常州楼市“告别王市长 走进姚时代”之老王篇

着志愿者红马甲的王市长

　　王伟成简历： 

　　王伟成，男，汉族，1951年8月出生，江苏江阴人，1975年6月加入中国共产党，1973年12月参加工作，大专学历，高级政工师。曾任江阴市委书记，2006.01—2011.7，担任中共常州市委副书记、市长；任期内进行了公园免费开放，BRT建设等多项惠民工程。2011年7月25日正式卸任，定居常州。 

　　在得知常州市长王伟成即将离任的消息后，常州各大论坛上铺天盖地的都是关于“老王”的帖子。不管对“老王”是拍砖还是发自内心的赞赏，大多数网友最想表达的还是恋恋不舍之情，以及这“恋恋不舍”之情背后对常州今后发展的关注。网友“龙城飞刀30”在“写给即将卸任的王伟成市长的一封信”中，回顾了这些年王市长在改善民生方面的成绩，认为王伟成是常州最给力的市长。“您来常州这六年，常州市民把您叫做‘亲民市长’。同时，您也是个‘网络达人’，您开通的‘市长与网民’‘每月一告’架起了市长与网民和广大市民之间沟通交流的平台。群众满意不满意、答应不答应、拥护不拥护已经成为您衡量事情的‘民标’，作为一个市长能做到这点是难能可贵的。”对此阐述，很多网友均表示赞同。

　　当“常州低房价”成为现象时，房价却悄悄的爬了上来…… 

　　在王市长任期内，回顾常州楼市，我们发现，常州房价的分水岭在2010年8月份。此前，常州房价虽有涨幅，但涨幅较小，楼市处于缓慢上升的态势；在2010年此后的四个月里，常州房价上涨速度突然加快，四个月即涨了1500元。 

09-10年常州房价涨幅

　　2009年，常州住宅均价为4715元/平，此时的无锡已经6301元/平，2010年1月常州住宅均价为5058元/平，2010年8月均价为5584元/平，2010年9月均价为6000元/平，2010年12月常州住宅均价为6982元/平。到今年6月王市长卸任前，常州住宅均价已是7976元/平。 　　X

　　09年房价低于全省均价千元/平 房价“常州现象”全国关注

　　王伟成做客新华网： 八大原因保常州房价稳定 

　　介绍地方经济发展、展示区域影响力，发掘地域战略品牌。2010年两会期间，新华网与全国上百名市长、书记围绕两会热点话题进行深入交流。常州市市长王伟成2010年3月6日做客新华网，解读以民为本、民生优先的问题。 

王伟成做客新华网谈民生

　　主持人：作为一个常州的市民，看到咱们的市政府有这样一些实实在在的举措能够让我们的民生工程落实下去，让老百姓的生活有一个质量提高，真的是非常的幸福。 

　　现在房价问题已经成为全国上下热议的焦点，请问王市长，常州的房价高么？你们在用哪些举措来解决这个老百姓最关注的问题呢？ 

　　王伟成：房价的问题是我们最关注的问题，常州的房价可以说高的，也可以说不算太高。常州2009年全市商品房销售平均价格4969元/平方米，增幅7.34%,其中住宅平均价格4479元/平方米，增幅15.11%。从普通人民群众的购买力来说，这个价格也是很高了。但从横向比，我市的房价还不算太高。全省2009年商品房销售平均价格为5964元，其中住宅平均价格为5704元，我市都低于全省平均数每平米1000元左右。 

　　房价的问题很复杂，要稳定房价已经是一个系统性的工程，作为我们地方政府，可以说应该有所作为的。常州近几年的房价总体比较稳定，我看主要有八方面的原因：      

　　排名前列、保持供需平衡，从源头保证市场房源的充足供应，保持一个总体的平衡很重要，2005年到2009年，我市当年商品房实际销售、可供销售和在建的建筑面积基本稳定在1：1.3：2.7，这一比例基本保证了“供略大于求”的良性市场局面。即使在2009年需求急速膨胀的情况下，我市仍然保持一定数量的可售房源。 

　　第二、控制土地供应节奏，保持土地供应略大于房市需求。以2005-2009年的五年为例，全市商品房土地供应面积4.3万亩，按平均容积率折合商品房可开发面积5700万平方米。从实施情况看，同期实际商品房销售面积为2900万平方米，潜在可供余量为2700万平方米，实际销售与可供余量之比保持在1：1左右，这样既保证了供应，也遏制了开发商捂盘炒作现象。  

