二三线城市限购 长沙下半年或再迎市州购房潮

　　二三线城市最终还是没有逃脱限购的命运。

　　在调控的世道里，一线城市的房地产市场得到了遏制，二三线城市却迎来了房地产发展的春天，成交量攀升，价格迅速上涨。针对这种情况，7月12日，国务院常务工作会议就下阶段房地产市场调控工作提出了“国五条”，特别提出房价上涨过快的二三线城市也要实施限购。

　　8月17日，“靴子”落地。住房和城乡建设部公布了新增限购城市名单的五条标准：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市;将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市;今年上半年成交量同比增幅较高的城市;位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市;群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

　　部分城市或纳入限购范围

　　这五条标准为二三线城市限购指明了方向，住建部建议，凡符合上述2条者就纳入到限购范围内，并要求各省在20日之前上报限购城市名单。而根据限购标准，我省部分城市无疑已经处于限购的边缘。

　　“湖南省房地产市场还是主流刚需为主的市场，部分城市价格上涨过快是因为某一个阶段的供需失衡造成。”长沙万科销售经营部助理经理朱亮认为，部分城市因为拥有大量的江景房等高档楼盘，再加上购买力旺盛，在成交量上涨的情况下，必然会造成价格的拉升。“但二三线城市的限购也千万不能一刀切。”

　　“今年以来，二三线城市房地产市场迎来了快速发展期，商品房供应量不足，供需严重不平衡，导致房价飞速增长，超过当地经济发展水平。同时，GDP、人均收入水平不能承担高房价，再加上炒房者和投机者过度活跃，出台限购措施已是必然。”中原地产湖南分公司总经理胡治钢认为，二三线城市限购将引来地方政府和国务院新一轮博弈，“因为限购措施的出台，将会对投资者心理有一定影响，同时二三线城市大部分都是改善型住房，限购下很可能出现观望现象。而地方政府为了当地楼市的健康发展自然会与国务院进行协商，尽量不进行限购。”

　　湖南橘郡城镇置业有限公司营销总监王海凌也认为限购会对二三线城市造成一定的影响。“购房是一个群体行为，老百姓因为不理解市场，受政策、从众心理影响很大，限购提高了房价门槛，因此，限购会导致市场观望程度更大。在市场供应量不变的情况下，购房群体的相应减少，市场销量也会出现下降的趋势。”王海凌说。

　　长沙楼市迎来新机会?

　　省会长沙已实施限购措施五个月，房价并未出现下滑趋势。那么即将出台的二三线城市限购细则会对湖南的楼市有哪些影响呢?

　　“限购会让房产企业的资金受到考验。在销售速度、价格基本不受影响的情况下，限购出现的资金回流考验开发商的智慧与管理能力。在政策越发严格的措施下，开放商通过提高资金的管理效率，提升自身产品的品质，才能得到良性的发展。”王海凌认为，限购对湖南市州的楼市是有影响的，但政策效应变小时，很可能会迎来新一轮的上涨。

　　“此次二三线城市限购对湖南房地产市场的影响将是比较有限的。”朱亮则认为，湖南是房地产发展得比较健康的市场，限购令的扩容只会让湖南楼市向更健康的方向发展。

　　而胡治钢对湖南楼市持乐观态度，他说，湖南地区的楼市涨幅不是很快，因为湖南房价基数比较低，市场还处于未饱和的状态，因此湖南地区的房价还是可控制的。上半年，长沙地区楼盘供应量下降了15%，下半年也将减少。但整体来说，长沙地区的供需平衡，并且客户群理性健康、成交量稳定，因此，长沙房价的上升和下调空间都不大，量价齐跌的情况更不会出现。

　　值得注意的是，业内人士在接受采访时普遍认同这样一个观点：限购会对资金流向造成一定的影响，市州的限购会刺激当地购房者到长沙置业，导致该地区的资金将流向长沙，最终达到抑制当地房价的目的。

　　限购扩容标准弹性极大

　　拟限购城市难免讨价还价

　　二三线城市的限购扩容名单迟迟未出台，源于限购标准的不确定。据媒体近日披露了住建部限购扩容的五大标准。不过，这五大标准制定十分模糊，用词较为弹性，如“房价涨幅前列”，并未给出具体定义，到底是前十还是前二十抑或前三十，弹性极大。又如上半年“成交量同比涨幅较高”、“省内涨幅较高”、“群众反应强烈”这些概念，同样没有明确定义，留有较强的自由裁量空间，也给日后的执行留下了很大伸缩性。

　　对于第四条，“外地人购房比例较高”的城市，更加值得推敲。就现在已经执行限购政策的城市而言，这一比例不低。如成都，据21世纪不动产数据显示，成都本地人(含成都郊县人员)购买二手房占交易量的58%;四川省内人员购买二手房占交易量的32%，;外地人购房占购买人群的10%。照此推算，非成都本地户籍购房人口占到42%的比例。究竟怎样的比例算是高，怎样算是低，缺乏统一而严格的具体定义，拟限购城市难免讨价还价。

　　如果按照住建部的标准，那么新的限购名单，只能从国家统计局发布月度房价指数的70个大中城市中产生。但是，那些没有纳入该统计范围，而房价涨幅等方面又超过上述城市，是否就可以继续旁观限购，并不排除单边上涨的可能?

　　再者，如果新限购标准得以严格执行，又是以同比房价涨幅数据为根据，就二手房市场来说，遵义、济宁、温州等还未限购的城市，涨幅较大，很有可能在本轮限购名单中榜上有名。其中，遵义90平方米及以下房价指数为111.1，144平方米以上房价指数为113.6，涨幅位居。就新房市场而言，总体同比涨幅并不大，相对而言，秦皇岛、丹东、牡丹江、赣州等城市，中、大户型房价涨幅较大，很有可能出现在下一轮调控名单上。

　　21世纪不动产分析师粟日认为，总体而言，调控政策仍以控制泡沫蔓延，抑制房产需求为主要思路，但很多城市对土地财政依赖严重，而保障房建设压力又特别大，限购政策难免遭到地方政府抵制，执行监管难度较大。新一轮限购城市名单公布后，短时间内会对当地市场产生直接影响，成交量将应声下跌，但限购的持续性仍存疑问。不过，一线城市房价已经触及天花板，下行通道已经打开。【记者 唐琨 实习生 赵鹏】

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