常州低总价房源供需双降楼盘交付问题频出

　　“近段时间，我们销售中心的到访量明显减少，成交量不温不火，我们所在项目是区域内位置较好的，但上周开盘期间成交也主要靠长期一对一联络的改善型客户。”钟楼区上书房置业顾问达先生说，“尽管节后开始关注92㎡的刚需客户来访量有小幅回升，但仍然以观望为主。相反倒是价格更贵的电梯多层和小高层的大户型更走俏一些。”

　　正如达先生所感受到的一样，常州楼市历经半年多的量价上涨后，在9月份首次出现下滑，10月依旧延续下滑趋势。数据显示，10月15日至21日，上周常州新建商品住宅成交1160套，环比前一周的网签量下跌13.87%。

　　业内普遍认为，造成近期成交大幅下降的原因是，由于经过二季度购房需求的集中释放，楼市有效刚性需求被消耗殆尽；另一方面，房价仍然保持高位，下跌预期的减弱使购房需求面对高房价再度陷入观望。而从另一方面讲，近期楼盘交付的种种问题和新开楼盘入市量的减少也影响了新房成交。

　　常州楼市供需双降，改善型置业接棒

　　常州主城区共四家楼盘（星河丹堤、上书房、璞丽湾、香悦半岛）开盘，均价都在8000元/平方米以上。除了香悦半岛是精装小三房之外，其余三家推出的房源都是大户型甚至是别墅。

　　盛阳地产研究员崔巍认为，从近期的市场看，改善型需求有逐步接棒刚需将本轮市场推向纵深的趋势。刚需新增供应开始减少，同时改善型需求继续入市促销是近期改善型市场成交大涨的主要原因。

　　“楼市去年底拉开了打折大幕，直到今年4月基本以刚需产品为供应主力军，产品成交量也逐步走高。5月开始，大量刚需楼盘加入打折大军，一些中高端项目也纷纷推出低总价房源。”世联地产研究员吴志辉表示，6、7、8月有一部分标杆性中高端项目以低于市场预期的定价入市，取得了不错的销量。这样，前期积累的刚需已经释放得差不多了，靠刚需支撑的市场也慢慢发生改变，改善型置业正在逐步成为刚需群体中的主力军。

　　常州入市项目价格高企，供需博弈仍胶着

　　自9月开始，到目前楼市成交普遍出现下滑，但整个价格指数却并未随之滑落，仍然维持高位。

　　根据中指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年10月上旬，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米，环比上涨0.17%。

　　常州亦不例外。根据盛阳机构的统计，9、10月份常州入市项目价格继续上涨，近30个老项目中有超过20个出现价格上涨，平均涨幅达到了5%。涨幅较大的项目不像以往以城市核心区为主，近郊新城反而成为主力。

　　对此，城西近郊项目泰盈八千里策划主任徐伟玲分析，这些涨幅较高的项目多是前期的跌幅较大项目，价格下调后，超出了区域同类项目定价，导致整个区域的销量向“超跌”项目集中，因此这些项目在存量去化和资金回笼上，都达到了预期目标。当前市场形势开始好转，这些项目的开发商没有了资金和业绩压力，一方面出于利润率的要求，另一方面也谋求以项目升值拉动销量，因此纷纷提高定价。

　　但是，在策源咨询研究中心研究员窦方红看来，房价不可能重回大幅涨价的市场环境。目前所谓的房价开始进入上涨通道，只是之前降价楼盘价格回归，逐渐开始超出购房者的预期，因此楼市进入新一轮的供需博弈阶段。

　　交付质量难以匹配预期，影响后来者购房信心

　　10月份开始，几乎各大业主论坛都在关注着相同的话题：越来越多的交付问题浮出水面，越来越多的业主义愤填膺，这些现象都在传递着一个信号——交付问题动摇了大量的潜在购房者。

　　去年年底开始，开发商为了尽快、有效地聚集那些有资格、有能力、有意愿买房的人，不得不降低价格，推出了大量“以价换量”的楼盘。

　　当时就有业内人士担心，价格降下来的同时，硬件配置、楼盘品质会不会跟着下降？如何保证“降价不降品质”？之前高价买房的业主会不会因为心理落差而各种挑刺，拒绝交付？如今来看，他们的担心并非是杞人忧天。

　　的确就有楼盘已经在交付的时候给自己“适当减负”。武宜路和长虹路交叉处的某楼盘的业主在交付时表示没有看到开发商之前承诺的篮球场和喷泉绿地。针对这个问题楼盘相关负责人表示，他们只是简化园区绿化，选择一些比较实用、低价的植物品种而已。

　　“楼梯只有一楼是铺了瓷砖的，入户大堂的瓷砖是捡来的吧，内墙都是斜的！”对业主来说，最担心的恐怕并不是小区绿化或休闲娱乐设施，而是更攸关工程质量的环节。“这些还是看的见的地方，我们担心万一内部结构减配，配筋级别降低，水泥标号降低，水管、电线材料规格降低，门禁系统减配，看又看不见，说又说不出，那可怎么办啊？”不少该楼盘的购房者在业主论坛上有类似的发言。

　　近期交付的一些楼盘也有类似的问题，名贵苗木无踪影，大堂装修被简化，公共设施设备标准被降低，现场的玻璃门窗与原定的门窗标准、规格并不一致，无论是不是由于降价而引起这样的“减配”，都让业主难以接受。

　　世联房地产资讯机构拓展经理王霁认为，今后，随着更多从“降价潮”中来的楼盘开始交付，购房者对“减配”、“减质”的担心也会越来越多，这无疑会对后来者的购房信心产生很大的负面影响。

　　新城资深策划师程琳则说，降价“减配”是个新事物，其背景是楼市低迷，购房者对价格的高度敏感。但对在售楼盘而言，因为涉及到老业主，有合同的约束，这种情况不会大面积发生。

　　热市做加法，以较大化利润；淡市做减法，以利于出货。如果开发商在前期就调低产品定位，明言减少配置以降低价格，以匹配市场购买行为，可能会更利于迅速出货。（来源：常州晚报）