　　第三、政府适时“调冷控热”，确保房地产市场健康发展。“调冷”方面：就是在金融危机最困难的2009年初，房地产市场低迷之际，我市在全省率先出台了《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》，包括实施公积金新政、扩大房地产贷款规模、减免有关税费等措施，刺激房地产业发展。同时，在全省率先实施了经济适用房货币化补贴的"新政"，变"暗补"为"明补"、变"补砖头"为"补人头"，通过启动保障性住房，使极其低迷的楼市困难中启动，实现了"群众得实惠、政府得民心、产业得发展"的多赢效果。"控热"方面：在楼市火爆、房价企高之时，我市立即停止执行相关刺激政策，严控土地供应和新房上市量等，即通过减缩供应、盘活消化存量等措施，稳定房地产市场发展。   

　　第四、加快解决低收入群体的住房，多渠道稳定住房市场。我市把2.8万户困难家庭纳入保障性住房政策体系，减少了这部分人群需求对整个房市的冲击。据测算，这些人群住房需求总量大概在300万平方米左右，平均每年需要60万平方米。由于我市解决了这一需求群体的住房问题，直接减少了当年全市商品房市场需求量的10%左右。   

　　第五、切实做好拆迁安置工作，防止因建设拆迁推动房价上涨。我市城建拆迁面积连续多年保持在100万平方米/年左右的规模，特别是2009年，在京沪高铁、沪宁城铁等国家重大基础设施建设项目的带动下，拆迁量高达121.8万平方米。为了避免短期集中安置推高房价现象的出现，我们一方面加大拆迁安置房的建设，另一方面实行"实物安置"与"货币安置"两条腿走路，把短期集中需求进行必要的分流和延时。近五年，全市建设安置房达万793万平方米，达到同期商品房供应量的21.6%；在拆迁安置中，货币安置的比例达到60-80%。 

　　第六、创新住房保障和公积金贷款办法。创新住房保障办法。2009年我市全面实施了经济适用房货币化补贴，对符合经济适用房申请条件的购房家庭在购房时每户补贴8万元。改革公积金贷款办法。2009年8月，我市实施了“补贴利差”的金积金“公转商补息贷款”政策，对于符合公积金贷款条件的借款人可以办理商业贷款，利差由公积金中心补贴。至2009年12月底，受理“公转商”贷款申请3715笔、8.68亿元，实际发放到账4.74亿元。  

　　第七、稳定市民对房市房价的心理预期。过度的房价上涨心理预期是造成房地产非理性发展的重要刺激因素，我市通过房产信息系统和各种媒体，以“每月一报”、“每周一报”的方式定期向社会通报房源、房量、房价等信息，通过公开、完整、透明的的信息发布，避免购房者被市场和开发商提供的单方面、不对称信息所干扰，由此打击和遏制开发商的人为捂盘和炒作行为。 

　　第八、抑制和防止住房投机炒作行为。我市是一座加工制造业城市，虽然外来人口多达一百多万人，但以中低层产业工人为主，他们虽有购房愿望、却暂无购房能力，因此我市外来新增人口推动购房需求力量相对较弱；我市企业以民营经济和中小企业为主，高端服务业尚在培育之中，因此市区的商办、写字等楼宇价格较周边城市明显偏低，有些城市过高的商品房均价都是由于这类楼宇的价格上升而拉高；我市房地产主要开发力量前几年都以本地开发企业为主，考虑到资金实力、贷款压力和降低成本，大部分开发商选择了"快进快出、低价促销、滚动开发"的商业模式，这也事实上压低了实际销售价格。因此，我市商品房仍以自住为主，投资房比重相对较低，据统计，目前我市拥有三套及以上的明显带有投资性质的购房只占住房总量的10.5%，居民的自住和改善型需求仍为主体，达80%以上。　　X

　　市场角度看：2010年前常州低房价的秘密

　　排名前列财经日报在《常州楼市外冷内热 外来开发商推动地价上涨》一文中提到：

　　“这与常州尴尬的地理位置有关，处在南京与上海中间，两不靠，外来人口也不算多。当然，造成常州低房价更主要的是历史原因。新城地产作为常州乃至在江苏较大的开发商，盘踞一方，走的又是快销跑量的路线，这成为常州房价过去一直保持较低水平的较大秘密。加之新城地产对房价非常敏感，闻风则动，房价一涨它就涨，房价一回落，它就降价。这样灵活的策略，让其他中小开发商难以招架。 

地产大鳄抢滩二三线城市

　　另外，常州房价此前一直保持在低水平，主要是供需关系决定。本地开发商土地储备多，拿地价格也不贵，商品房供应充足，价格自然上不去。 

　　外地大型开发商的涌入，让原本平静的常州房地产市场，一下子不平静起来，土地价格首先上涨。世茂是最早进入常州的外地大型开发商，2006年10月世茂房地产以24.08亿元购得新北区太湖东路一块面积90万平方米的土地开发权，成为当时的“地王”。 

