四限下如何投资商办物业 实现多元化资产配置?

2017年上半年的长沙楼市，“限”字当头，下半场仍持续以“限”为主题。9月3日下午2点30分，搜狐焦点购房大学第二期《‘四限’下的投资理财之道》交流分享会在恒伟湘江时代租售中心火爆开课。现场人气爆棚，近100人到达现场与两位专家进行面对面交流。同时，搜狐焦点PC端、移动端两大直播平台提供同步直播，近16万人次观看了此次直播。

临近活动开始，搜狐焦点的网友已陆续到达，现场座无虚席，随后，活动由两名小提琴手演奏优雅开场。下午3点整，搜狐焦点美女主持人宣布活动正式开始，并简要介绍了【搜狐焦点购房大学】以及此次活动的主题。随后，恒伟湘江时代工作人员对项目进行了简单的介绍。接下来，主持人隆重介绍了此次购房大学活动的两位主讲嘉宾，中国建设银行展东支行行长徐珺琳女士以及中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理胡治钢先生。两位专家分别以金融和地产行业的视角讲述了“四限”下的投资理财之道。

活动现场

徐珺琳女士：资产配置多元化 动态管理 专业化理财

徐珺琳徐行长介绍到，早在2013年，高净值人士的首要理财目标就发生了显著的变化，“财富保障”取代了“创造更多财富”成为首要的目标，足以说明守业艰难。越来越多的人开始选择专业人士来协助自己进行资财的管理。他们根据客户的投资偏好、风险承受能力、拥有的财富或现金流的特点以及所处的生命周期的阶段以及未来的财务安排去为客户构建多元的投资组合。特别是在经济环境发生变化和经济新政不断推出之时，更需要动态管理和专业理财人士的把关。徐行长指出，房地产投资是多元化资产配置中的重要一环。政策用足，把财富杠杆运作到极致，确保自己资产的保值增值。

徐行长还建议到场的年轻网友，投资可以更大胆一些，但仍要根据自己的财富能力、风险承受能力，以及投资风险评估审慎选择，并注重风险防控。

中国建行展东支行行长徐珺琳女士

胡治钢先生：如何投资商办类物业

胡治钢先生认为住宅类物业具备投资价值，但在楼市严控背景下投资性被限制，此时不限贷不限购的商办类物业成为投资新势头。

胡治钢先生从经济发展潜力、产业、人口规模、人口吸附能力、交通规划几个方面分析了长沙的发展潜力。他认为当前正是投资商办类物业的好时机。一、政策利好：楼市严控背景下住宅受限制，商办物业“不限购不限贷”。二、综合实力强：长沙作为准一线城市的发展存在很大上升空间。三、价值被低估：目前长沙商办物业价格低于中部甚至全国价位。四、升值空间大：商办物业的升值空间高于住宅、证券等。

商办类物业有投资空间，但怎么投才是关键，胡治钢先生提炼了投资商办类物业的九大考量要素。1、区位是否是重点发展区域；2、资源集中度；3、交通便利性；4、辐射半径；5、人气，消费群体是否稳定；6、项目是否具有昭示性；7、硬件是否够硬；8、回报率；9、其他，如产品设计，开发商品牌，物业管理等。胡治钢先生说按照这九大要素去找投资项目，一找一个准。

中原（湖南）房地产代理公司董事总经理胡治钢先生

网友：我还有一个问题

未来两年内房价涨幅会有多大？

胡总：住宅价格因为政府调控趋于平稳，商办物业上涨空间大，会有40-50%的上涨空间。

有闲钱，住宅、商铺、公寓、写字楼该怎么选？

徐行长：每个家庭的财富规模不一样，现金流需求不一样，总体的财富规模不一样，所以，投资因人而异，这是稍微复杂的体系。需要注意的是，无论是投资住宅还是商铺，要将家财和经营投资区隔，也要适当运用银行可用资金。

胡总：首先，说到价格涨幅，在一个短期内，主要是看一个供求关系；在一个长期内，在国际视野方面看，住房的涨幅是要低于商铺的，因为商业的可运作潜力更大，发挥的价值更高。其次，说到投资回报率。针对投资型住宅置业的网友，买住宅已难用到银行杠杆，建议投资商办物业，投资回报率可观。住宅投资面对的是个人，商服物业投资更多面向公司，公司的稳定性和收益性远高于个人，出租回报率更高。此外，街铺量少价高，投资街铺需要考证周边消费人群够不够满足其社区商业需求。而与公寓相比，写字楼投资性价比更高。

活动现场

怎么来利用银行杠杆？

徐行长：尽量多利用贷款，节省人力物力成本。商业物业投资各家银行政策有差，建议选自己中意的银行和客户经理，集中投资，更方便拿到贷款，享受更多的利率优惠。

改善型住房怎么选？

胡总：选房的四大关键要素，景观、学位、地铁、品牌开发商。景观好代表着资源稀缺；湖南省重视教育的氛围，买学区房更好；地铁上盖出行更方便；品牌开发商物业管理会更好，且增值快，抗跌性强。

今天来到现场的搜狐网友们更多的是投资型需求，对区域的发展潜力、房价未来涨幅、怎么选择改善型住房等方面较为关注。特别是投资应该选住宅、商铺、公寓还是写作楼的问题，被问及最多次。多个网友根据自身不同的情况，纷纷向专家寻求投资建议。

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