深度解析昨日雅居乐33.9亿拿地 金科22.35亿拿地

3月30日，重庆土地市场共出让3宗地块：金科22.35亿拿下2宗蔡家地块，雅居乐33.9亿拿下1宗中央公园地块。

蔡家地块1

北碚区蔡家组团M分区M01-04/04号宗地

用       途：二类居住用地

土地面积：136123㎡

建筑面积：340308㎡

容  积  率：2.5

起始总价：78271万元

起始楼面价：2300元/㎡

成交总价：120500万元

成交楼面单价：3541元/㎡

竞得者：金科

出让时间：3月30日

蔡家地块2

北碚区蔡家组团M分区M07-1/02、M08/04号宗地

用       途：二类居住用地

土地面积：111295㎡

建筑面积：278238㎡

容  积  率：2.5

起始总价：63995万元

起始楼面价：2300元/㎡

成交总价：103000万元

成交楼面单价：3702元/㎡

竞得者：金科

出让时间：3月30日

中央公园地块

两江新区两路组团C分区C66-2/02、 C67-4/03、C71-1/02、C72-1/02、C72-2/02、C72-3/02、C72-5/02、C85-1/03、C85-4/03、C85-7/03号宗地

用       途：二类居住用地

土地面积：203112㎡

建筑面积：362486㎡

容  积  率：1.8

起始总价：181243万元

起始楼面价：5000元/㎡

成交总价：339000万元

成交楼面单价：9352元/㎡

竞得者：雅居乐

出让时间：3月30日

重点地块深度解读（一）

两江新区两路组团地块

区位概况

本案位于渝北区中央公园南端，板块修建了占地面积1.53平方公里的现代城市公园，定位休闲宜居。目前板块已有多家大型房企入驻，交通配套逐步成型，生活配套日趋成熟。随着近期板块楼市大热，土地市场受到传导作用，本宗土地有十余家企业报名参拍。

交通概况

中央公园板块主要干道修建完善，已开建的轻轨10号线将有3个站点停靠板块，后期还将有多条轨道线路从板块经过，自驾与公共交通出行均较为便利。轻轨3号线从板块下方经过，但由于地势高差及路网匮乏，短期内对本板块的交通辅助作用不大。

本体概况

地块容积率较低，仅1.8，土地性质是二类居住用地，总体量约36万方，具备打造中高端大型项目的明显优势，但地块位置较为尴尬，位于板块最南端，目前尚无道路通达，需依赖华润、金辉项目路网成型，可预见未来受此两个项目的客流拦截压力也较大。

板块竞争格局

在北区数个新兴板块中，中央公园板块虽然区位相对偏北，距离主城核心稍远，但在产品价格上，基本与照母山和礼嘉呈现胶着，尤其洋房产品均价为各板块之首。除了板块的定位宜居，打造有占地1.53平方公里的开放式城市中心公园，较大的优势在于中小学教育资源，对购房者来说具有强大吸引力。

项目竞争格局

板块土地以3.0左右中等密度为主，体量基本较大，呈现项目基本选择打造多条产品线以满足不同需求客户，且基本都是大型品牌房企，竞争较为激烈。

重点地块深度解读（二）

北碚区蔡家组团地块

区位概况

蔡家板块地处北碚区，是重庆主城最北端热点新兴板块之一。板块位于中梁山麓、嘉陵江畔，一面靠山，三面临水。现6号线已经通车，交通也十分便利，更有朝阳小学蔡家分校、人民路小学蔡家校区、西南大学两江实验中学、兼善中学蔡家分校等丰富的教育资源。在北区热度攀升的当下，价格相对低廉的蔡家受到受到众房企强烈关注。

交通概况

北碚区蔡家组团M分区M01-04/04号宗地

北碚区蔡家组团M分区M07-1/02、M08/04号宗地

目前板块路网成熟，车行经由嘉悦大桥与马鞍石大桥可快速抵达悦来、礼嘉，进而通达主城各区，轨道6号线业已通车，自驾与公共交通出行均较为便利。

本体概况

两宗土地距离较近，主要依赖嘉瑞大道与金兴大道出行，靠近轨道6号线曹家湾站，出行便利性较强。

板块竞争格局

在北区数个新兴板块中，蔡家相对吊角，东面南面均会受到拦截，而且其余新兴板块存在大量满足改善需求的项目，但由于地价较高，造成与蔡家板块的住宅均价差距较大，是蔡家有利的机会点。因此，本地块面临的主要压力，来源于本版块其余项目的竞争。

项目竞争格局

周边项目呈现以高层为主要类型，均价基本在5000元左右，总体竞争较小。（新闻来源于克尔瑞房价）