　　随着近年外地大型开发商如上海绿地、莱蒙、绿城、华润、龙湖、万达等陆续进入，一举激活了常州房地产市场。”　　X

　　经济角度看：常州房地产市场稳定的原因 

　　天涯热帖《常州现象：中国当今少有出淤泥而不染房价》一文中对常州楼市如此分析：

　　首先，中央一直以来并将继续将高房价困局的解决之道落在所谓的保障性住房身上。是的，常州早于其他城市进行的保障性住房工作以及货币化发现金给困难市民的创新试验，是低房价的部分原因，这抑制了当地哄抬房价以及所谓刚需购房的积极性。但绝不是低房价的主要原因，中央若想全国推广此法可谓治标不治本，而且上有政策下有对策，结果必定无疾而终。常州之所以该项工作进展顺利有其特殊原因，除常州之外可以说没有一个地方政府是真心想让房价下跌的，否则地卖不掉，卖不出高价，地方政府入不敷出财政困难，岂不是要破产？ 

武进高新技术产业开发区

　　自然而然我们就会问为什么常州的地方政府对抬高地价房价没有这么积极。这也就讲到了常州低房价的真正的最主要原因———常州地方政府不差钱。我国地方政府的收入来源主要就是三大税收中的地方分享部分以及地方小税种，外加土地一级市场的收入俗称卖地钱。说白了，就是（1）地方企业营业税的全部加增值税的25%加地方企业所得税的40%，（2）包括本市境内的个人所得税，城市维护建设税，资源税，房产税，城市房地产税，土地增值税，城镇土地使用税 ，印花税 ，契税，车船使用税，屠宰税，筵席税等等小税种的地方分享部分，以及（3）当地土地出让金的全部。前两者都是国家规定了的税收收入，只有当地民营小企业数量多营业水平高，地方政府才能获得更高收入，别无他法。所以全国大多数地方政府都会把目光转向第（3）项收入也就是土地出让金，地价越高地王越多收入也就才会高，最近几年全国每年上万亿的土地收入尽为各地方政府所有，中央也甚是眼红。最明显的就是一线城市卖地所得基本占当地财政收入一半，比如说北京上海，因为人口众多集聚效应强所以当地郊区甚至农村的地价也不菲。更为厉害的比如说武汉等地，土地出让金总收入占财政收入的70%，地价越高地方政府的收入也就越高，副产品就是在这块土地上建起来的卖给平民的商品房价格也会很高，所以武汉的房价绝不会低，大有后来居上之势。许多在一线城市工作的白领前几年受不了大城市的高房价而回武汉置业，但现在武汉也回不起了。我们回到常州来看，常州当地的数以万计的中小企业遍布全境，每年的第（1）第（2）项税收收入就已经足够常州当地的地方财政需要，并且有闲余可以用来支持当地经济适用房廉租房等为穷人准备的保障性住房的建设，这也就解释了排名前列点常州能较早建设保障性住房并现金补贴穷人的原因。至于第（3）项收入土地出让金，只能说常州地方政府前几年还没有关注到这一块，靠中小企业的税收已经不差钱。 

新科电子集团百万台液晶电视生产基地

　　常州低房价的第三个原因归结于当地保守排外小富即安的地方文化。在2008年之前，常州的各种市政建设商品房开发以及土地出让，几乎只属意常州本地的房地产开发企业，使用各种措施限制外地地产企业进入。这种地方保护主义不仅没让常州的房价像其他兄弟城市那样一飞冲天，而且使得常州本地居民的自住房率以及多套房拥有率在全国也是名列前茅。　　X

　　保障房常州会议是个分水岭 前后落差近500元

　　常州现象一度被其它城市的网友和媒体热议：2009年全市国内生产总值2518亿元，人口440万，人均产值近8500美元。常州工商业发达程度一度超越省会南京，在江苏南部与苏州无锡并驾齐驱，俗称“苏锡常”。按理说，常州的房价也应该超越其他经济弱市，与周边南京苏州无锡平级，并“接轨”上海。而事实却不是，甚至在整个长三角乃至全国城市中都属于房价洼地，让人有点“匪夷所思”。常州市房管局数据显示，2009年常州市商品住宅销售均价仅为4715元/平方米。在整个长三角16城市中属于垫底，不仅低于一线城市上海，省会城市南京杭州，而且低于江苏和浙江的其他所有12城市，包括经济偏弱的扬州泰州南通湖州等。 

