房地产税“义无反顾”需破哪些难题

　　营改增之后，另一项重大税制改革聚焦房地产税上。在近日召开的G20税收高级别研讨会上，财政部部长楼继伟表示，要更有效地解决包容性和分配问题，房地产税制与所得税改革是工具箱的优选，但信息征集能力弱以及利益调整是阻碍上述两项税制改革进程的主要原因，“真正的收入再分配都会受到阻碍，但我们要义无反顾地推进”。

　　目前，我国以房屋为征税对象的税种是房产税，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，而房地产税相较房产税多了一个“地”字，意味着未来的持有税征收对象不仅是房屋价值，还将包括房屋下的土地价值，是房地产税收体系的综合改革。“总的来说，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税种都属于房地产税”，中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇告诉北京商报记者，“包括城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等”。

　　然而自2003年提出物业税以来，我国的房地产税收改革历经了长达13年的探索，其间经历了征不征、怎么征、征多少诸多讨论和争议。2011年初，在没有立法的前提下，先行在上海和重庆两地进行试点征收，但由于国内房地产需求量弹性较小，地产开发商很容易将税负转嫁给消费者买单，导致房价进一步上升，与抑制房价上涨的预期背道而驰。

　　与此同时，当前土地使用权和房屋所有权相分离的问题也成为房地产税推进的一大难题，国家税务总局原副局长许善达曾直言，我国欲征收的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。

　　值得注意的是，迄今为止我国税收几乎都是针对法人征收，即便是个人所得税，也是通过单位财务部门代扣代缴，让税务局直接面向居民个人征收房地产税，难度可想而知。对此，有专家建议采取中介方式，即将房地产税委托给有资质的资产评估的权威部门来征收，以节省税务部门人力物力成本。不过中央财经大学税务学院副院长刘桓直言，征税中介组织的诚信程度、职守操守和业务能力尚未达到相应水平，“中国是一个大国，各地差别很大，二元结构特征明显，税务机关以及中介部门管理一时无法跟上，这将使得房地产税开征遇到想象不到的困难”。

　　而在杨志勇看来，房地产税落地的较大阻碍将是较高的税负，“仅是土地使用税、增值税等五项税种，在我国税收总额中的占比就达到了12%左右，再加上房地产相关的营业税、企业所得税，对纳税人而言将是不小的负担，如何实现普遍收税、规避拖欠缴税，将极大考验税务机关的执行力”。