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“洋湖之心”低价出嫁 是否动了洋湖的奶酪?

2017/07/12 17:53 来源: 搜狐焦点网 作者: 胡雅柔 评论
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洋湖距离挂出新地块已有3年之久,所以在此挂牌的核心地块可以说是备受关注。

上半年的长沙土地市场可谓是吸引了不少眼球,下半年土地市场第一波拍地小高潮在今天得以揭晓:被业界称为“洋湖之心”的真.洋湖核心地,2年前就在出让计划中的洋湖G地块,今天终于被龙湖以19.21亿成交价一举拿下!

洋湖距离挂出新地块已有3年之久,所以在此挂牌的核心地块可以说是备受关注。

低价成交—洋湖G地块背后的烦恼

万众瞩目的长土网028号地块,今日竟以4159元/平低价成交?不少网友感叹楼面价还不及13年成交的地块,原因究竟是什么?

首先,由于洋湖G地块由8宗小地块组成,从规划指标中可以注意到,规划为商住用地的G42、G431、G432地块建筑分别限高250米、150米和100米,这也就意味着将来可能会打造成超高层建筑;G36、37、38、39被规划为商业用地且临近雅河,容积率≤1.5,建筑控高24米,将来可能会打造为低密度滨水商业区。有业内人士指出,其限高、容积各不相同,使得该地块开发难度不低。

此外,该地块竞拍要求中明确,土地竞得人须投资建设宗地内庙湾路(投资额不得低于1800万元),对宗地内先导路大桥到湘浦路大桥雅河段水域河道及两岸绿化进行提质改造(造价不得低于500元/平方米),政府职能部门验收后无偿移交政府相关部门;项目建成八年内,竞得人需自持该宗地不少于10万平方米建筑面积的商业物业等。这些要求将不少实力较小的开发商拒之门外。

另外,028号地块下将有地铁3号线穿过,地上则需沿地铁线路修建一条横穿宗地的“庙湾路”;在2018年6月份前,还会因地铁3号线的施工,被占用约4000平的用地。这些规划都提升了开发的难度。

而且,据业内人士分析,从北上广深商办产品企业开发必须自持、库存量过大等不利因素来看,长沙洋湖G地块低价成交的楼面价证实了商办产品在未来的信心不足。加上前期的条件限制已经使得追求不少地产企业无法涉足,因此,龙湖天街对于企业规模效应、品牌落地深耕度、片区未来五到十年的整体发展应该是做了深入的思考和研判。从今日洋湖地块土拍的情况看来,目前对于商办为主的产品,大多数房企还是比较谨慎的!

洋湖G地块—真.洋湖核心区?

今年七月初,因为一场水患,让长沙洋湖片区被推进舆论漩涡,让大家清楚明白地了解到“含浦”与“洋湖”、“洋湖片区”与“洋湖新城集中开发区”的区别。

负责运营长沙洋湖片区城市基础设施投资的长沙先导投资控股集团有限公司指出,目前长沙洋湖新城已建成及在建住宅项目名单有万科·白鹭郡、和顺洋湖壹号、北大资源·时光等18个楼盘,除上述项目外,其他目前在建或已建成项目均不属于洋湖新城集中开发区。号称“洋湖之心”的G地块究竟是否属于洋湖开发区呢?

据长沙先导投资有限公司发布的洋湖出让土地情况可知,该洋湖G地块是“名副其实”的真.洋湖地,而且这块“洋湖之心”不仅是一宗“洋湖”土地,还是一宗“核心”土地。

长土网028号的规划图:

除了洋湖片区划分的情况外,经历过暴雨侵袭的长沙人最关心的就属楼盘排水情况了。数据显示,长沙洋湖片区,最低海拔仅25.5米,地势低洼,东连湘江、区域内有靳江河、雅河等河流,水网密布。上个世纪末,这里是湘江的泄洪区。在2009年以后,在这里又开始兴建了楼盘,故而这这一地区水患猖獗。 事实上,此次长沙大水是多种因素共同作用的结果。一方面湖南多地暴雨倾注,湘江长沙站水位已远超历史最高水位39.18米,防洪防涝压力空前。另一方面,洋湖片区地理位置过低,最低海拔仅25.5米,抵御内涝的能力本来就差。加之是新建片区,许多配套设施还未健全。两相作用之下,遇到史上最强的暴雨,才上演内涝的悲剧。

其实,洋湖片区的规划理念还是比较先进的。如“通过疏通水系,修复和重建湿地生态环境,将城郊泄洪区打造成了面积达6000亩的中南地区最大的城市湿地公园”,既能成为市区之肺,保障长沙的生态指数;又能在遇到大雨时,为市区配分流雨分防止内涝。只是,因为一些小区的配套工程还未建成,才出现内涝严重的问题。此外,同属洋湖片区的万科白鹭郡等小区,秩序井然,并未发生内涝。这也从侧面证明,根治小区内涝,关键是配套工程到位,小区服务到位。比如,加快新城区的市政建设,让其跟上甚至超过城市扩张的步伐;敦促开发商注意地下管网的质量等等。

龙湖今年三拿地 邂逅洋湖将放大招?

今日低价拿地的龙湖从事商业地产运营已超过10年,先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三个业态品牌。目前集团已开业商场达11个,开业面积76万平方米,建立合作的商户品牌超过1500家。据不完全统计,今年龙湖地产在长沙土地市场已拿下3宗地,其中芙蓉区1宗地,岳麓区2宗,龙湖今年在长沙土地市场共投入36.85亿元。

龙湖地产目前在长沙已有龙湖璟宸原著、龙湖紫宸、龙湖湘风原著以及龙湖湘风星城等楼盘,而此次拿下“洋湖之心”的重庆龙湖天街商业地产有限公司即龙湖地产子公司。可以预见,“洋湖之心”地块在未来建成后,该片区的居民一定能享受到高品质的商住一体化。

长沙土地供应逐年下降,“僧多粥少”的供需矛盾依然存在,多家房企争同一地块的局面短时间内将是常态。

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责任编辑:胡雅柔  JN1841

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