北京商住限购 重庆商业地产还在去库存

近日，北京房地产调控升级，在“认房”、“认购”、“认婚”等多项政策后，又祭出了“商住限购”。主要包括四点：

1、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；

2、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织；

3、已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录的；社会保险或个人所得税满五年；

4、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

以上旨在让“商住房”回归商业本源。

这对鼓励进行商改住的重庆有无参考意义呢？自去年下半年的房价波动以来，重庆的商办市场有无明显变化呢？去化周期还有多久？未来能否被看好？

全市写字楼空置率和平均租金持续下降

排名前列太平戴维斯统计数据显示，2016年第四季度，重庆甲级写字楼市场无新增供应量，全市空置率和平均租金持续下降。

在吸纳量上，与去年同季度相比，江北嘴和新牌坊的吸纳量有所提升,而其他区域, 例如解放碑CBD和观音桥的吸纳量有所下降。全市空置率环比下降了1.3个百分点，同比下降7.5个百分点,达到 46%。全市甲级写字楼平均租金环比下降 4.6个百分点,同比下降11.8个百分点达人民币90元/平方米/月。而甲级写字楼散售市场方面,2015年 第四季度平均售价环比下降1.1%,至18,000元/平方米。

在区域上，江北嘴CBD甲级写字楼的入住面积有所扩大，从2016年一季度的108,800平方米上升至四季度332,300平方米，主要归功于新开自用写字楼的入住率, 以及中国新加坡(重庆)项目新引入的公司。而凭借优越的地理位置、极高的房屋实用率(73%)以 及优惠的租金价格,位于化龙桥 IBD的企业天地7号楼2016年的表现非常突出，并计划出租三层给重庆索通法律公司。

排名前列太平戴维斯项目及开发顾问部董事罗元均分析认为，2016年全市甲级写字楼新增供应量达到486,900平方米。受到新增市场供应量和经济低迷的双重影响，多数业主继续实行优惠的租金政策。例如具有巨大吸附力的嘉州协信中心，允许租户在每层租50到150平方米的面积，便于他们租到的办公室能够更好适应他们的办公需求，同时物业公司通过下调排名前列年的物业管理费价格吸引了大量的新租客。而老旧的设施和低质量的办公环境，对杨家坪部分甲级写字楼招写租户产生了不良影响。

而从领域盛景统计的年度数据来看，2016年2月到2017年2月，全年重庆商务市场整体也呈现量涨价跌的趋势，建面均价8749/㎡，商务公寓占据成交市场主力。

重庆商务市场仍以去库存为主

根据铭腾的统计数据，截至2017年2月，重庆商务存量409万方，近一年成交165万方,存销比30 ，如果按照这个速度，在无新增的情况下，存量还需两年多才能消化完。

重庆新中投资有限公司总经理何伟坚分析说，北京的“商住限购”限购政策是为了抑制在纯住宅严厉限购下，资金又流向“商住房”，让“商住房”不能回归商业本源。但这只限于北京，成渝没有这么夸张，目前成都仍有很多商务公寓、商务酒店在售。重庆不太可能在这方面限购，这对重庆没有太多参考意义。一方面目前重庆的商务市场存量很很大，即便有投资客进入，货源也是充足的。另一方面，进入重庆的投资资金，大多以投资住宅为主，或者是住商比例控制在8：2。同时商务按揭通常在50%，进入门槛比较高，客群比较窄。

那么重庆有没有去库存做得好的商务项目呢？

何伟坚说，在去年下半年房地产市场行情下，重庆商务市场整体呈现量涨价跌的趋势，很多开发商降低要求，只想尽快出手，于是降低价格，趁市出手。但是其实，在重庆也有些项目并没有降价，也卖得很好，主要能在写字楼痛点上下足功夫。

例如棕榈泉国际中心，在写字楼高峰期人流量大、电梯经常不足这一痛点上下足了功夫，配备了足够的电梯以满足需求；同时棕榈泉的整体硬件配置高端，也提高了入驻企业的体验感。投资商务的投资者几乎都是眼睛雪亮，具有前瞻性的，看重的是回报率。棕榈泉国际中心有写字楼曾卖价9000多每平米，如今租金50-60㎡/月，一年600元/平方米，回报率达到7.5%。

商务写字楼如何加快去库存？

在写字楼竞争中，如何加快去库存仍是业界普遍关注的问题。罗元均对此有自己深刻的认识。他曾以实际案例为例，提出过几条实用的解决途径。

1、要政府有效扶持引导

以成都天府新城为例，这里是成都全市写字楼供应最为集中、空置率较高的板块。成都市高新区政府出台产业发展扶持政策，鼓励企业入驻专业楼宇。同时评定专业特色楼宇，2016年初首批评出11家，在租售补贴、装修补贴、产权分割等方面给予扶持，从而增加企业入驻吸引力。

2、要善于运用新型投资工具

包括产品证券化运作，例如万科前海公馆，通过房地产信托凭证（REITs)，通过证券收集投资者资金，参与收益分配。还包括金融杠杆运作，如上海企业天地5号，由中国人寿收购，7年后可回购债券和股权。

3、从运作方面进行产品和服务创新，提升物业价值

例如，在运营上采用“联合办公空间”模式，这是一种降低办公成本而共享办公空间的一种全新模式，其需求者以小微企业、创新团队等为主。从2015年下半年开始，重庆已经开始集中出现这种模式，包括“3W空间”、“小样青年社区”等，未来该种模式将有巨大发展潜力。此外，写字楼在物业服务管理方面要进行模式创新，提供更多增值服务，从而提升物业价值。