渝写字楼需求显著回升 商业地标项目引领升级潮

世邦魏理仕发布《2017年第二季度重庆房地产市场回顾与展望》

2017年7月3日，重庆 — 世界先进的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日发布《2017年第二季度重庆房地产市场回顾与展望》报告。研究报告显示：

·写字楼市场，办公需求显著回暖，市场透露积极信号，业主租金预期几近见底，未来有望迎来租金拐点。金融、服务、TMT等业态支撑市场需求，联合办公在渝持续扩张。

·零售物业市场，需求持续活跃，奢侈品牌、电子产品及体验业态表现抢眼。高净值人群和千禧一代的成长引领消费模式转型升级，吸引更多国际一线奢侈品牌和新颖业态进驻重庆，地标项目引领转型升级潮。

·物流仓储市场，第三方物流支撑市场需求来源。新交付项目预租表现低于预期，短期集中供应带来的去化压力导致物流板块租金下滑。

·大宗交易市场，录得数个资产或股权成交的案例，资本市场活跃度明显提升，未来重庆商业地产市场极具投资潜力。

* 写字楼租金指平均账面租金；

** 零售物业租金指购物中心首层平均租金；

*** 物流仓储租金指含物管费在内的平均有效租金总额。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2017年第二季度

优质写字楼市场： 办公需求回升，租金跌幅收窄

2017第二季度，重庆优质写字楼新增供应逾12万平方米，其中包含一栋甲级写字楼—FFC重庆财富金融中心。

本季，办公需求活跃度显著回暖，全市写字楼净吸纳量环比增长逾4倍，录得约10万平方米，市场持续释放积极信号。甲级写字楼的去化贡献占比接近七成，各区域的优质楼宇依旧是租户的优选，例如国华金融中心、华润大厦、国瑞中心等甲级写字楼季内均录得大面积成交案例。其中，平安财险签约企业天地7号楼，承租4,600平方米，备受市场关注。

由保监会批设且仅上海、重庆获批的中保保险资产登记交易系统公司正式落户江北嘴，将进一步强化江北嘴打造长江上游金融中心的定位。在江北嘴商务氛围持续强化和城市主力北向发展的背景下，重庆商务市场重心北移的态势愈发鲜明。季内，江北嘴、观音桥、渝北三大板块的净吸纳量占全市总量超过六成。江北嘴的表现尤为亮眼：金融类行业持续活跃，国华金融中心录得证券、信托公司的案例；此外，联合办公代表性运营商侠客岛重庆二店进驻金融城3号T1预示着这一新兴业态在写字楼市场扩张的活力。

需求行业方面，全市新办公成交结构总体变化不大，金融业依旧是市场需求的排名前列驱动，保险、证券等传统金融延续活跃表现。针对非传统、科技类金融企业的行业调整在写字楼需求端逐步兑现，部分车贷、理财、投资等在行业洗牌后存活下来的类金融公司仍在市场上释放一定的办公需求，诺亚财富在英利国际金融中心扩租近1,000平方米即为一例。此外，值得警惕和关注的是：因为监管机构对类金融行业的市场审批力度不断加大，写字楼市场陆续出现以科技、投资咨询为名号的企业租赁写字楼的案例，而实则仍是改头换面的类金融企业。该操作模式加大了业主对租户背景审核的难度，可能间接增加未来退租风险。其次，科技新媒体（TMT）行业活跃度有所增强，季内录得多宗大面积成交。上半年怡亚通购买重庆财富金融中心逾2万平方米备受关注，且部分面积由集团自用；信达国际同样录得TMT企业的购置需求成交案例。此外，专业服务与房地产两个板块对市场去化同样起到支撑作用。总体而言，市场活跃度显著回升，带动写字楼平均空置率环比下降0.7个百分点，至季末报43.8%。

