楼市调控升级难消推盘热度 10月长沙将迎54盘入市

在全国楼市调控趋紧的大背景下，楼市不时出现“金九银十楼市盛况恐难再现”的声音。事实上，长沙9月开发商推盘热情并不高，当时仅30余项目预告开盘。转眼“金九”已至尾声，仍有部分项目未开盘，悄悄转场“银十”战场。根据搜狐焦点长沙站不完全统计，截止到9月29日，长沙楼市10月预计将有54盘入市。相比较9月的30余个，开放商银十季开发商推盘的热情更高。

在开发商推盘热情高涨的背后，是政府调控政策的毫不放松。“923”政策限购限售再升级，一夜之间开发商流失了大量客源；几天后，市政府办公厅又下发“928”通知文件，对房企“拖延上市、捂盘惜售或变相捂盘、哄抬房价及违规炒作等行为”加大整治力度，明确规定“获得预售证的楼盘必须在10日之内对外销售”。先压缩需求，再加大供给，以平衡供求关系稳定楼市。在这样严密调控下，10月开盘的房企将提交一份什么样的答卷呢？

望城岳麓成推盘主力，天心雨花亦不落人后

据搜狐焦点不完全统计，10月望城区预计有16个项目开盘，岳麓区紧跟其后，预计有12个项目开盘，两区共28个，占比超50%，顶起“银十”季长沙楼市半边天（具体区域对比见图1）。在即将过去的9月，望城区和岳麓区也曾是推盘主力之一。值得注意的是，天心区和雨花区各有8个和7个项目10月预计开盘，其中属于省府南城板块的有11个，占比近四分之三，一直不温不火的省府南城终于热了一把。而武广新城板块则似乎决定退出10月楼市的角逐，仅2个项目预计开盘。

图1：长沙市各区预计10月开盘统计

自融城概念提出以来，省府南城板块就作为融城核心备受关注。交通上长株潭城际铁路的开通运营和汽车南站的扩建，将株洲湘潭真正纳入到长沙半小时经济圈中。区域内已开通地铁1号线，规划布局地铁4号线、5号线、7号线，快速通达市中心、芙蓉北、星沙和河西区域。9月25日，长沙市正式启动南部新城空间发展战略规划修编，规划将促进片区的产业升级和城区提质。而此前发布的暮云规划中，已提出南城将发展以高新技术产业（电子信息、地理信息、新材料与新能源）、服务外包和生态旅游业为主的新型产业发展链。区域产业和交通的双重提质，以及未来规划的广阔发展空间，同时增加了开放商和购房者对区域的信心。

推新物业类型多元化，住宅以改善型为主

在预计开盘的54个盘中，纯新盘仅8个，老盘推新仍属于主流，如富基世纪公园将推六期御景园87-141平高层住宅产品。从推售产品类型来看，绝大多数项目推高层住宅，5个预推公寓，4个预推花园洋房，2个预推别墅，产品推新呈现出多元化趋势。在住宅限购限售趋严的背景下，不受限的商业性质的公寓产品需求开始抬头，相应地开发商开始加快公寓推新计划。此外，商办物业投资也成为新趋势。长沙县全新城市综合体新城吾悦广场将在10月揭开神秘面纱，值得期待。

从住宅的户型面积来看，此次开盘的项目主推100平以上的大户型，以满足改善型需求为主。“318”政策、“520”政策、“923”政策的相继出台，购房者的购房资格一再受到限制，因此他们在购房时更加谨慎，一步到位的大户型明显更受欢迎。开发商顺应市场导向，主要推100平以上的大户型，同时注重产品的品质优化，小高层和花园洋房推新比例提升。依据搜狐焦点的统计情况，愿意公开价格的开发商较少，从已获得的数据看，梅溪湖板块仍占据着长沙楼市的价格高地。不容忽视的是，武广新区的两个热盘均价直追梅溪湖板块楼盘，武广高铁的经济推力和房价定心丸作用不可小觑。

九月的最后几天，长沙楼市多少有些惊心动魄的味道。23号“923”政策发布，限购限售再升级；24号，“923”政策细则发布；28号，“928”通知严惩开发商捂盘行为。限购升级是否会加快拥有本科学历购房者的落户？限售升级是否能抑制二手房房价的过快增长，开发商在“928”通知后又将怎样反应？还得从10月长沙楼市的表现中去寻找答案。