李克强总理视察常州保障房建设

　　2010年8月20日至21日 保障房建设工作座谈会在常州召开。之所以选在常州召开这个会议，业内较为一致的观点是，在保障性住房体系的“配套机制”方面，常州走在了前面。常州是全国最早实施经济适用住房货币化补贴的，即符合经济适用住房申请条件的低收入家庭，每户货币补贴8万元。此时常州的均价是5584元/平。 

　　常州会议开完后的9月份常州住宅均价便单月上涨上涨了500元，达到6000元/平。3个月后的2010年年底，常州均价已达6982元，比年初上涨了近2000元，比4个月前的保障房会议召开时则上涨了1500元。X

　　06年到10年 城市化进程下 按不住的常州地价 

　　06年时，青枫公园周边几个楼盘项目当时竞得的住宅用地算下来的楼面价只要600多元，而到2010年保利在钟楼区政府北侧拿的地块折合楼面价已近3000元，短短5年，清风版块的楼面价已涨了5倍。再比如，青龙生活区版块，07年拿地时，地价在1000多元，而10年，景瑞拿的地块楼面价已近3400元。拿地成本的增加，一方面折射了这几年常州成熟化进程中的土地增值，另一方面也反映了开发成本的增加导致房价的大幅上涨。 

2010年常州土地太给力！700万方土地成交266亿元

　　网友在《人间无神仙、世上有能人：别了，尊敬的王伟成先生》一帖中这样评论道：“然而王先生能获得良好的口碑，除了他个人因素，其实主要得益于他当政其间的宏观形势，这就是所谓的“时势造英雄”。自2003年以来错误的房地产政策以及错误的经营城市的疯狂理念，导致卖地财政在全国泛滥成灾，但却也为改造城市的公共基础设施和市容市貌提供了雄厚的资金，而中央的GDP政绩考核又为地方政府的投资冲动推波助澜，并不科学的城市化运动，使得卖地收入还不敷所需，地方政府于是漠视风险而不惜大举借债，这既为主政者提供了表演的舞台和机会，可以为市民做一些好事，但同时也埋下了可持续发展的隐患。 

　　显然，在这样的背景下，王先生也未能免俗。虽然公交、公厕、公园的管理赢得了称赞，但比起医疗、教育、住房这样极端沉重的大山来说，以上的政绩充其量还只是小恩小惠，倘若政府在为市民提供公共服务上更认真、更负责一点，哪怕是只为白血病儿童提供政府救助基金，而不是名为8万元经适房补贴实为房地产托市，或者在任内更多建立一些有利于市民的制度和规范，那么王先生的政绩含金量恐怕要高出许多。”　　X

　　王市长关于常州楼市的经典语录 

　　“2010年常州将在全国率先实现居者有其屋”

　　王伟成：2010年常州将在全国率先实现居者有其屋，这三个层次全市有2.8万户，还有1万户符合经济适用房条件的家庭购买房子的补贴，今年全部到位，还有4千多户的廉租房，还有4千多户的公共租屋， 2010年全部到位，所以居者有其屋的目标在常州明年年底全部实现。  

　　住房无保障 不能算小康

　　温总理今天在政府作报告中指出，要重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。我认为只有实现了‘住房保障全覆盖’，才算真正实现了全面小康。 

　　“我们08年房子的均价四千，控制得很好”

　　针对房价这个问题，政府一直在头疼，感觉到这是要解决的问题。怎么解决这个问题呢？一方面我们要稳定房价，首先我们要充分发挥市场调节的作用，怎么样调节？我们就是对整个商品房的供应宏观上做一些调控，调控我们的户型，以前你这个房价为什么这么高，因为中小户型少，大家都去抢，但是物以稀为贵，太少也不行，所以我们在中小型的，90平方米以下的户型，我们在这个方面加大建设力度，现在我们每年都有500多万平方米的房子供老百姓去选择，这个就好多了。我们周边有的城市卖到一万多、两万多。我们08年的均价才四千，控制得很好。  

　　“调控土地的供应，这个权力在我们手里”

　　我们规范市场秩序。比如二手房采取一系列的措施。我们用这些办法使房价能够稳定住。除此之外，就是我们采取住房补助。我们常州买不起住房，或者现在缺钱买住房，要纳入住房保障的有多少人？所以我们提出“以人为本，全面保障”口号，我们是“分层实施，全面到位”，我们调查下来，我们有2.8万户要保障。这个房子怎么来？我们在商品房开发中，把5%的楼盘拿出来。我们用这些办法，来逐步解决常州房子的问题。我们只能按照国家的法律，按照市场规律。因为我们对开发商只不过是宏观调控，而调控土地的供应，这个权力在我们手里。  