宏观层面，重庆经济基本面在各省市中常年保持良好势头，第三产业持续保持两位数增长，写字楼整体需求看涨。微观层面，业主方长期以来降租让利策略引致的边际效应递减，写字楼租金的需求弹性明显下滑。因此，业主进一步大幅下调租金的意愿已十分有限，仅对外企、中资龙头企业或大面积租户实行差异化的定价策略。统计层面，写字楼平均租金环比降幅进一步收窄至0.3%，至季末报83.0元每平方米每月。

近期，世邦魏理仕发布的《迈向20200—后千亿时代投资战略》报告指出，重庆商业地产投资市场在主要一二线城市中位列高潜力市场梯队，未来极具投资潜力。从市场层面来看，除国金中心T5销售给本地某轮船公司外，万科与融创亦分别收购化龙桥瑞安重庆天地和江北嘴重庆国际金融中心两大综合体项目的部分股权，表明重庆资本市场活跃度的提升，显示出市场潜力。

展望2017下半年，全市还将迎来30-40万平方米新增供应。其中包括工期早已完成但拖交付至今、刚启动租赁的甲级写字楼—国金中心T3、企业天地T3有望于第三季度签约租户，届时正式交付入市。鉴于此，世邦魏理仕预判整体市场压力将进一步增强，短期来看，市场空置率仍将处于高位，租金水平仍将继续下探。但伴随市场需求回暖以及部分业主租金下调预期基本见底，全市写字楼租金跌幅将逐季收窄。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管戴晖表示：“价格战对于重庆写字楼业主方的价值已然有限，发掘新业态、捕捉新需求、实现新策略、拓展新服务应是助力拥有前瞻性思维业主脱颖而出的关键。”

零售物业市场：地标商业引领升级潮，一线品牌争夺战愈演愈烈

位于渝北板块的龙湖源著天街于本季开业，为重庆零售物业市场带来9.3万平方米的新增供应。该项目的开业为商业配套相对缺乏的冉家坝区域带来了商业活力。

重庆零售市场保持活力，社零总额逐年高速增长，高净值人群和千禧一代的成长引领消费模式转型升级，吸引更多国际一线品牌和新颖业态进驻重庆。季内，零售品牌需求持续活跃，其中，奢侈、轻奢品牌、电子产品及体验业态均表现抢眼。始于去年末的奢侈品牌扩张热潮于本季达到峰值。受地形因素影响，重庆奢侈品市场北（江北、渝北）、中（渝中）、南（九龙坡）的三分格局已然形成。随着两大高端购物中心—IFS和新光天地开业临近，开发商在奢侈品资源的首轮博弈也暂告一个段落。回首过去一年商场的调整，各大高端卖场使出浑身解数，积极引入一线奢侈品牌。解放碑的时代广场招入Bottega Venetta，观音桥的星光68引入Versace，Salvatore Ferragamo从时代广场搬迁至星光68，首层开业率较低的万象城则成功签约Balenciaga重庆首店以及Prada、Miu Miu、Salvatore Ferragamo等一线品牌。奢侈品牌在重庆的逆势扩张足以看出国际高端品牌对于重庆市场消费力增长的信心，LVHM等国际奢侈品集团旗下多个品牌抱团在渝扩张。但快速扩张也不免有所隐忧，品牌商是否会在后期对同区域的店铺进行整合仍有待观察。

消费市场格局的悄然改变引领运营状况良好的商场亦同样审视其定位及招商运营策略，目前已看到以龙湖北城天街为代表的地标商业不断进行提档升级，新引进Michael Kors并升级Victoria‘s Secret、 H&M的店铺档次和能级。同时，在B1层华联BHG超市闭店后，商场将空置面积调整为以年轻、时尚、潮流为主题的品牌专区，并配以深受年轻客群喜爱的手工作坊和餐饮品牌。通过此轮调整，北城天街在巩固原有消费客群的基础上，抓住新一批年轻及中高端的消费者。

