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黄半仙看房丨佳兆业天御的皇帝新衣

2018/04/24 14:35 来源: 搜狐焦点网 评论
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有个梅溪湖的项目,在周边项目开盘秒光的背景下,随风潜入夜,闷声发大财,以大家缺房我有货、不求热销但求买动的姿态,在2017年的一波行情中,居然销售名列前茅,这个项目就是佳兆业云顶梅溪湖。

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黄半仙看房



半仙聊八卦

从长沙的城市精神聊起

    曾看到一个段子,说是二战史上有两个城市,因以玉石俱焚为代价,通过焦土抗战方式,抵御外来侵略者而名闻世界,这两个城市,一个是苏联的莫斯科,另外一个是中国的长沙。更有意思的是,文夕大火后的第三天,长沙城被烧个精光的废墟上,就出现了卖猪商贩的声音。本仙约摸着,这些人卖着肉,还会忍不住顺口溜出几句著名的长沙雅骂——“×他××的×哒,卖肉哒。”

   段子,终归是段子。撇开其真实性,却也能反映长沙人身上的某些精神特质:吃得苦、霸得蛮,又自带一些天生的乐观主义务实、创新精神,归结起来就是“吃得、睡得、玩得、策得,心忧天下、敢为人先”。

长沙买房的痛苦与商机

    正所谓老革命经历新发展,长沙的创新精神,在房地产领域发挥得淋漓精致:一下子明码标价,一下子限购限贷,一下子限签限价,一下子摇号选房,一下子装修入市,把开发商和买房者玩得五劳七伤,而每一次相关新闻的发布,都像搅屎棍一般,把购房者的心搅得七上八下,在一定程度上也加剧了恐慌性购房的心态,让市场呈现出一些有趣的现象。

    一些不缺钱的大开发商,因为销售价格被限制,索性只建不卖,活生生把期房建成准现房、现房,拿底薪的销售员被熬走了一批又一披,等待买房的客户被调戏一回又一回,项目仍就如碉堡般纹丝不动。

    一些挣扎中的小开发商,因为被限的价格实在太诱惑,导致来自四面八方的关系户多到怀疑人生,所以只能通过不认筹、凌晨开盘、随时开卖+大额定金的方式,来规避营销中心被“热情客户”掀掉的风险。

    一些铁杆刚需的购房者,从南看到北,从湖看到江,天天求黎山老母、天蓬元帅、关大老爷、春哥凤姐保佑买到合适房子,却总在心动看房、交集等待、激动认筹、屡次不中、悲催退款中循环和受伤。

    一些快破产的活动公司,通过提供条幅制作、文化衫印刷、口号策划、人员组织、冲突设计、场景抓拍、网络宣传等专业的维权一条龙服务,在这一波行情中成功转型,成为最大受益者。

    在这些乱象的背后,有个梅溪湖的项目,在周边项目开盘秒光的背景下,随风潜入夜,闷声发大财,以大家缺房我有货、不求热销但求买动的姿态,在2017年的一波行情中,居然销售名列前茅,这个项目就是佳兆业云顶梅溪湖。然而,在与本仙交流的过程中,买了这里的客户,好像总有些说不清、道不明的纠结感。在此项目第六期(佳兆业天御)即将推出之际,本仙二探佳兆业,看看项目的的纠结,从何而来。

半仙看区位



——区域——




    梅溪湖区域特征,本仙早前已经说过多回,此处照搬之前结论:梅溪湖片区成名于环境,成功于教育,发展于地铁,纠结于路网,恼火于商业,幻想于规划。入手早的尝到了房价飙升的甜头,入住早的尝尽了生活不便的苦水,俗话说,如人饮水冷暖自知,用一句台词概括,喜欢他,就要他来梅溪湖买房,讨厌他,也要他来梅溪湖买房。

    商业:金茂览秀城(3.9km)、步步高新天地(4.1km)

    公园:桃花岭公园(1km)、梅溪湖(200m)、梅岭公园(1.9km)

    文娱:梅溪湖国际文化艺术中心(3.5km)

    医院:航天医院(4.9m)

    交通:汽车西站枢纽(5km)

——位置——




   开车:开车从项目出去,不管往北还是往东,进城都是排队到最后的位置。除非,住这里的业主另辟蹊径,走绕城高速进城,以寻找风驰电掣的存在感,或者每天7点之前出门、晚上8点之后回家,或许能改变在西二环上堵到天荒地老的人生。

