上涨的房价里 有ABS的一个机会

时隔两年，大中城市的房价再次进入加速上涨周期。

9月19日，国家统计局公布的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70个大中城市中超过8成房价仍然在继续上涨，其中北上广深四大一线城市的房价涨幅更是超过20%。

可以预期，在上涨的房价背后，过高的价格所形成的价格门槛，将一部分购买力拒之门外后，也将间接的带动住房租赁价格的上行，近五年来，北京(楼盘)、上海(楼盘)等地房价、房租的正相关走势正是这一预期的例证。

若从资产证券化(下称ABS)的角度考虑，有稳定性和上涨趋势的房租租金显然能够作为优质的基础资产在市场中获得发行，相比之下，受到经济周期影响更加明显的商业租金则更逊一筹。

然而在限购政策下，商品房市场不同住宅产权拥有者的分散分布，似乎让住宅类租金的ABS只能停留在想象之中;不过房地产市场中一种特殊的存在，似乎让居住类租金的ABS成为可能，那就是商住房。

商住房也被业内称为商住两用房，是指开发商在商业用地基础上对项目进行改建，并以类住宅的方式向市场销售的一种“擦边球”商品房，并可以凭此规避限购政策。

目前在部分一线城市，商住房的交易已经有逾越普通住宅的趋势，仅以北京通州为例，中原地产的一份监测数据显示，今年一季度通州商住公寓就达到了总成交量的31%。

而和普通住宅的产权分散所不同的是，商业楼宇是具有产权集中化、运营专业化的空间的，而国务院办公厅今年6月《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称意见)也对“商改租”的方向进行了鼓励。

“引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。” 意见指出，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。”

国家提出发展租赁市场，一方面暗含了监管层在高房价趋势下对“居者有其所，而未必有其屋”趋势的容忍，另一方面也给类住宅租赁预留了空间。

反观ABS，在正式版REITs放行前，国内现阶段的类REITs项目大多是原始权益人担保下的商业租金折现，例如酒店、旅游等。而同样对比，一线、准一线城市的商住房租金收入显然也有极好的条件成为基础资产并被市场所接受。

谈完买方市场，再说原始权益人。什么对当前的开发商最重要?当然是流动性。

君不见，市值85亿元的融信集团缘何拼命以110.1亿元的高价在上海静安区拿地。原因自然在于，土地资产仍然被视为当下抵押融资机制中的核心构成。

开发商的算盘无外乎通过短期拆解融资拿地后，可以再通过土地在商业银行处置换到长期限、低成本的资金使用，而土地后期的增值与溢价也被这些地王收入囊中。

那么有稳定的、类住宅的租金流入的商业项目，显然也更具有通过ABS渠道实现结构化融资的价值，如此一来，开发商也有进一步推动和开发租赁类地产项目的动力。此外，和传统的土地抵押融资相比，商改租和租赁项目的结构化融资，也是对参与方资产管理能力的考验，也更适合由专业的原始权益人(开发商)、资产管理人(物业、券商、地产投行)进行精细化分工。

毕竟好的物业运营、周边配套是租金价格提升的直接保证，也能给ABS持有人带来正面收益。