探索创新。为此，今年两会前，市场一直预计今年两会上可能会明确房地产税相关的政策，作为给房价降温的调控手段。但傅莹的这一表态，意味着至少在今年不用再期待有房产税了。
　　而在与房地产市场密切相关的个人信贷政策方面，3月10日，中国人民银行行长周小川在回答记者提问时表态称“今年的个人住房贷款会随政策调整适当放慢。”
　　周小川说，个人房贷增长有利于居民买房，有利于三四线去库存，但可能会导致一二线房价上升。总体来看，资金开放会带来一系列的供给，不要简单的看只是买房子，而是会传递到很长的产业链。预计今年住房贷款还会以总体比较快的发展，央行会适当平衡，随着政策调整会适当放慢个人住房贷款的速度。
　　知名经济学家宋清辉认为，对全国房地产市场影响较大的其实是涉房信贷政策。适度放宽或者收紧涉房信贷政策有助于稳定房市。当前，由于部分二线城市及多数三四线城市房地产市场处于库存积压状态中，有待资金对房地产市场进行配置，应适度放宽信贷政策。如果在这类城市收紧信贷政策的话，不仅不利于这些城市去库存，更不利于当地其他产业的发展。而一线城市和部分强二线城市房地产市场，由于人口净流入原因导致房价整体上涨，因此需要收紧信贷，以防资源配置被严重扭曲。
　　一线城市投资机会还在
　　既然房地产政策未变，那今年还适合买房投资吗？目前，从房地产市场销售情况来看，房地产调控政策产生的效应在各城市表现分化。尽管各券商的研究报告中对全国楼市的成交量数据有不同的监测结果，但总体而言结论一致，即三线城市销售火爆，一线城市楼市销量明显收缩。
　　中投证券在研报中统计，今年2月，一线城市的一手房成交面积同比下降15%；二线城市同比增长13%；三四线一手房的成交量则增长30%。如果剔除春节的因素，则一线城市的一手房成交量同比下跌38%，二线城市的一手房成交量同比下降了33%。
　　形成对比的是各线城市的土地市场的楼面价有所变化。光大证券的研报中透露，2017年2月，一线城市的楼面均价同比下降了69%，二三线城市则分别大涨，同比涨幅达130%和29%。
　　但也有研究人士对三线城市的这种成交量向好的持续性存疑。长江证券在3月2日发布《三线成交回升明显，总体累计仍然下滑》的研究报告，提出，一方面，2016年3月份，本轮楼市启动爆发式增长，国家统计局数据显示商品房成交同比增速大幅上升至37.7%，因此，今年3月将面临较大的基数劣势。另一方面，成交表现较好的三线城市持续性存疑，由于三线城市受限购溢出、返乡置业等短期因素影响比较明显，春节过后持续性存疑，而且也面临3月份高基数问题，因此不看好三线城市成交放量的持续性。
　　宋清辉认为，虽然市场反映一线城市中如深圳的楼市价格下跌，但一二线城市的房地产仍有投资机会。他说，一些城市房价之所以出现上涨，往往是因为这座城市的综合能力在不断增强，形成了较强的发展产业链，这便成为了吸引高水平人才、高端企业等各种资源不断进入。由于中国经济发达的城市数量较少，在全局上出现了资源分配极不合理的情况，经济发达城市的人均拥有住房极少，但在三四线城市和中西部城市的人均住房拥有率较高。
　　宋清辉建议，希望政府能够为三四线及以下城市引入高水平、高层次人才和中高端企业，一能推动当地经济发展；二能够消化掉当地过剩房地产库存；三能降低一二线城市住房市场的压力。
　　可抓住年报季行情
　　而对于股市的房地产板块类个股而言，因2017年对房地产政策仍将是趋紧的一年，多名房地产行业的分析人士认为，政策维持稳中收紧意味着今年房地产板块难以出现趋势性行情。但投资者可以抓住年报行情。
　　中投证券认为，板块短期或受再融资及房价持续上涨可能继出台调控政策影响难以有佳表现，年报公布期间注意2015-2016年量价齐升促进公司业绩释放的短期个股机会。长期需关注来自于中国城市群加速发展带来行业区域性结构机会，以及因此受益和增长的公司。还可关注行业优胜劣汰下转型谋变低估值机构资产配置红利类公司。
　　长江证券分析师蒲东均也认为，2017年房地产的政策依然收紧，基本面继续向下，板块难现趋势性行情。但从板块历年复盘情况来看，在具有充足业绩保障的年报季，地产大概率走出一波行情，且板块相对PE越低，收益率相对越高。在2016年房企高业绩以及当前板块较低估值的情况下，建议紧抓年报季行情。
　　在宋清辉看来，今年的两会政府工作报告其实就是房地产市场的新风向标，“稳”也是房地产市场接下来的主基调，预计今年的房地产市场价格和成交量均会保持平稳并健康发展。就资本市场而言，全国两会有可能成为房地产板块的催化剂，3月份投资者可以布局基本面坚实、估值较低的相关个股。