去年五一长沙,20万首付还是买得到房子的...

今天选这个主题，老周做好挨喷甚至挨打的准备……

毕竟揭伤疤这种事，多数情况下是不讨好。

昨天中午在公司正准备午休，一位在杭州的湖南网友火急火燎打来电话，自诉在长沙看房的“血泪史”： 

2016年初就开始在长沙看房选房，二手为主。对看惯沿海城市房价动辄数万一平的她来说，长沙当时的房价可以用“烂便宜”来形容。 

为何当时没下手？估计这是老周和瓜众排名前列时间想问的。“有点可怕……当时所有的房东都是清一色急于出手的样子。只要你买，价格都好商量……” 

“长沙的房子就这么难卖吗？会不会再跌啊？”她在心里犯了嘀咕。在长沙买房的事情就这样一直耽搁了下来，直到如今，长沙二手房价格早已起飞…… 

人性就是如此，追涨杀跌，羊群效应。只要是食人间烟火的普通人都克服不了。 

城市通勤高峰，满载乘客的公交车从站台经过，只有寥寥数人下车，而上车的足足有百十号人，大家一窝蜂争相恐后的往车门挤，全然不顾之前还很矜持的形象。

尽管公交车的司机一再努力安抚：大家不用急，下一趟车马上就来了，是空的！！但没人相信。人群中有人咕哝道“之前的司机也这么说，结果下一趟更加上不去了……” 

于是恐慌的人群挤得更厉害了！ 

最后几个没挤上车的人，甚至一路追赶拍打车门，希望司机多给一个上车的名额。因为他们：不知道下一趟还要等多久，甚至不知道这是否已经是末班车了…… 

前段时间受网友所托，去看的几个区域的二手房。老周看一次，感叹一次，二手房的价格涨幅远超老周预估。甚至同一区域内，二手房与新房已经形成了“价格倒挂”。实际成交价，也往往超出评估价。 

最近微信上好几个网友给老周留言：手上资金20万左右，想买个房用于投资，不知如何选房？

根据中原发布的数据，长沙3月份商品房均价为8897元/㎡，按市场畅销的建筑面积100平左右的小三房为例，总价约89万，较低首付三成为27万，加上税费就得30万出头了。

而长沙去年5月份商品房（内六区）均价6423元/㎡，同样100平的小三房，总价约65万，较低首付两成仅13万出头，加上税费杂费16万足矣。 

而如果把目标锁定在二房，你会发现市场中的二房，已经越来越少。源于国家二胎政策及开发商自身利润率的考虑，长沙大多居住型楼盘的户型配比来看，大多以90平左右的小三房起步。 

也就是说，20万首付在长沙买房，会是比较尴尬的事了：一房钱有剩，两房买不到，三房买不起……

PS:

对于大家集中关心的后市走势，老周在此回复一下：在目前政策的“严打期”，去讨论城市价值、人口流入，抑或引用诸如志强先生或其它某大咖的论点，都没有实际意义。 

还是那句话，房价走势短期看政策，中期看供求，长期看人口。 

换一个维度去看《新闻联播》，以政治的维度去迭代自己对“房子是用来住的不是用来炒的”金句的认知，研究短期调控政策走势走向，把控买卖双方（开发商、购房者）心理预期，这才是研判房价短期走势的关键。 

上篇文章《弥月危机》中，老周预测长沙新一轮调控加码在“五一”前后出台，而从其它城市的调控政策加码的规律，我们大体可窥长沙下一步的政策动向： 

国内热点城市调控政策演变（加码）大体规律是这样的：“限外地”——“限本地”，“限新房”——“限二手”，“限局部”——“限全市”，“限买”——“限卖”，“限需求”——“增供应”。 

这里面威力较大的，对投资者打击最毁灭性的，当然要属“限卖”。而真正能决定楼市长期走势的，还得是“增供应”。

4月6日，住建部和国土部联合下文，对消化周期6个月以下城市加快供地。翌日，北京即发布新的土地供应计划，未来5年供地6000公顷,可建150万套住宅。 

5年150万套，年均30万套！是个什么概念？2016年北京新建住宅成交套数为11.47万套（二手房住宅成交27.6万套），2015年则为7.1万套。 

老周在之前的文章《长沙未来三年，土地供应缩紧？》及《房价“洼地”长沙，或于2018爆发！》中，都提及长沙的土地供应，将会影响中期（3—5年）内房价的走势。 

在4月6日中央两部下达增加土地供应的文件后，4月13日有电视媒体报道引述省国土资源厅的精神，省内城市里长沙、邵阳和娄底，属于要“显著增加供地”的三个城市。 

只是目前省、市国土部门的官网上，仍无较新土地供应计划的官方发布（市国土局的官网，土地供应计划仍为2017年1月11日发布的老版本）。 

前段时间刘德科有篇文章，他对房价走势有一个自称是“魔法般”的工具，就是把城市按价值划分为几个等级，以当前的房价对比2015年（这波涨幅刚刚起步的时间点），每个等级内的城市里，涨幅明显偏低的城市，未来还有补涨空间。 

我想按他的判断方法，长沙大概也是属于“还未涨够，仍需补涨”的城市之列吧。就像老周之前文章中的预测，不去对比武汉、郑州，但两三年内追上南昌，算是比较保守和温和的看多预期吧。 

其实从去年10月份的全国密集调控起，按众网友的说法，长沙就属于“刚喝了点汤，还没吃到肉”，就准备“挨打”的悲催角色。这就不难解释为何长沙在调控政策的发布时间点上，总是“慢半拍”了。