6成网友:四季度南京房价会跌 业内称易涨难跌

南京楼市限购、限贷政策双双加码已一周，房价下降的预期正在滋生。365淘房网、扬子晚报推出“关于南京楼市走势预测”的网上联合调查结果显示，60%左右的网友认为南京楼市将量价齐跌，第四季度房价就会出现下降。

“开发商现在有钱，不会急于降价；地方政府也不希望房价大幅下降；买过房的更不希望降价。只有没买房的人希望降价。但历史经验表明，房价大幅下降的机会并不大。并不排除个别楼盘会迫于资金压力甩卖，而从全国品牌房企来看，大规模降价的可能性非常小。”12日晚，上市房企新城控股高级副总裁欧阳捷受访时这样回答。

不过，“史上最严”房地产调控政策正在当地施行，楼市成交量已大幅受挫。统计显示，南京“双限”升级一周来，除11日新房认购量短暂冲高375套外，其余每天认购量均在百套以下。未启限购时，南京楼市每天新房成交三五百套、高时上千套，即便在9月25日重启限购政策至“双限”升级前的14天，日均认购量均超过400套。这也足见调控升级对当地楼市的影响。调控严厉，成交转冷，会否引发房企降价效应，并动摇进一步“开疆拓土”的预期？

“这一轮调控的背景是一二线城市人、地、钱严重错配！人口在不断流入，而供地计划在不断减少，严重供不应求。南京已连续7个月上市量低于销售量，供应透支。今年1-8月，一二线城市商品房销售面积占全国的三分之一，但销售额占近一半；一二线城市拿地面积占全国三分之一，但购置金额却高达74%。今年房价上涨较快的几个城市，如南京、苏州、合肥，土地都供不应求。”

按欧阳捷的说法，这一轮房价上涨有3个主要因素：供不应求、货币超发、投资者的流动导致供求关系被打破。而这一轮调控，目标就是压住一二线城市泡沫及投资需求。上海、南京、杭州、苏州等城市房价都已有泡沫，房价增幅远超收入增幅。调控后投资客肯定被挤出去，刚需和改善客户要注意踩点，会有一些机会，但不要指望房价出现大幅下降。这么分析，理由主要是，其一，地价不降，房价降的概率就小；其二，不少房企在调控前的市场爆发期中，已赚了足够的钱，今年指标任务已超额完成。

前期需求喷涌，加之房价节节上涨，已让南京一批房企提前写完年度“成绩单”，央企保利江苏公司全年销售任务80亿元，6月提高至100亿元，而目前年度销售额已完成150亿元。金地、招商、龙湖、高科等房企也声称完成全年销售指标。搜狐焦点网这两天摸底调查南京13家房企年度销售情况时发现，其中8家已完成任务。

一家央企地产营销负责人称，目前各家开发商都已“吃饱喝足”，基本上没有降价动力。但他也表示，由于买房人预期发生改变，市场交易将迅速趋于平稳，预计第四季度楼市涨价情况会暂时消失，只是降价今年还不会出现。明年的价格走势，届时还需视政策而定。

欧阳捷预计，这轮调控将持续半年到一年左右，后期大量的需求还要释放，而楼市整体去库存至少还需2-3年时间。当然，热点城市抑制房价疯狂也不会放松。从现在到明年“两会”前，还是买房的时机，因为房价很可能就是“歇歇脚”。

开发商并不会因为调控就放弃拿地。他说，“之前市场太疯狂，拿不到地，我们也特别痛苦，拿不到地意味着就要退出市场。目前，上海有地可持续开发的房企只有50家左右，未来南京大约也只会有50-60家房企有持续开发能力。房企有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”

这番话，传递出房企当下心态：在一二线城市土地供不应求格局并未扭转之时，地价上涨预期难以扭转，指望房价迅即下跌不现实。南京当前可售新房量仍处于2.2万套左右的低位，新增供应仍未大规模跟上，所以即便需求下跌，新房供需平衡也有待时日，房价下降基础暂时还不具备。

“房价从来都是易涨难跌，跌是可能的，但不会暴跌。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远分析，此次调控意在抑制资产泡沫，是为楼市能长期健康发展，而不是让楼市崩盘。对于未入市的，如果是刚需或改善自住客户，且具备购房条件，还是要积极看房选房，至于投资客，则要多观望，寻找更合适的时机下手。 

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南京出台较新房贷细则

随着国庆期间各地纷纷出台限购政策，金融部门配合动作也逐步跟上。13日，人行南京营管部发布消息称，此前该行于10日召集辖内各金融机构召开住房按揭贷款通气会，确定首付比例和利率。在一套房还清的情况下，再购买商品房，贷款利率可在基准利率基础上打七折。

按照较新房贷细则，能够享受基准利率七折优惠的主要是以下几种情况：无房无房贷记录者，较低首付三成；无房但房贷已结清者，较低首付五成；已有一套房，且无房贷记录，较低首付五成；已有一套房且房贷已结清，较低首付五成。如果已有一套房，且贷款未结清，较低首付八成，利率在基准贷款利率基础上上浮10%。

人行南京营管部有关人士称，七折利率是此前政策规定的利率折扣下限，当前房贷利率已市场化，具体由各银行机构自主确定。目前市场上的首套房房贷利率多执行基准利率的9-9.5折优惠，由于当前贷款利率已经处于历史较低水平，因此，从银行盈利角度考虑，七折也仅仅是政策要求，实际执行可能性很小。按贷款200万元、等额本息贷款满30年计算，利率九折优惠相比于上浮10%来说，每个月月供可节省1191元。