周鹏接任大悦城地产总经理 已全面负责业务运营

　　中粮集团旗下的商业地产运营平台大悦城地产(股份代码：00207.HK)宣布了公司新的总经理人选。

　　周政辞任了大悦城地产总经理职务，但仍然出任公司董事会主席及执行董事。

　　一位公司内部人士告诉人民网记者，周政兼任大悦城地产总经理职务只有一年时间，他同时担任中粮集团副总裁、大悦城地产董事长、中粮地产董事长，全面负责中粮集团的地产酒店业务板块。

　　接任周政大悦城地产总经理职位的是周鹏，他在过去多年间担任朝阳大悦城总经理，并在一年前出任了大悦城地产副总经理职务。

　　另一位消息人士告诉人民网记者，这次正式任命之前，周鹏已经陆续负责大悦城地产商业条线的运营管理。

　　今年一季末，大悦城地产在香港业绩会上出现了新面孔，周鹏即是大悦城地产新推出的高管成员。

　　周鹏是工程出身，但他身上并没有较强的工科烙印，“我没有把大悦城看成地产业，商业地产依托商业空间创造服务，所以它不是传统地产业，我们从拿地、规划设计、建设、招商运营、物业管理、资本运作，都是用服务业的本质重构产业链。”

　　2016财年大悦城业绩发布会上，这家公司一位高管透露，2017年，大悦城将采取轻重并举的方式，在一线及二线城市核心地段，以合作的形式进行重资产投资;在存量市场方面，以并购基金形式进行低成本的收购兼并。

　　大悦城地产今年计划并购2-3个商业项目，新建1-2个项目，这些项目将主要位于二线城市，比如武汉、南京和青岛等。

　　周鹏认为每一个大悦城开业以后的压力都要远远大于建设期。项目在建设期利用的是开发贷款，只要工期按步推进，资金就会到位。但是开业以后，每天都会产生运营费用、银行利息，还要找到运营贷款来替代开发贷款。

　　一位大悦城地产人士介绍，新项目的拓展过程里，公司以投资基金落实项目并购，会大大缩短至少一年的开业周期。如果完全以自有资金进行土地投资，规划建设期会长达3年，开业后实现6%-6.5%左右的投资回报率，预计也需要3年时间，整个商业项目从买地一直都产生回报收益，周期会长达5-6年时间，自有资金已经难以忍受。

　　“开业运营以后的商业项目，每一个行为都会让资产负债产生巨大的剪刀差，但这些全部取决于运营管理质量。很多商业项目建成但很难开业，从这个角度也说明商业地产的开发与运营其实是割裂的。”周鹏说。

　　周鹏此前介绍，商业地产的物业开发，最敏感的因素仍然是土地价格。周鹏称，建安成本上，不同企业之间每平方米至多相差2000块，未来城市里最重要的就是盘活资产，进行投资的时候，如果企业的拓展模式是从非公开市场获取土地，比如盘活集体建设用地，这是非常有潜力的，也会是未来商业地产的一个重要方向。

　　他也强调，大悦城也在探索小股操盘，但前提是有举重若轻的能力，也就是运营能力，但他不认可无股操盘，这种纯粹的轻资产输出管理，合作双方很难达到信任，“资产是团队的稳定器，资产管理如果放弃掉资产，也就不会有资产的管理和运营。”