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二三线城市房地产怪象:长沙房价上涨 楼盘如空城

2016/09/02 15:01 来源: 21世纪经济报道 评论
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在长沙、西安等二线城市发现,大量的房地产项目在迅速施工,几乎从四面八方看,任何一个地区总有正在施工的房地产项目,这与北上广主城区基本上看不到新的施工楼盘的情况,不可同日而语。

  一个怪现象在很多二三线房地产市场上盘旋:尽管房价开始上涨,但是大量的库存导致部分楼盘仍然犹如“空城”。

  与此同时,很多城市的二手房交易价格并未上升,使这一轮二三线城市房地产的“涨价潮”的可持续性存在疑问。

  不过,由于考虑到目前销售形势转好,不少地方的房地产投资在7月明显加快。这可能导致当地房地产的库存加大。

  交行金融研究中心分析师夏丹认为,现在很多城市房地产投资再次“大干快上”,但需求经过这一轮已经有一些透支。

  “如果政策没有一定的放松的话,实际需求可能并没有这么火。有些城市的整体房地产库存情况可能会增加进而变糟,也要注意很多地方的‘有价无市’现象。”她说。

  二三线城市房地产投资加码

  在武汉汉阳区四新北路,有很多新楼盘扎堆。

  一位购房者感到很奇怪,“去买的话说没有卖的,价格还涨得厉害,说卖了的话,还有密密麻麻的房子。”8月31日,他对21世纪经济报道记者说。

  他的疑虑,印证了记者近期在一些城市看到的现象:很多二、三线城市房价近期有所上升,但是仍有大量的库存需要消化。

  从一个侧面可以看出这一点:二手房市场。

  目前,武汉汉阳区四新北路的几个楼盘在去年底房价是每平方米7000多元,现在报价是1万多元。但是,二手房在1万元左右的水平,其实并没有交易量。同时,21世纪经济报道记者发现,在武汉也有大量的每平方米四五千元的房子存在,只是稍微边远一些。

  而在长沙,一些位置较好的楼盘价格也在上升,比如开福区地铁马厂附近的一个二手房目前在每平方米8000元左右,新房在每平方米9000元,比去年底上涨近2000元。旁边的万科楼盘的二手价格是每平方米8000元。有销售人员称,仅余有少量尾房。但是,这一地区晚上大都并未亮灯,似乎没有人居住。此外,据调查,长沙还有大量的每平方米5000元的新盘在销售。

  有购房者认为,这可能是销售商捂盘的迹象。“因为看上去到处有房都黑灯瞎火的,但是卖房的说房子不多。”一位购房者有些疑虑地对记者说。

  无论如何,很多二三线城市仍然有大量房地产库存,是不争的事实。同时,二三线城市的新房价格上涨,至少目前还没有大量波及二手房和城市较为偏远地区的房价。

  但是,房价上涨已经带来了一个直观事实:当地房地产投资加码。长沙、西安、武汉、南宁、西宁、天津、郑州、昆明等城市都有所体现。

  比如,天津1-7月份房地产开发投资1413.89亿元,同比增长19.1%,高于上半年的15.6%;武汉1-7月房地产开发投资1439.30亿元,增长4.3%,比1至6月加快6.1个百分点;南宁1-7月房地产开发投资426.37亿元,同比增长25.17%,高于1-6月的10.53%增速;郑州1-7月房地产投资是22.4%,比1-6月的17.8%增速提升。

  如果从单月来看,郑州7月房地产投资增速为248.94亿元,同比增长46.9%,比1-6月的增速提高了20个百分点以上。

  中国社科院经济所宏观经济研究室博士刘学良认为,现在房价的涨势已经从北上深几个一线城市向部分二三线城市蔓延,这些城市库存也有明显降低,因此刺激房地产投资增加。

  7月月末,全国商品房待售面积71382万平方米,比6月末减少34万平方米。这背后一些二三线城市“卖房有功”。

  以武汉为例,该市1-7月商品房屋销售面积1787.87万平方米,增长46.4%,比1至6月加快7.3个百分点。南宁1-7月,全市商品房销售面积577.54万平方米,同比增长31.74%,增速比上年同期提高15.57个百分点,不过低于上半年同比增长32.38%的增速。

  库存可能再次上升?

  西安交通大学经济与金融学院证券研究所所长冯涛指出,现在一线城市商业资产、商业成本急遽攀高的情况下,机会慢慢向二三线城市转移,包括人口、就业、产业分布等,对房地产的复苏有带动作用的信号。

  但是他指出,二三线城市房地产投资大幅增加是个很不好的现象,会导致新的资产泡沫化,这个风险是要高度警惕的。“从发展规律上来讲,每一次的产业转移,都是房价先兴起,这是虚假的一个现象。”

  事实上,正由于二三线城市房地产投资加快,使得当地库存有再次增加的可能。

  21世纪经济报道记者在长沙、西安等二线城市发现,大量的房地产项目在迅速施工,几乎从四面八方看,任何一个地区总有正在施工的房地产项目,这与北上广主城区基本上看不到新的施工楼盘的情况,不可同日而语。

  以长沙为例,随着该市房地产销售加快,7月末,全市新建商品房竣工待售面积1206.06万平方米,同比下降7.5%;其中住宅竣工待售面积651.86万平方米,同比下降16.6%。新建商品房待售面积比2015年7月末最高值减少97万平方。

  但是,最近几个月长沙房地产投资在加快,导致长沙房地产库存从4月末开始一直徘徊在1200万平方米左右,环比并未明显下降。

  再以郑州为例,该地7月底房地产库存是387.74万平方米,同比增长8.3%,比6月底的13.8%增速有所下降。但是该地前7个月新施工面积是2610.7万平方米,同比增长75.9%。这可能意味着未来郑州的房地产库存有加速上升的可能。

  夏丹则指出,“金九银十”对二三线城市房地产销售有好处,如果房地产投资稳定,整个房地产会保持比较平稳的个位数的增长。但是现在一线城市和部分二线城市出现了“地王”现象,如果开发商想要保本,地产市场就可能呈现一种“豪宅化”,在需求不足的情况下很可能“有价无市”,这个情况需要警惕。

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责任编辑:张林  JN227
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