千禧一代逐渐成为市场消费的主力客群之一，开阔的视野和包容的心态带给千禧一代在消费理念和消费模式方面更大的接纳度和开放性。消费市场的转变不仅仅出现在由高净值人群主导的高端奢侈品领域，年轻客群同样引领网红品牌快速发展。丧茶重庆首店在南坪万达广场开业，人气颇高，可见网红品牌在实体零售中的影响力。此外，3C电子品牌同样积极拓展线下实体店，并对新产品投放大批广告，以提升品牌形象、增加曝光度。本季录得华为、小米等国产品牌的专卖店开业的案例。

千禧一代成为新晋父母后，对下一代教育的重视程度和先进理念同样带动更多教育业态及细分领域的发展。目前，重庆零售市场中儿童教育类的业态也逐渐从单一的教学辅导转变为琴棋书画等更加精细的专业教育。细分的儿童市场侧面地反映出年轻家长在下一代身上的消费理念变得更加开放而挑剔。目前小码王、真朴儿童围棋、罗兰数字音乐教育等儿童教育类品牌在重庆市场均有开店。

统计层面，至季末活跃的市场需求带动全市零售物业市场平均空置率环比下跌0.7个百分点，报10.9%；全市购物中心首层平均租金环比下跌0.1%，报392.9元每平方米每月。未来6个月，IFS和新光天地相继开业重庆奢侈品牌市场版图逐渐成型。

世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示：“体验类业态仍将是重庆零售市场的一大需求增长点，但在大量社区商业入市后，市场当警惕阶段性集中供应所带来的同质化风险。这样的风险将推动运营者积极发掘体验业态的新颖卖点以及运营模式的创新。”

物流仓储市场：第三方物流支撑需求，电商租赁比例将会收窄

重庆高标库仓储物流市场在本季迎来供应高峰，中艺莱佛士珞璜二期、嘉民空港5B仓库、普洛斯大足和普洛斯巴南二期共计四个高标准仓储项目相继交付，为市场带来22.1万平方米的新增供应。新交付项目高空置率的现状导致市场短期内供过于求的风险加剧。统计层面，至季末全市高标库仓储物流市场平均空置率报38.8%，环比上升9.0个百分点。需求端方面，第三方物流企业仍是市场去化的核心动力，大部分市场租赁成交来自第三方物流。季内，市场录得KGL、宝供物流等企业的成交案例。

由于重庆并非大多电商企业在华西地区设立的区域分拨中心，重庆的电商企业租赁需求对租赁市场的贡献率低于成都、武汉等区域分拨中心城市。但京东在重庆巴南的自建仓“亚洲一号”正式投入使用，预示着电商在重庆的非保税仓储设施将进入新的发展时期。自建仓储设施的投用在短期内必将对租赁市场的电商需求产生虹吸效应，例如京东在渝的租赁需求逐步搬回至“亚洲一号”中。长期而言，电商的消费市场仍呈现逐年增长的良好势头，电商板块对保税与非保税高标准仓储的需求仍将逐步释放，其中自建自用的需求模式在重庆将更为常见。

租金方面，至季末全市高标库仓储物流市场平均租金环比下滑0.7%，报24.3元每平方米每月。展望未来，空港板块和两江龙盛板块将迎来项目的集中交付，截至2018年末重庆高标准仓储设施的总存量有望突破200万平方米。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业及物流部主管尤鹏伟表示：“由于重庆仓储物流子市场具备一定的区域独立性，新增个别区域项目尽管会降低重庆整体市场的出租率，但不会对核心区域产生明显影响。相比之下，空港、鱼复、南岸等地的未来供应对区域市场将会形成较大冲击。同时，大型生产制造基地对其周边仓储物流市场租赁的促进作用也十分明显。”

”

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关于世邦魏理仕

世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强和标准普尔500强企业，为全球较大的商业地产服务和投资公司(按2016年的营业额计算)。公司拥有员工超过75,000名（不含联营公司），通过全球450多家办事处（不含联营公司）为地产业主、投资者及承租者提供服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。欢迎浏览公司网址 www.cbre.com。

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