房价高企投资者进入观望阶段

　　我们是否还能投资楼市?

　　进入今年，楼市并不平淡。自2月下旬开始，以国五条为主打的新一轮楼市调控面世，在实施细则中重提“20%个税”重典，于此同时，房价依然居高不下。面对这种情况，楼市投资者的心态变得复杂：一方面，政策显示调控不会放松，房价又已经升到高点，楼市升值前景难以预测，一方面，房价依然高企，房子似乎仍具升值保值的功能。在这种情况下，很多投资者进入观望阶段，“等等看”成为他们的普遍心态。

　　“多房族”患焦虑症

　　小杨觉得，今年以来，把买房作为投资的人明显变少了。

　　小杨是正定一个楼盘的售楼员。这个楼盘在当地属于高端项目，均价接近6000元。他说，在当地比这个楼盘价格还要高的不多。“来投资的客户啊，怎么说呢，我觉得已经很少了。主要是因为价格太高，升值空间有限。像我们这个项目，客户群就是以自住为主。”小杨说，他感觉目前投资住宅的人“仍然有”，但都是“小打小闹”，像前几年那样全民炒房的情况已经非常少见。即使是投资买房，大多数人也更倾向于价格便宜的城乡交界地段，而不是价格已经达到高点的城区——— 这一点对于正定和石家庄都适用。

　　他说，他们这个项目开盘后，也有不少客户来找他咨询过，想投资，不过很快就打退堂鼓了。“我记得一个客户，说是老家在正定，本人在北京发展，想在老家投资一套房产，不过没想到价格这么高。最后，他觉得投资前景不太明朗，就没投。”

　　高高在上的房价，不仅是很多有投资想法的买房人担心的因素，同时也是多套房持有者密切关心的问题。在石家庄市一家咖啡厅，拥有三套住房的石家庄市民张然(化名)有些焦虑地询问记者：“你说房价还会继续涨吗?”

　　张然刚刚结婚。他是土生土长的石家庄人，妻子也是本市的。他的三套房产包括家里为他准备的一套旧房、他自己用公积金购买的一套新房和妻子名下的一套房产。本来，他是同事们羡慕的“地主”、“多房族”，可是最近，他突然开始忧虑起自己的资金安全。他觉得，房价走势并不乐观，甚至考虑将其中一套房产卖掉。

　　张然自己认为，房价太高了，高得已经超出理性，不知什么时候泡沫会崩溃。而且，“国五条”的出台让他更加不安，其中二手房“按差额征收20%个税”的条款让他觉得政府政策也不鼓励一户持有多套房产。再加上一直悬而未决的房产税，张然觉得，持有多套房开始变得“不安全”，还不如卖掉一套，去尝试别的投资方式。

　　张然的心态反映了很多城市家庭的焦虑。这些拥有两三套房的城市家庭，往往是通过自己本身或者上一代的劳动收入积累财富的代表。在过去投资渠道狭窄、货币贬值较大的时期，多套房产给了他们心理上的安全感。然而，随着房价越来越高，他们开始有了房价停涨、甚至下降的担心，加上政府可能向转让和持有环节征税的政策预期，“多房族”们已经开始考虑其他投资方式。

　　房产和股票，是过去十年中国的两种投资工具和私人财富载体。

　　投资者心态改变

　　在二手房市场，国五条则对人们的心理预期有更大的影响，以至于房产经纪人小梁觉得，现在中介的生意不好做，必须对客户热情些，再热情些。“其实原因说白了就是国五条，”小梁说，“头年前，好多想买二手房的客户就不买了，不管是投资的还是自住的都这样，因为想观察观察过完年房价是升还是降，等过完年再买。但是2月下旬一出国五条，尤其是3月1号的细则，想投资的人就更不着急出手了，因为觉得二手房会跌。”

　　现在，小梁所在的这家房产中介连锁店生意冷清，客户不多。他说，好多二手房的交易都集中在3月办完了，那时正是国五条细则出台后、“差额征收20%个税”政策落地前的恐慌期，能办的都办了，现在不着急投资和买房的都在观望，“等等看”是人们的普遍心理，同时也不排除一些人去买新房了。

