当商业地产遇上百思特

　　湖南百思特总经理 刘芳

　　黄兴南路步行商业街，这个见证城市繁华变迁、承载长沙人太多记忆的地方，现在不仅仅是城市地标式的商业区域，也是长沙人休闲生活的重要阵地。我们享受着商业繁华带来的便利，却甚少知道它究竟经过怎样一番历练和运作。随着长沙商业地产的发展崛起，更多的品牌商业版块被众人所认知，梅溪湖·星光大道、万科城中央大街、黄兴路凤凰天街……这些在长沙有着高度关注度的商业项目，让其背后的商业运营机构——百思特，也逐步走进了大家的视野。

　　百思特成功打造过的项目被人熟记，但百思特与刘芳的信息，对外公布的少之又少。对长沙商业市场而言，百思特是神秘的;对长沙商业人士而言，刘芳是独树一帜的。搜狐焦点专访到湖南百思特总经理刘芳，和这位魅力女性的近距离接触，让我们对百思特的商业运营和刘芳本人的精干睿智，有了更深的解读。

　　作为严谨又富有创造力的商业运作公司，每一次的决策都要经过精准的测算。百思特进军长沙并非偶然，百思特在长沙每个商业项目的运作也绝非草率。事实证明，每个项目的成功操刀，是百思特纵横长沙商业市场的特别底气。刘芳对整个公司的运营理念充满了信心：“不论是对长沙精准的定位，还是我们对之前商业项目实践，都离不开我们的九环商业理念——股东投资回报、资金回笼、产品组合、商业规划、项目设计、产权规划、营销推广、品牌招商和运营管理。从股东的投资回收规划到商业运营规划，我们将商业地产开发九大环节环环相扣，让每个单一环节风险降至较低，保证充分实现投资利益较大化。”

　　对内，湖南百思特拥有不俗的经营管理体系;对外,其在商业培育方式上又有独到之处。刘芳告诉我们，实际上，百思特除了做招商运营，还会参与项目物业收购，收购的物业会保持50%左右的自持比例。

　　如此操盘运营方式既合情理，亦合事理。与传统住宅开发不同，商业地产是一个追求长期、稳定但相对低回报率的行业。想要成功运作商业地产，企业必须同时具备开发能力、商业运营能力、资本运作能力，三者缺一不可。而市场上，不排除有习惯高利润率、快进快出的房地产开发商为筹谋短期的高销售额，降低招商运营品质，无规划片区商业布局，甚至索性退回到传统住宅即销即售的套路上去。

　　而百思特作为第三方的专业运营机构，坚持部分物业自持，在针对每个项目特性定制化招商运营，控制业态规模和品牌的同时，也能通过商业培育，获得长期化的高租金收益增长。

　　当谈及未来商业地产的发展空间，刘芳显得颇有信心。在她看来，长沙商业地产的春天才刚开始。“长沙商业利好并未能完全体现，长沙商业体量还远远不够;符合消费升级需求的新商业更是远远不够。我相信，长沙商业至少还有10年的快速发展期。随着未来长沙进入千万级人口大都市，武广高铁经济的拉动，长沙这座时尚之都的消费潜力不容小觑。”

　　“当你行走在路上，强悍的阅历会逐渐沉淀你的气质，开阔的眼界会拓展你的心胸”，这段话送给刘芳，再贴切不过。我们没有过多的与刘芳谈及私人情感或者经历，但十多年带领一个专业的团队，在长沙数个商圈项目游走运作，这些丰富的阅历和开阔的视野印刻在身上，足以说明一切。

　　当长沙商业地产遇到百思特，其催生的化学反应注定了与众不同。从黄兴步行街到万科中央大街，再到梅溪湖星光大道、黄兴路凤凰天街，百思特的商业王国正在一步步建立。专注商业运营管理，百思特正在以自己的节奏拓展在长沙的商业地产版图。

　　记者问答

　　1.多年来百思特一直专注商业运营。其业务范围涉及投资城市综合体，项目策划推广，项目论证、市场研究，商业物业策划及租赁、销售代理等七大版块。您认为如何才能做好商业运营?从目前整个长沙商业地产发展现状来看，什么样的商业项目更受市场青睐?

　　要知道，随着中国新城镇化的深入和高铁时代、消费经济时代的来临，长沙商业地产迎来多重发展机遇。2010年，长沙排名前列购物中心——乐和城开业;2012年，悦方IDMALL购物中心开业，两家大型购物中心的开业让长沙消费者的休闲娱乐有了更多选择，也意味着长沙商业地产开始进入新的发展阶段。

　　目前在长沙，传统五一商圈的饱和已满足不了人们日益增长的物质文化需要，多商圈正在崛起并走向成熟。商圈的多核化发展给足了商业地产发展空间。这些商圈中发展较好的商业项目一定有着共同特性：项目拥有稳定客源，人流量波动不大;公共交通的便捷能吸引商圈外更多的人进来消费。

　　2.近年来，市场上越来越多房地产开发商选择将商业委托第三方招商运营。和传统开发商自营自持商业相比较，让拥有丰富行业经验的专业机构参与统一管理运营，会有哪些方面的优势?

