渝自贸区 连接"一带一路"与长江经济带的战略支点

4月1日，中国（重庆）自由贸易试验区正式揭牌，总体方案发布。重庆自贸区涵盖两江、西永、果园港三大片区，总面积共119.98平方公里。作为长江上游经济中心、渝新欧大通道的起点，依托长江黄金水道，重庆致力于打造“一带一路”和长江经济带互联互通重要枢纽、西部大开发战略重要支点。近年来，重庆获批内陆排名前列高级新区—两江新区，中新政府间第三个合作项目加持。如今，重庆自贸区的设立叠加两江新区、中新合作项目必将对重庆写字楼、商业及工业物流地产市场未来发展产生长期潜在影响。针对房地产市场未来可能出现的变化，世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉进行逐一解读。

自贸区三大板块战略解读

两江片区

自贸区两江片区（含两路寸滩保税港区）在规划的地理区位方面亮点纷呈，不仅囊括空港与机场路仓储物流市场的两大核心板块，同时亦覆盖解放碑和江北嘴两大核心CBD、商业中心区域以及光电园周边、高新区的产业园。两江片区着力发展电子商务、总部贸易、服务贸易、专业服务等现代服务业。现代服务业一向是重庆写字楼需求的核心来源之一，自贸区的设立定将带动相关企业办公需求加速释放。自贸区叠加中新合作项目亦将助力江北嘴CBD发挥长江上游金融中心核心区的职能。目前CBD已聚集国开行、中国银行、交通银行、重庆银行、西南证券、中国人保等金融机构的区域总部，已成为重庆名副其实的金融总部聚集区。而云计算、生物医药、电子核心部件、机器人制造等新兴产业的聚集对重庆渝北板块甲级写字楼以及EBD生态商务区也是极大利好，产业成长所催生的办公需求开始逐步在市场兑现。重庆作为国内首批跨境电商服务试点城市，跨境电商产业在中西部处于先进地位。过去几年跨境电商在主城商圈的实体门店快速扩张，成为重庆零售物业市场新增需求亮点，但市场仍处于培育成长期，自贸区设立无疑是重大利好。

西永片区

自贸区西永片区（西永综合保税区、铁路保税物流中心【B型】）依托西永微电园及西部物流园、渝新欧中欧班列大通道，大力发展电子信息、智能设备等先进制造业。截至目前，渝新欧是排名前列突破千列大关的中欧班列，2016年整车进口数居全国内陆口岸之首。2016年，重庆进出口总额达到4140亿元人民币，居中西部首位。重庆作为全球排名前列大笔记本生产基地、中国较大的汽摩生产基地，西永片区纳入自贸区必将推动重庆以笔电、汽摩为核心的制造业进出口贸易，带动物流及仓储产业需求增长。保税仓储方面，淘宝网国内排名前列跨境专用仓已进驻西永综保区，跨境电商亦是西永片区的保税仓储需求重要来源。而区内另一重要板块—西部物流园作为渝新欧始发站，2016年实现进出口贸易10.6亿美元同比增长68%，整车进口口岸进口整车2023台，数量位居内陆口岸首位。西部物流园在自贸区设立后未来仓储物流市场发展潜力巨大。

果园港片区

自贸区果园港片区依托长江上游排名前列大内河港—果园港，实现与渝新欧中欧班列、江北国际机场“铁、水、公、空”多式联运，较大限度发挥长江黄金水道的运能。作为“一带一路”和长江经济带的连接支点，果园港片区能发展国际中转、集拼分拨等服务业，鱼复工业园区已汇集长安汽车、北京现代、长客轨道、蒂森克虏伯、韩泰轮胎等国际制造业巨头。安博、嘉民、丰树、普洛斯等国际知名开发商纷纷进驻该园区，发展高标准仓储物业。未来依托港口优势，自贸区将助力果园港片区发展先进制造业、仓储物流及关联产业。

房地产市场前瞻

写字楼板块

重庆自贸区在金融领域将陆续诸多创新举措，鼓励跨国公司在区内设立区域总部、结算中心，支持开展内陆加工贸易、转口贸易结算便利化试点，发展内外资再保险、健康险、保险经纪、保险代理等保险及保险业服务机构，在渝成立保险资产登记交易公司，盘活保险资产。金融业尤其是保险业常年占据重庆写字楼需求的头把交椅，近年来保险类租户在租赁市场的作用更是举足轻重。金融板块的开放创新，国际结算以及保险业务的增长将带动江北嘴、解放碑两大CBD乃至渝北整体办公需求增长。

自贸区的设立将促进区域产业转型升级，打造电子核心部件、物联网、航空器、生物医药等战略性新兴产业集聚。以智能机器人为例，重庆已吸引发那科、ABB、川崎等国际机器人制造业巨头落户，企业的办公需求已在渝北区域陆续兑现。其他类似产业结构升级引致的办公需求释放并不鲜见。因此作为中国传统制造业基地，重庆在新一轮产业结构升级中孕育着写字楼市场发展的新机遇。

零售物业板块

跨境电商是作为重庆零售物业市场需求的新增长点，也是自贸区设立后重点发展的产业之一。目前，以上海外高桥进口商品直销中心为代表的跨境电商实体店铺在重庆保税港区以及市内主要购物中心均有布局。为加速产业发展，自贸区还将在金融政策进行开发创新，例如支持市内商业银行为跨境电商提供跨境本外币支付结算服务。未来，跨境电商板块虽目前面临市场挑战，但仍将是商业板块持续关注的焦点。

自贸区设立还将带动城市化进程、人口导入、产业配套升级等方面起到助推作用，进而带动商业版图外扩。随着自贸区新政吸引更多现代服务业、先进制造业的从业人员聚集，零售消费需求也将进一步提升，自贸区对周边区域的辐射和带动效应毋庸置疑，将推动重庆零售商业项目开发及消费需求增长。

仓储物流板块

重庆高标准仓储物流市场近年来驶入发展快车道。预计到2017年底，重庆高标准仓储设施面积有望突破150万平方米，遍布城市东西南北各大近郊区域。自贸区的设立，一方面助于吸引国际开发商来渝拓展市场，发展仓储市场现代化、高标准载体；另一方面现代服务业、制造业等产业的升级、发展所带动的仓储需求亦将进一步释放，构筑仓储物流市场可持续发展的基础。物流仓储市场的健康发展同时也将带动上下游及关联产业的业务增长，包括国际货代、保税加工、保税服务、智慧物流等现代服务业。仓储物流与现代服务业相辅相成，促进融合。

重庆致力于探索“产业链+价值链+物流链”的内陆加工贸易发展新模式，并鼓励企业在渝设立物流中心，鼓励先进制造业价值链延伸，并与现代服务业融合发展。在新兴贸易模式方面，重庆鼓励区内企业开展国际分拨中转、国内商品海外寄售代销业务、进口汽车整车保税仓储、国际快递物流等一系列新业务模式。新兴贸易模式的发展方向有利于仓储物流行业的未来发展，助力保税与非保税高标准仓储需求增长。

总体而言，重庆作为连接“一带一路”和长江经济带的战略支点，自贸试验区的设立必将带动产业结构升级、城市化进程加速、对外贸易发展，进而带动写字楼、商业及工业仓储物流市场良性、健康发展。世邦魏理仕认为，在两江新区、中新政府间合作项目与重庆自贸区优势叠加基础上，重庆经济将实现跨越式发展，为房地产行业各业态、各领域注入可持续发展源动力。