【焦点房谈】金科地产湖南公司营销总监陈娇

有一种磨练，是因为执着，是因为相信，是因为众志成城。1个话筒，背后是团结作战，《焦点房谈》，在长沙沉浮楼市中重磅来袭，不卑不亢。

有一种等待，是因为信任，是因为期待，是因为匠心精磨。3年时光，终于湖归来，金科·山水洲以傲然秀丽之姿，不负信赖。

4月19日，金科山水洲正式揭开神秘面纱。不到一个月时间，引爆全城，各地朋友慕名而来。

5月13日，搜狐焦点重磅打造栏目《焦点房谈》重磅推出。

美好总会遇见美好。这一期，我们请来了金科湖南公司营销总监陈娇，为大家解读长沙楼市。

搜狐焦点：各位搜狐焦点的网友们大家好，欢迎来到《焦点房谈》。今天，我们有幸邀请到金科湖南公司营销总监陈娇陈总，欢迎陈总来到搜狐焦点，请和大家先打个招呼。

陈总：各位搜狐焦点的网友们，大家好！非常高兴有这样一个机会与大家见面。

搜狐焦点：非常荣幸陈总在百忙之中挤出时间来为我们做这个访谈，为我们广大用户解读市场。据了解，您虽然很年轻，但已入行多年，并操盘多个项目，对长沙市场有非常深入的了解。目前网上有流传一个长沙住建部问责长沙二手房市场的一个通知。想跟您请教一下，这个问询函的真实性大吗？长沙市场五月份会否出台针对二手房市场的新政？

陈总：首先我不认为是问责，而是关注。长沙住宅市场受新房供应不足及限购政策的影响，二手房市场登记量和价格涨幅度都一度拉升，此现象主要是受到两个方面的挤压，一个是新房供应不足导致客户转投二手市场，第二是新房价格拉升积压客户转投二手市场。随着新政对市场的降温及控制，二手房火爆是正常的市场反应。随着市场放量，此现象会有所缓解。我个人认为政策偏向性会选择抑制二手房过快上涨和增加新房供应两方面来平衡市场，从而促进房地产市场的健康发展。

单从个人角度来看，住建部对长沙二手市场的关注是合理的。如果政策选择抑制二手房房价过快上涨，可能会从增加交易难度、控制交易周期和增加合理交易费用几方面来促进二手房市场平稳健康发展。由此推出，政府在下半年度土地供应和新房供应会增加，从而达到平衡新房和二手房市场的效果。

搜狐焦点：那您认为在现目前的政策下，长沙的房价走势大概会是怎样？我们购房者应该何时上车呢？

陈总：首先我们来简单看一下整体市场量价情况。受楼市新政影响，特别是网签的滞后性，长沙市场出现量跌价涨的趋势。4 月长沙内六区商品住宅成交大幅下降，成交面积环比、同比均下降超40%，成交均价同比却上涨了 40.99%。长沙从房价“6 ”字头跃至“9 ”字头，这是整体市场的一个量价关系。

从供需关系上来看，2013 年至 2015 年，土地供应连续三年下降从 2000 多万方下降到2015 年的 189 万方，同比下降 67%，住宅成交连续上升，同比上涨 85%，长沙去年市场去化加速，但供地依旧没有增加。预计下半年将有土地放量市场，所以，不管是从量价关系上看还是在供需关系上看，长沙的房价都是趋涨的。

第三需要从两个维度来解析长沙市场的变化。一方面是全国整体市场宏观层面来看，长沙房价均价在前几年一直是处于省会城市和二线城市中较低位的，中部崛起及长沙中部交通通达枢纽的地理位置都给长沙城市 GDP 及城市发展带来动力，近期长沙划入新一线城市就是较好的证明。从这一点上来看长沙的房价也会趋向涨价。其次则是近几年来长沙城市交通建设带来的历史机遇。城市轻轨、高铁、地铁、磁悬浮、有轨电车、地铁、火车西站密集开发，高度提升城市通达性带来的城市人流入口也会带动住房需求，长沙房价也会进一步提升。通过以上分析，目前是购房入市的较好时机，但同时也需要注意国家倡导住宅市场的稳步发展，政策将对投机行为将进一步严控。

搜狐焦点：谢谢陈总细致的分析，众所周知，金科山水洲定位应该是一个旅游度假盘，期间也经历了三年的蛰伏后复出。想请教一下陈总，金科山水洲在这样一个时间节点复出是对市场热度的反馈还是因为金科山水洲本身产品定位的一个调整？这三年的沉淀又是有什么样的考量呢？

陈总：毫不避讳地回答，金科山水洲项目历经3年等待，是为了更好的期待。金科山水洲依托 522.78 平方公里的长株潭绿心，3 万亩绿森林海，3000 千亩仙人湖以“旅游＋地产”为核心理念打造全球湖区度假秘境，项目规划近 7000 亩，致力打造中部乃至全球稀有的湖区度假小镇，半小时短途旅游度假的这样一个优选目的地。