　　“我们是3月旺，4月淡，5月更淡。”小梁笑着说，现在，不受国五条影响的二手房投资客只有“房虫”了。他们做短线投资，大多是倒腾小户型，不过户，往往是两三个月只内就能倒手一套房子，有三四万的利润。不过，这样的“房虫”很少，也不能影响市场。

　　除了“等等看”，在今年的房地产市场情况下，投资者的心态也发生了其他一些变化。

　　石家庄市一位房地产项目经理认为，当下，一些投资者投资、倒卖的心态在减弱，买房的目的从追求升值转变成为追求保值。一方面，高位的房价让升值预期降低，一方面，调控方向是向转卖环节征税，人们不急于倒手。他注意到，市场上多了一些改善型的买房者，自住、投资两不误，他们倾向于买到房之后自己先住，然后在时机充分的时候再转手，这就是一种保值心态。他认为，客观上，这种行为对于市场也是一个上推作用。

　　小杨则认为，投资者的心态变得“比较复杂”。如果说以前是买了肯定会涨、冲动跟风的心态，那么现在，人们考虑明显成熟多了。投资之前，会对项目做详细考察，会考虑价格、地段、交通、周边配套等等影响升值潜力的因素，如果是商业地产，投资者就会更加慎重，因为相较住宅，商业地产是“技术含量更高”的投资项目。

　　“总的来说，人们的投资倾向是明显降低了，而且投资方向有很大变化。”小杨认为，投资住宅已经到了穷途，商业地产现在在宣传上引导力度比较大，但对眼光的更高要求将大部分楼市投资者拒之门外。

　　一份报告从侧面支持了这个观点。招商银行(13.59,0.26,1.95%)和贝恩管理咨询公司近日联合发布的《2013中国私人财富报告》显示，2012年，可投资资产规模超过1000万元的中国高净值人士超过70万人，拥有的可投资资产规模达22万亿元。报告显示，储蓄、股票和房地产仍是我国高净值人群境内资产配置的主要部分，但所占百分比由60%下降至50%。在新一轮的调控下，高净值人士对房地产投资观望心理增强。

　　房地产去投资化仍困难

　　不过，更无奈的是，房地产目前仍是最现实的“大众投资渠道”。因为目前情况看来，除了房产，几乎已经没有更稳定和实际的投资渠道了。

　　石家庄房产业内人士赵猛说，对于大众而言，投资房产是一个不得已而为之的选择，其最主要的原因是投资渠道狭窄：股市一直处于熊市，黄金更是一路下跌，期货、基金、债券等投资品则对专业知识要求高，不能成为大众投资产品。从这个角度看，只有对专业知识要求不高的房产投资成为大众。

　　在房产投资中，住宅产品比商业地产更受欢迎。虽然商业地产在住宅调控后被视为一个投资新选择，但是它对资金要求更高，同时更需要眼光和水平，需要选择区位、选准切入点，对于大众而言风险较大，所以住宅还是主要的资源投资渠道。

　　更无奈的是，在目前货币宽松、通胀压力大的形势下，大家普遍形成了一种“房产是最稳妥保值渠道”的观念，赋予房产投资一种“资金避险”功能。“钱拿在手里是贬值的，还是房子保险——— 人们普遍有这种心理。人们会想，就算买房的黄金期已经过去了，就算买了房子不升值，但也比把钱存起来好吧，至少最后能落个房子。”当大众寻觅不到更合适的投资渠道、资产保值渠道，房产的“去投资化”就会困难重重。

　　对于“限购是否能限住投资人”这一问题，一位不愿透露姓名的业内人士表示，限购对于抑制投资的效力正在减弱，“购房是限不住的。”在实际操作中，购房者可以正常买卖房屋，只等限购过去再备案。由于限购是临时性政策，以石家庄为例，是一年一延续，明年、后年是否继续执行还在未定之数，投资者对政策有解禁预期。“屡次调控，房价却还是这样，这无异于‘狼来了’，单靠一个限购，是限不住投资者的。”