长沙地产年末成交量下跌明显 明年或将迈入盘整期

　　在变与不变的博弈中,长沙楼市的年终答卷已浮出水面。

　　回顾2016年，楼市风云变幻，城建日新月异，长沙的发展速度几乎每天都在刷新。

　　2016年一开春，伴随着中央“去库存”的主基调，长沙楼市就以谁也想不到的速度，冲破了购房者的心理，各大地产商更是使尽浑身解数，展开一场场激烈的抢地大战。

　　到了年末，随着长沙库存降至历史低位，11月的调控又猛烈来袭，却丝毫不让人感到意外。二十余城重启调控意外来袭，长沙以铁腕手段出台“房七条”，严查投机炒房、增加有效供应、严控“双外”购房……

　　仅仅两月，长沙楼市在跌宕起伏中重回理性。

　　2016年，长沙楼市到底经历了哪些精彩与考验?明年又将如何发展?

　　【平稳开局】

　　“去库存”成楼市主旋律

　　“2016年年初，长沙的房价才6000元出头，如何把手中的‘存货’卖出去，成了开发商头疼的事情。”回忆起年初的平淡开局，家住伍家岭的刘爷爷感慨道，“那时天天都能接到房产销售们的电话，为了能卖出一套房他们也展开了花式营销。”

　　“1797万平方米。”这是新峰地产研究院给出的，截至2015年年底长沙内六区商品住宅存量面积，这也意味着2016年一开局就注定了全年的主旋律——去库存，据国家统计局湖南调查总队公布的数据显示，截至2015年12月底，长沙、岳阳、常德可售新建商品住宅待售周期分别为13个月、22.4个月、19.8个月。

　　面对去库存的迫切命题，2016年的政策助跑似乎比往年来得更早。

　　1月，湖南省住房和城乡建设工作会议提出，湖南房地产发展去库存压力大，有的地方去化周期达2至3年。在供给侧改革背景下，湖南省住建厅提出实施货币化安置、户籍制度改革、支持农民工进城落户等一系列“去库存”措施。

　　2月2日，央行、银监会也发布通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上较低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。而且从2月21日起，职工住房公积金账户存款利率，已调整为统一按1年期定期存款基准利率即1.5%执行，等同于国家每年为公积金缴存者发了一个150亿元的“利息红包”。

　　【去化提速】

　　抢客大战轮番上演

　　年初，“低价去化”仍旧是楼市的主流，但自4月以来，长沙楼市政策的红利不断释放，楼市也在“政能量”的影响下，去化周期迅速缩短。据湖南中原地产研究中心数据显示，10月长沙去化周期下降至3个月。

　　7月，29岁的陈东离开了工作3年的深圳，回到老家长沙。对房价不太敏感的他，只是感觉长沙房价还算“温柔”，实在要买凑个首付不成问题。但是经过八九月，长沙房价疯狂上涨，破万的片区均价让她不由得感慨：“再不买房，就真买不起了!”

　　随后，陈东便开始了“搜 房记”。“对不起，99户型的房源全都卖完了，要买的话只能等到2018年。”好不容易看中一套房，结果却被告知房子早已卖完，“就连房价也由均价6000元/平涨到了7800元/平。”

　　成交的高企导致了库存量的急速下降，“日光盘”、“月光盘”接连出现，甚至吸引了不少外地“炒房团”的进入，引发了长沙的“抢房大战”。

　　同时，在面包销量飙升之时，面粉市场也开始了激烈大战。

　　根据数据显示，2016年前11个月，长沙内六区共成交土地83宗，成交总金额达到145.37亿元。11月梅溪湖B39地块的“出嫁”惊艳了长沙土地市场，“289987万元，折后楼面价9241元/平，溢价180%，成交!”经过114轮的激烈厮杀，梅溪湖B39地块最终被厦门建汇房地产开发有限公司一举拿下，成为自2016年以来，长沙公开拍卖的首宗起价逾10亿元的地块。

　　【政策收紧】

　　年末成交量断崖式下跌

　　作为市场的温度计，对于今年的楼市，房产销售们最有发言权。

　　回顾2016年，宋云飞的经历可谓是跌宕起伏。

　　“年中长沙楼市热情如火，年底却是平淡如水，最差的时候一个月工资3000元都不到。”在芙蓉南路某楼盘工作了5年，宋云飞对市场有着敏锐的观察力，他认为随着2016年宏观调控的加码，长沙的楼市也一夜入冬，“新政收紧后，买房者陷入观望中，地段、品质、物业、配套等都成为市民精挑细选的重要砝码。”

　　俗话说市场有多疯狂，调控就有多猛烈。

　　在年底库存量降至历史低位之时，长沙楼市也感受到了猛烈的寒风。在21城开启密集调控后，11月24日，长沙出台了房地产市场调控7条举措，确保长沙房价实现11月份与10月份环比零增长。

　　12月22日，长沙市住建委信息中心在开发企业会员内部群发布了《网签系统规则调整的通知》。通知称，“从即日起各类房源的销售不再受预售许可时的申报单价限制，即不再需要到网签系统中调整申报成交价。其次，对于非住宅类房源的销售，没有任何约束。”

　　自调控以来，长沙的房地产市场就逐渐回归平稳。来自长沙市房地产开发行业预警预报信用信息系统的数据显示，11月，全市新房成交面积273.76万平方米，其中住宅成交面积214.09万平方米。全市新房成交面积同比增加52.14%，环比减少25.03%;住宅成交面积同比增加38.22%，环比减少34.87%。

　　预期

　　2017年楼市将进入短暂调整期

　　近日，中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税等手段，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　对此湖南省政协委员、湖南省经济地理研究所副所长、研究员王义高表示，明年长沙房价会根据政策的调控因势而动，进入短暂的调整期，“无论是收紧或是刺激的政策，当地政府都会根据2017年楼市的‘现时态势’做出调整，如果楼市像今年上半年一般平淡，政府会出台刺激政策，恢复市场信心。如果房价暴涨，政策则会收紧。”王义高认为明年将会是“现时主义”与“机会调节”的博弈，而房价也会因政策而变动，但会平稳健康的发展。

　　观点

　　市民：房价不会大幅下降

　　市民李先生：明年长沙的房价不会大幅下降，长沙有着庞大的地产消费市场和人群，就目前来说，消费潜力巨大。随着长沙建设加快，在长沙购房的人会越来越多，房地产仍然有很大的发展空间。

　　市民曹先生：物价在涨，人工费用也在上涨，明年长沙的房价也会上涨。从政策上来说，政府颁布的也只是调控房地产市场的措施，并没有明确表示要降低房价。相比其他省会城市的房价，长沙的房价算是合理的，所以我认为明年长沙的房价依然有上涨的可能。

　　开发商：楼市渐趋良性，价格平抑是大概率趋势

　　鑫远集团执行总裁兼地产事业部总经理喻磊：2016年是长沙楼市波澜壮阔的一年，量增价涨、去库存超乎预期效果。预计2017年全国楼市差异化发展，冷热不均的特点会更明显。长沙楼市在调控政策趋紧的背景下，价格平抑是大概率趋势，长沙楼市渐趋良性，波动幅度预计有限。

　　长房恒伟房地产开发有限公司总经理胡自力：调控政策出台后，长沙的房地产市场正逐渐回归平稳。预计明年楼市主基调为量跌价稳，整体政策环境偏紧，未来政府会陆续推出优质地块，以缓解目前土地市场“无米下炊”的局面。