    公交:项目范围内设置两个公交站点,5条公交线路,白天出行还算方便。晚上嘛,在家呆着就好。

    地铁:距离地铁2号线“梅溪湖西”站步行距离1.3公里,预计步行15-20分钟,也是梅溪湖南岸三盘(金茂湾、浅水湾、云顶梅溪湖)中距离地铁口最远的一个项目。

——环境——


从项目周边看,道路平整,山水环绕,作为休闲游玩之地,确实很有特色。夏日里围绕着梅溪湖和桃花岭公园散散步,心旷神怡,不亦乐乎。

然后这个位置作为居住之地,本仙却有所担心。高能提示:以下观点纯属胡诌,看官请莫当真。

首先,项目正处于梅溪湖以南,桃花岭以北,从风水上讲,山北水南谓之阴,如此大阴之地,不知需要多少阳气方能镇住。冬日里北边的寒风,带着梅溪湖的水气扑面而来,想必是一番痛彻心扉的领悟。

其次,明明已经发展几年的项目,周边的生活配套基本可以忽略(还不如隔壁浅水湾的社区底商热闹),所以住在小区的业主,买菜、理发、吃饭、托管,应该是极不方便的。(项目规划的集中商业,以后有机会再专门点评)

再次,这种公园的项目,阳光明媚的大白天看着确实很爽,但是到了阴雨天,或者冬日的夜晚,可以用人烟稀少到恐怖来形容。如果不开车,独自走在湖边的小路上,听着阴风阵阵,你真的不怕吗?

当然,项目边上的周南梅溪湖小学和周南梅溪湖中学,在名气上虽然比起不远处的长郡、师大、一中、师大附中这四大名校的分校要差一些,但距离项目确实近。很多家长正是看中这一点,才在这里买房,也算是可怜天下父母心吧。


半仙看项目


——品牌——



   按理说,佳兆业在长沙也发展这么多年,别墅、写字楼、高层都有涉及,但在品牌的建设和运营上,视乎乏善可陈。即便是佳兆业云顶梅溪湖这样的一线湖景项目,大家对其认知,也只是相比周边其他几个项目,这里买房不用排队。而并不会觉得项目高档,更不会因为住进佳兆业的项目而有种自豪感。相反,看房或者买房客户,感受的更多的,却是项目工作人员的服务态度的傲慢与势利。ps:本仙在之前一次看房的过程中,也被此项目一名长着扑克脸的女性策划屌飞。所以,带着感恩的心,完成了对这个项目的主观点评。如果因为本仙的点评,伤害到项目业主的感情,本仙在这里表示抱歉。

——规划——




    佳兆业天御,是佳兆业云顶梅溪湖项目的第六期,也是佳兆业云顶梅溪湖项目,除了二期临湖别墅外,最靠近梅溪湖区域的组团。



   佳兆业天御组团,2018年4月即将推出的是13、15号栋。

    13号栋为47层超高层住宅,标准层为6户,共四种户型,面积分别为221.8㎡×1、187.34㎡×1、184.64㎡×2、107.67㎡×2。15号栋为34层高层住宅。标准层为4户,面积分别为142.8㎡×2、106.05㎡×2。

    从面积上看,这种106-221㎡大小户型混搭的设计,显得有些尴尬。既没有体现出组团大平层的纯粹性,让买得起180-220㎡户型的客户觉得不够有私密性,让又让买106㎡户型的客户觉得价格有些吃力。

    湖边47层超高层的住宅设计,对电梯质量也提出了较高的要求。ps:站在这47层住宅的阳台上,边看着夜晚的湖景,边听着呼啸而来的风声,其实还是满恐怖的,哈哈。

——工地——




   之前本仙在梅溪湖云游,无意中拍下了一组外墙的照片。金茂湾的外墙挺拔清爽,看着甚是舒服。而佳兆业云顶梅溪湖项目的外墙,犹如创可贴趴在上面,深一片浅一片,看的人想吐。因为本仙不是搞工程的,对这种颜值与房屋外墙漏水之间是否存在联系,就不予评价啦。

半仙看户型

——13号栋户型——




    不知道为什么,这栋的户型,看着总会有点奇奇怪怪的。

——15号栋户型——



    这一栋的户型还比较正常


黄半仙点评

    这是一个奇妙的项目。开发商通过自己的努力,把一个占据一线湖景、具备豪宅气质的项目,做成改善型工薪大盘,凭借学校距离近、在售房源多的特点,在房源普遍告急的长沙,取得了骄人业绩。

    但就本仙看,项目地理位置的尴尬、服务态度的清淡、生活配套的缺失、策划运营的现状,从长远来看,对项目整体的物业增值速度应该会造成一定影响。

    此次推出的房源,面积并不纯粹,13000元/㎡左右的均价,在长沙市场近期推出的项目中,似乎也不便宜。如果仙友们因为湖景,为这个偏高的价格买单,那本仙建议大家思考清楚。话不能说满,剩下的,就是大家自己去领悟了。么么哒!




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责任编辑:邓拓平  JN1913

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