供应量创新高 长沙写字楼有点挤

粗略统计，长沙200米级摩天大楼就已超过15座，这还不包括在建的三四百米级的项目。“金九银十”期间，长沙写字楼产品呈现蜂拥入市的热闹局面，据市场人士不完全统计，九至十月长沙仅写字楼就有约20万平米的供应量，上半年供应量更一度创下10年新高，面临较大去化压力。

据盈石集团研究中心跟踪统计，截至2016年长沙写字楼市场未来供应面积将达到226.8万平米，其中写字楼面积达到126万平米。“长沙写字楼需求指数在盈石集团研究中心定期检测的20大城市中排名第十七，供给指数，显示出长沙写字楼市场未来一段时期内都将承受较大的供应压力。”盈石集团研究中心的报告称。

现状供大于求缘于盲目发展？

据盈石集团研究中心统计，到2016年长沙新增写字楼超过65%分布在外围商圈，届时存量将是现在的13.6倍。

在湘经联秘书长李杰看来，写字楼供求失衡是个现实，去化偏低是现状，在实体经济整体表现欠佳的大形势下，更是开发公司不得不面对的问题。

“目前长沙写字楼供应量明显大于需求量。此需求量应为购买量，而非租赁需求。”长城投资副总经理江伟华认为，严格意义上说，长沙写字楼存在尴尬：市场供应的写字楼处于饱和阶段，市场需要租赁写字楼群体也巨大，自用型购买占的比例较小，所以几乎所有的写字楼都在寻找投资客户以解决滞销困局。供应大增的症结在哪里？“盲目发展，写字楼是有条件性的，与地段、落地条件、产业环境等息息相关，长沙只要是综合用地就去盖写字楼，以致遍地开花，严重供大于求。”曾操盘多个不同类型项目的资深地产人骆宪炳直言。

对策适当缩减开发量，提高物管和运营能力

在江伟华看来，长沙写字楼的压力主要集中在高端写字楼，或标准，并且都是分布在新兴板块，本身不具备办公条件和办公氛围的区域，因为未扎堆，造成自营型客户不去购买，投资性客户更不敢下手，出现滞销或者租赁不出去的大量空置情况也就不奇怪了。

戴德梁行公布的2015年长沙第二季度房地产市场分析数据显示，长沙上半年写字楼净吸纳量(吸纳量：报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数)为14.4万平米，同比大增113.7%，创历史同期峰值。但供应量也已达10年来之最。一季度，万达广场23万平米的庞大体量令核心区写字楼空置率一度升至46.4%。长沙纯写字楼项目楷林国际总经理王如民分析称，写字楼硬件固然重要，但写字楼的物业管理能力才决定了租金和价格，招商和物管及后续运营是正循环的关系。

李杰表示，写字楼市场的出路一是向市州发力，吸引市州的创业者、企业家来长。二是实事求是面对供求现状，适当缩减开发量、延长开发周期，主动降低放量。

建议

市场呼唤个性化差异化产品

“1、标志性建筑。能够成为一个区域的地标，位置好，昭示性强，交通便利。2、配置好。如电梯快，多，大；车位充裕，大堂气派。3、服务好：保安保洁到位，商务配套成熟。4、专业性：纯粹的办公场地，优美的城市景观。”江伟华说，他心中理想的写字楼应该要满足以上条件。“长沙写字楼缺乏个性化”，骆宪炳认为，现在长沙某些号称高端写字楼的项目，重硬件轻软件。

业内人士认为，大浪淘沙之后，那些宁愿空置也不愿低价运营扶持成长的写字楼，它们将成为写字楼之殇。记者刘李

观点

企业将向优质专业写字楼转移

随着高品质写字楼的放量入市，长沙写字楼市场已进入高速发展阶段。高品质写字楼的入市拉高了长沙写字楼物业的平均素质，同时也吸引了更多优质企业客户，如房地产、电子科技、金融银行等企业，逐渐从传统的商住、酒店型写字楼项目向优质专业写字楼转移。同时，预计长株潭经济圈在高铁及城际轨道交通的合力下将加快融合，从而显著提升包括商贸、旅游业等在内的第三产业，这些承租能力更强的服务业企业将为长沙写字楼市场带来稳定活跃的办公需求。