而我们为什么选择在这样的时间节点揭幕？首先市场热度不是我们最核心的考虑，我们主要基于三个角度的考量：

随着生活水平的不断提高，人们对于旅游尤其是度假的需求高速增长。近期国家旅游局统计，旅游已成刚需，二三线城市成为主增长区，今年五一旅游人数及旅游收入同比分别达到了14%和16%的增长幅度，家庭和亲子短途出游更是需求旺盛。金科山水洲旅游度假区在五一期间游客近5万，充分印证了这一点。

第二，长沙人口、商业、交通、生活方式的多样性的高速发展，让长沙的城市枢纽性影响力凸显，人口吸附能力更大，吸纳性加强则必然加速品质度假及品质居住需求外溢。金科山水洲位于长株潭融城的金三角地带及城市群绿心的核心区位，无疑将成为追求品质生活人群的优选区位。

第三，是品质居住升级为品质生活方式需求的市场机遇。长沙的别墅市场前几年还是增长平稳，但今年来却增幅加速，主要是出于两个原因，一个是原有购买别墅主要满足居住需求，高品质的居住需求。这种需求是市内江景平层和优质社区可以替代的。第二则是近年来别墅产品入市较少，但需求增长。随着大家生活水平的再提升，原有对于居住品质追求的需求升级为对生活方式追求的需求，而金科山水洲独有的稀缺的自然资源及旅游加地产的核心打造

理念将提供长株潭城市群居民一个少有的湖区度假生活方式。所以我们选择在这个时候隆重启幕！

搜狐焦点：和其他类似的旅游地产相比，您认为金科山水洲的核心竞争力在哪里？

陈总：我们是满足客户品质生活方式需求，这是和其他旅游地产开发核心理念上的区别。

其实湖南地产市场特色是较匮乏，发展较滞后的，软硬接合才是旅游地产的综合价值所有在，金科山水洲就是整合优势的自然稀缺资源，打造半小时湖区度假标杆。

从细节讲，排名前列是规模。金科山水洲规模达到7000亩，现在后续仍会有七八期的开发计划。

另外从配套来讲，整个项目更多以湖区配套来承载。一是优质的水上体验、二是500亩的花海，打造优质浪漫，另外还有七大功能中心，包括酒店、马术等特色体验。另外，我们开发了社区服务 4.0 体系，全力打造人云端的智慧生活社区，联动智慧生活、智能陪伴、生活服务、资讯百科等让生活更加智能便捷，美好生活服务提供商的理念。这些都是金科山水洲的竞争力。这些不是在追随市场，而是在引领这个时代。以前瞻的眼光，超前的战略规划、缔造旅游＋地产的新概念，打造全新湖区度假生活的全新地产理念。

搜狐焦点：相信金科山水洲会在陈总您的带领下为金科在湖南再添历史性的一笔，金科的品牌实力、山水洲的价格优势、环境优势都会成为长沙客户一个优选。

网友互动环节：

1、您觉得旅游项目有什么样的投资价值和前景？

陈总：旅游项目的投资价值主要体现在几个维度上面。

排名前列是旅游项目的IP属性是否满足市场对旅游度假的需求。我们更多的是站在客户的角度 去提供给客户一种全球度假秘境的定位，我们更多要满足这种定位需要做很多浪漫的标签。这些浪漫的标签是否市场需求，需要通过运作后客户的反馈来证明。

第二，我认为旅游的发展由原来的游览型的旅游成长为短途旅游、再成长为体验型旅游。我个人认为短途旅游和体验型旅游更有投资价值。

2、现在多个楼盘出现炒房客整栋购买，入住率低的情况，陈总您怎么看？

陈总：我认为出现这种情况应该不普遍，可能是个例。即便有这种情况，也是大家认为长沙未来的发展具有极大的信心。第二，我相信长沙在中部战略地位是越来越凸显的，从长远来看，长沙的房价也会是趋涨的。

3、金科山水洲现在有房可卖吗？价格怎么样？

陈总：现在推出的一期组团，分为两个独立的园区。产品的面积段主要覆盖在80-300平左右，基本都是可以观湖或者揽山的，目前价格没有确定。有部分可以观山或揽湖的叠墅39万起即可拥有。如果大家对产品有兴趣，可在5月13日-6月1日之间会有国际多肉展，在5月20日有花车巡游节，欢迎大家去金科山水洲游览或度假。

陈娇总作为亲历长沙楼市近十年的房产“老司机”，在本次访谈中多次表现对长沙楼市的信心。这个信心基于他对长沙市城市交通规划、经济发展的看好，更是对长沙作为中部核心城市的崛起有着坚定不移的信念。对于短期房市的走向他并未明确涨跌趋势，不过在目前长沙的发展趋势下，他认为长期看涨。在条件允许的情况下，目前入市是一个比较合理的时机。

【焦点房谈】接下来会邀请更多的楼市大咖，帮助网友解疑答惑。搜狐焦点也将预计在下周会组团金科山水洲旅游看房团活动。有兴趣的网友可添加搜狐焦点购房管家的微信（543405954）或直接拨打购房管家电话(18867275607)。