普宅难觅“挤”走炒房投机客

当普通住宅，得准备足了首付，来换一个较低的网签价；提格成非普通住宅，交易中又要承担大笔税费。

这一进一退的选择，恰好成了当前楼市成交时不少人要面对的艰难选择。9月30日，北京出台楼市调控政策“京八条”，文件层面虽然只是简单以普宅和非普宅划分首付情况，但非普宅首付比大幅抬高，对楼市的调控作用却不可小看。在今年连续几轮的上涨后，京城楼市的不少普宅已经升格为非普通住宅，这对于炒房客来说，再想享受大幅贷款来炒房已几乎不可能。

小区73套房仅一套普宅

“京八条”是以普通住宅和非普通住宅来判断首付比例。若是首套房，普宅首付比不低于35%，非普宅则不低于40%；若是二套房，普宅首付比不低于50%，非普宅不低于70%。

实际上，普宅与非普宅有着严格的界限。根据国家相关规定，普通住宅需满足三大条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。价格上本市也有认定标准：五环内标准为单价39600元/平方米、总价为468万元；五环到六环31680元/平方米、总价374万元；六环外23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

如此看来，仅仅是其中的一个价格标准，就已经把不少房子纳入非普宅范围内。“今年前几个月的楼市走势，已经让不少房子都丧失了普宅身份。”北五环一链家地产门店经纪人小宁直言。这个价格标准在2014年发布，距离今天已近两年。

记者专门以位于北五环至北六环之间的北苑家园茉藜园小区的二手房房源作为案例一一梳理。该小区在链家网上公布的在售房源为73套，涵盖不同面积大小的一居室、两居室和三居室。然而，仅仅从价格上看，茉藜园小区里的73套二手房中，只有一套房子总价低于374万元，单价上更是没有一套低于3.168万元／平方米。

这少有的一套普宅，总价虽为350万元，但面积则只有48.8平方米。照此计算，单价也已经突破7万元。

普宅为何难觅？链家网公布的该小区的成交均价走势披露了背后的秘密，从今年年初开始，连续几轮房价攀升期，这个小区由于交通、位置、环境等原因都参与其中，均价从3万多元也涨到了此时的5万多元。房子迈上了更高的价格楼梯，自然也因此抬升为非普宅。

“非转普”须扛极大首付压力

此前的二手房市场，业主报价和实际成交价格超过普宅价格“大限”，并不会被买房人、特别是炒房客看在眼里。

这是因为二手房市场长期存在的“潜规则”。一位中介经纪人披露，买房人与卖房人最终商定的价格虽然是真正的成交价，但网签环节所出现的价格往往会大幅低于成交价。于是，只要网签价低于普宅总价限制即可。

但在银行贷款环节，所办理的贷款额度也都是按照这个网签价来计算。比如五环外的一套两居室，实际成交价为400万元，网签价定在370万元，此前最多贷款259万元。至于无法纳入贷款的部分141万元则只能算为首付，比例其实是35%。

不过，这种“明暗两价”的交易在差距较小、首付较少时还能让买房人承受，一旦报价过高或银行首付比抬高，首付压力就会抬高。此前楼市的暴涨，已经让大部分住宅升格为“非普宅”。这位经纪人说，“业主报价涨了，但网签价不能再涨，只能提高首付。总价涨100万元，就意味着买房人的首付加100万元。”

9月30日，“京八条”落地，首付比抬高，再加上此前的价格上涨，买房人承受的首付压力也就再度抬升。以五环到六环之间一套总价500万元的首套房为例，网签价如果定在370万元，此前需要准备总首付241万元，现在普宅和非普宅分别需准备259.5万元和278万元；如果是二套房，此前准备总首付315万元，现在普宅和非普宅则需要准备315万元和389万元。

新房普宅仅占5成

同样的情况也出现在新房市场。

“北京新房普宅比例只有一半左右。”中原地产首席分析师张大伟给记者列举了一连串数据。在今年前三季度，北京签约的纯商品住宅为11493套，其中超过140平方米的住宅成交3889套，占比达33.8%；不过，如果再考虑价格方面的限制，这一比例将更高。即使叠加自住商品房，新房中普通住宅的比例也仅为52.9%。

业内分析，普宅升级为非普宅，首付比例的抬高，将挤走一部分投资炒房客，给市场降温。

这种降温是双向的。“资金紧张的人开始陷入观望，而急于卖房的业主也开始琢磨着降价。”记者从伟业我爱我家集团获悉，从10月1日开始，新增客源量、新增房源量、合同签订量、带看量等，和政策出台前相比均有明显回落；与之前恐慌的市场气氛相比，预计部分资金紧张的客户或将延缓或取消购房计划；业主也由坐地涨价转为观望，部分客户已经开始主动调低房屋报价，以求快速成交套现，市场逐步回归理性。

“如此看来，预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，而在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。”张大伟说。