　　优势会有很多。作为第三方机构，我们除了做招商运营，我们还会参与项目物业收购;收购的物业会保持50%左右的自持体量。一般来说，商业项目是一个长期发展培育的过程。其专业性和复杂性远高于传统的住宅开发。相较房地产开发商，我们有更多精力考虑商业培育、物业升值和租金的长期增长;相比个体小业主，我们在经营上抗衡风险能力强，更能够承受住市场的压力。

　　3.因曾成功操盘运营黄兴步行街、万科城中央大街、黄兴路凤凰天街、梅溪湖星光大道等商业项目，让更多人记住了百思特。这些项目的成功离不开百思特独到的经营理念和管理方式，能和我们分享一下吗?

　　作为一家专注湖南市场的专业商业运营机构，多年来我们成功与万科、北辰、金茂等开发商合作。这些成功都离不开我们的九环商业理念——股东投资回报、资金回笼、产品组合、商业规划、项目设计、产权规划、营销推广、品牌招商和运营管理。从股东的投资回收规划到商业运营规划，我们将商业地产开发的九大环节环环相扣，让每个单一环节的风险降至较低，保证充分实现投资利益的较大化。

　　4.作为继黄兴路凤凰天街之后的较新力作，梅溪湖星光大道的出现意味着百思特公司将发展触角正式伸向梅溪湖国际新城。公司选择收购金茂梅溪湖商业体，是出于什么样的战略考虑?

　　收购金茂梅溪湖商业体，符合公司发展的战略需求。2012年百思特就做出深耕长沙、专注省会发展的决策。也就是说，我们的商业收购将不会轻易进入三四线城市，而是集中精力专注于长沙多核商圈商业体的发展。另外，位于梅溪湖片区的金茂梅溪湖，在政府政策支持、丰富湖景、桃花岭森林公园、教育配套、人流量等片区及自身资源方面，考虑做片区大型商业体的优势十分明显。梅溪湖星光大道作为梅溪湖国际新城南岸少有统一运营管理的集中商业，周边聚集了金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹号、万科里梅溪郡等七大高端楼盘，可谓真正的富人区商业，10万常住人口日常消费亟待满足。附近更有师大附中梅溪湖实验中学、博才小学、周南中学等名校云集，区位、地段价值显而易见。

　　5.纵观梅溪湖大型商业项目，环绕湖体北有金茂汇购物中心、悦悦棠，南有梅溪湖星光大道。面对区域性商业竞争，梅溪湖星光大道将如何实现差异化创新运营?

　　首先，整个梅溪湖国际新城做到了“景观先行”，梅溪湖以及桃花岭公园等人气不断攀升，日均吸纳人流10000以上，更有名校、高品质楼盘环绕项目周边。因此，在商业业态规划方面，我们主打餐饮、家居、娱乐、教育牌。项目一期以特色餐饮为主导，零售板块主攻高端创意家居，同时为周边中小学配备教辅采购资源，为片区居住人群及外来休闲观光人群配以消遣娱乐设施。虽然我们项目体量不算太大，但丰富多元的业态组合足以为片区商业发展提供有力支撑。

　　6.您对未来长沙商业地产有怎样的期待和判断?

　　从目前来讲，长沙很多商业利好都还没有真正体现出来。长沙商业体量还远远不够;符合消费升级需求的新商业更是远远不够。就像刚开始提到的，可以预估，长沙商业至少还有10年的快速发展期。随着未来长沙进入千万级人口大都市，武广高铁经济的拉动，长沙这座时尚之都的消费潜力将不容小觑。

　　地产普鲁斯特问卷：

　　说明：著名的Proust Questionnaire(普鲁斯特问卷)由一系列问题组成，问题包括被提问者的生活、思想、价值观及人生经验等特质。为了对高端访谈人士进行更加全面的了解和认知，我们将这份问卷提取了8个问题，设计成地产普鲁斯特问卷，希望从更深刻的角度去了解刻画我们采访的人物。

　　1. 你认为最优质的快乐是什么?

　　当下内心的满足。

　　2. 你最希望拥有哪种才华?

　　创造力思维。

　　3. 你目前的心境怎样?

　　较为充实。

　　4. 你最敬佩的是谁?

　　史蒂夫·乔布斯。

　　5. 你最向往的职业是什么?

　　除了商业地产，最想做品牌。

　　6.觉得自己最有底气最自豪的能力是什么?

　　创造力和执行力。

　　7.你最显著的特质是什么?

　　做事会全力以赴，不遗余力。

　　8.你最看重朋友什么特点?

　　忠诚。