 常州年内准备开工保障性住房项目之一

　　“小康不小康，问问老百姓”

　　王伟成市长：在接受人民网采访时说：“现在我们大家都在建设全面小康。我们常州属于沿海比较发达的地区，我们去年在江苏省成为以县为单位全面达小康的第三个城市。小康的指标有很多，有四个大类25项具体指标，这些指标我们是达标了，但是在老百姓看来，他们最关心的倒不是这些指标，我的感觉是，领导干部比较注重数字指标，老百姓比较注重感觉。平均数并不代表大多数，平均数并不是每个人都是。我们小康不小康，要问问老百姓。不能说我们指标全部达到了就是全面小康了，还不够，老百姓说我们感觉到是小康了。这才能算达到了全面小康。  

　　“常州一定能够建设成为一个在中国有分量，在世界有亮点的城市”

　　王市长在接受《新加坡联合早报》时说“其实，苏州、无锡、常州同属一个活跃的经济板块，是同一家子的三兄弟。常州人诚信、刻苦和进取的精神，是这个城市生生不息的动力。我相信，通过若干年的努力，常州一定能够建设成为一个充满生机活力、人民生活富庶、城市环境优美，在中国有分量，在世界有亮点的城市。”X

　　王伟成任市长期间 五年常州十大变化 

　　常州这几年到底发生了哪些变化？“十一五”期间，常州市城市建设提出的目标是：“一年一个样、三年大变样、五年展辉煌”。在去年常州大学的一次演讲上，王伟成将“十一五”常州城市建设概括为“十大变化”。 

今日常州

　　●骨架拉大了2006年常州将“一体两翼”战略提升为“南北一体，三城联动”，大规模推进南北新城建设。建成了城市高架环线，打通了15条南北大骨架道路，城市南北跨度由2005年的30公里增加到45公里，建成区面积由2005年的150平方公里增加到230平方公里。 

　　●功能完善了建成了常州客运中心、4E级常州机场、常州港、体育中心、大剧院、博物馆、阳湖医院等一大批功能设施。 

　　●道路畅通了至2009年底，全市公路总里程7479公里、公路密度达到170公里/百平方公里，在全省名列前茅；新增高速公路104公里，高速公路通车里程达221公里；新建改造国省干线公路204公里、农村公路1629公里；形成了“二纵四横”高速公路网、国省干线公路大外环，完善了城市道路网，城市交通管理跃升为国家A类城市一等管理水平，下一步的目标是努力建成“交通不堵城”。 

　　●街道靓丽了主城区99条道路杆线入地，对市区74条主要道路和388条背街小巷进行综合整治，城市主要景观道路基本实现“路畅、街美、景优”及景观连续的目标，市容市貌“脱胎换骨、焕然一新”。 

　　●公园敞开了改建和新建了一大批公园绿地，并将收费公园全部提升改造成免费开放公园。红梅公园、青枫公园成为国家4A级旅游景区，红梅公园成为国家重点公园。 

　　●菜场提升了从2007年起对全市建成区内103个菜市场进行分类分期改造，绝大多数菜市场都配置电子显示屏、机械通风、安全监控等硬件设施，实现大型菜市场服务半径在1000米以内，中小型菜市场在500米以内。 

　　●公厕洁净了从2006年开始实施公共厕所“优化布局、改造提升”三年行动计划。至2009年，市区建成区公厕达到801座，比2005净增150座。全市公厕面貌已得到显著改观，而且全部免费开放。 

　　●公交方便了实现城乡公交一体化，建成了快速公交一、二号线及六条支线，空调车比例明显提高，公交出行比例由2005年的8.9%提高到目前的25.5%。公交低票价、惠市民，公交车全部实行一元一票制，刷卡六折、学生卡三折、60-69岁老年人五折、70岁以上免费。 

　　●城乡变绿了近几年新增城乡绿化面积10382公顷，超过常州解放至2005年的绿化总面积。目前，建成区绿化覆盖率42.2％，人均公园绿地12.3平方米。966个村达到“三清一绿”标准，480个村达到“五化三有”。 

　　●河水清多了实施“清水工程”，对市区60条河道采取清淤、活水、截污、生态修复等措施，市河重新成为市民休闲和亲水场所，“三河三园”成为城市建设新亮点和旅游新景观。疏浚县乡河道263条，整治村镇河塘9400多个。

　　相关推荐：《常州楼市开启“姚时代” 八大问题问政新市长》