特别解读：湖南楼市新政——“湘五条”

       8月11日晚，传出湖南省住建厅印发“湘五条”——《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》(下简称“意见”)，其中明确规定将从政府回购普通商品房用作保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目资本金尽管减半等。

       8月长沙楼市像是进入政策调整爆发期。

       8月6日市住建部相关负责人正式披露，长沙市已经正式解除楼市限购令。

      8月8日，为引进创新创业人才入驻，凡在麓谷科技新城、梅溪湖国际新城、滨江商务新城、洋湖生态新城、大王山旅游度假区购买新建商品毛坯房，可获得200元/㎡的补助。 

        一路看来，之前的取消限购，买房补助200元/㎡等一系列措施都是在为“湘五条”做铺垫。 

       那么“湘五条”到底是什么呢?

       “湘五条”的细则

       (一)回购商品房用于保障房

       《意见》中提到，各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户改造安置房，纳入2015年全省保障性安居工程计划，享受国家、省保障性安居工程有关资金补助配建房源税费见面政策。

       解读：事实上，回购商品房用于保障房并非湖南原创。

       7月中旬，就有消息称，住建部正密切关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模式，当时机成熟时，会对这一模式做得好的城市的经验进行推广。

       一般来说，棚改征收会采用现金补助以及住房补助的两种形式，而如果回购商品房用于保障房，这意味着，大规模棚户区改造将改变现金补助以及住房补助的两种棚改补助形式，现金补助将成为主流。

       有业内人士提到，这对部分库存量过剩的城市房地产市场是一个很好的对冲，有利于房地产市场的平稳健康发展。

       就长沙市来说，2014年，全市拟实施棚改项目56个14700户，增加42个棚户区改造项目，计划用4年时间全部完成，预计投入520亿元。据中盛行总经理谢晟估算，长沙520亿元的棚改投入将带来数百万平方米的购房需求，这将是一个数量不小的需求，对长沙楼市的影响不容小觑。

       按照谢晟估算，数百万平方米购房需求，如果每个家庭购买一套一百平米的房子，都采用现金补助的方式购买政府回购的商品房，那么数万个家庭有购房需求，这对库存达22个月的长沙来说，不可谓不是一个好声音。

       但任志强在2014博鳌房地产论坛谈到：“如果政府拼命地用保障性住房和棚户区改造来撑这个市场，这就不叫市场。”并表示，保障性住房和棚改的住房巨大数量，会把市场打得一塌糊涂。

       (二)异地购房者 可申请公积金贷款

       《意见》中在申请公积金贷款方面提到，住房公积金缴纳存人在缴存地以外的省内其他市州购买自住住房的，可享购房所在地住房公积金管理中心申请住房公积金贷款;无妨户租赁住房用于本人自主的，可提取住房公积金支付房租，但月提取额不得超过本人住房公积金月缴存额。

       解读：7月14日，坊间流传长沙将取消限购，可并使用外地公积金在长沙购房，而通过搜狐焦点长沙的记者现场踩盘发现，这里所提到的外地公积金是指湖南省内长沙以外的地区。

       而8月11日印发的“湘五条”《意见》中所提到的“异地购房者可申请公积金贷款”则是指只要在湖南省内买房，就可以使用住房公积金贷款，但省外还是不被允许。

       而关于住房公积金可用于租房，其实在长沙早就已有实行。相关资料显示，长沙市市民如果在省直单位住房公积金管理中心缴纳公积金，在长沙没有住房，并且每个月的房租支出超过家庭工资收入15%，可以在每年的12月份提取1次公积金。

       “但是申请提取的额度有限制。”省直单位公积金管理中心相关负责人表示，同一套住房提取人的住房公积金提取总额=(月住房租金一月家庭工资收入×15%)×当年实际交付房租月数(不超过12个月)，提取金额至百元位。

       而这次的“湘五条”不仅放宽了地域，并且提到了使用公积金租房的提取额度。这或许是住房公积金自1991年成立以来的一大改变。

       (三)住宅产业化项目可提前申请《预售许可证》

       按照《意见》中所规定的的，信用等级评定为A级的房地产开发企业或采用住宅产业化的建设项目，资本金监管比例减半，建设项目总投资达25%以上的项目，施工进度达到正负零，可办理《商品房预售许可证》。

       解读：其实在“湘五条”之前，8月10日，为扶持建设单位、生产企业、消费市场出台的《长沙市人民政府关于加快推进两型住宅产业化的意见》正式实施，而里面也提到，住宅产业化项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，高层建筑施工进度达到6层以上(含6层)，并已确定施工进度和竣工交付日期(含环境和配套设施建设)，可办理《商品房预售许可证》。与普通的住宅项目“多层封顶、高层建筑达到10层以上”才能达到预售条件的条件相比，住宅产业化项目可谓是“先行一步”。

       目前，长沙采用住宅产业化模式的项目有，万科魅力之城、远大麓谷小镇等。万科魅力之城的置业顾问就曾说过：“这种在工厂中工业化的形式造房子，除去墙体等大型建筑在工厂建造，插座等小工程也能在工厂里就完成，这不仅节省了时间，还节省了一大笔费用。”

       业内人士称，虽说产业化操作既节省成本，又可以推进节能、降耗、环保。但是对于部分中小房企来说极有可能因为住宅产业化的施行而失去市场竞争力，从而加速市场的洗牌。

       而部分购房者则认为，住宅产业化使得房屋主人个人风格消失，并且如果出现插座坏了等情况修起来会很麻烦，并且也不能自己对插座等必需品进行添加，会造成不小的麻烦。

       (四)各地房地产开发主管部门要简化审批程序，提高办事效率，审批时限要缩短三分之一。

       印发“湘五条”为何意?

       为什么要印发“湘五条”?

       从《意见》来说，是为了湖南省房地产市场平稳健康发展。

       按数据来说，是为了“去库存”。长沙市房产研究中心的数据显示，近三年长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1893.39万㎡，167800套。其中住宅1345.5万㎡，123107套，占71.06%。今年下半年，长沙还将有约90个项目推新货，预计新增供应700万平方米左右。

       而从全国楼市政策调整来说，8月8日，福建出台内容包括，取消限购、降低普通房标准，关键还对于房贷进行优惠，比如购买首改房按首套房认定，外地人购房贷款不需提供纳税证明等的“闵八条”。福建省作为排名前列以省级单位出台楼市调控政策，用中原地产首席分析师张大伟的话来说：”福建版救市政策，影响将非常大，通过限购放开、税费减免等形式刺激楼市，尺度越来越大。同时，认房又认贷开始全省放开，这一政策影响非常大。预计后市将更加多的区域城市学习。”张大伟说。

       那些年的“五条”

       2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，也就是俗称的新国五条。

       2013年11月25日，针对买房贷款长沙出台“长五条”，其中提到，在本市主城区购买第二套新建商品住房的，进一步提高二套房首付比例。