楼市又要变天！今年到底该不该买房？

在货币政策的层层执行和传导下，与我们息息相关的楼市，可能也要变天了。

这种转变不会像四季交接那样分明，但对2017年的刚需购房者来说，房贷政策可能收紧的趋势，无疑又给出了一个让人继续持币观望的理由。

据《上海证券报》等媒体报道，最近有部分上海中小商业银行，为了缓解住房贷款余额压力，要求支行鼓励房贷客户提前还款，甚至对提前还款违约金给予减免优惠。

此外，北京、上海这两大一线城市目前低于9折的住房贷款优惠利率已全面绝迹，已有商业银行将低于95折的房贷优惠利率审批权全部收归分行层面，想要拿到9折优惠利率难上加难。

更有传闻称，有银行已经不再接受30年的住房按揭贷款，将最长期限削减到了25年。 挖财君没有辟谣的这个本事和资质，但相信上述说法并非空穴来风，而是有逻辑可循的。

挖财君没有辟谣的这个本事和资质，但相信上述说法并非空穴来风，而是有逻辑可循的。

风起于青萍之末。其实在去年底的中央经济工作会议，已经释放出今年的货币政策将从【稳健偏宽松】转向【稳健中性】的信号，然而谁也没有想到央行如此雷厉风行，还没过年就开始回收货币流动性了。

2016年相对宽松的货币政策，是全国房价普涨的重要动力，如果说普通买房者对这一转变信号还缺乏警惕的话，对资本市场更加敏锐的股市、债市投资者可能意识到得更早：

市场上的钱少，钱不好赚了。

我们不妨先来算算，房贷如果收紧，买房的成本会提高多少？

假设：

小科是一线城市合格的购房者，程序猿，收入不菲，打算在银行商业贷款200万买一套房子，还款方式为等额本息。

A. 如果按照相对宽松的房贷环境，小科可以分30年360期还贷，贷款利率在基准利率的基础上打95折也不难，也就是4.9% * 95% = 4.655%

则小科总共需要还贷3714743元，每月还款10319元。

B. 现在政策收紧，商贷利率不打折了，还是4.9%，且银行只同意给小科贷款25年

则小科总共需要还贷3472672元，每月还款11576元。

看到这样的结果，本来还想买房的小科可能就要打退堂鼓了——虽然他可以少还24万房贷，但要紧的是眼下每个月要多还1200块啊！

如果小科是个单身狗，每月投入1200块用于约会，应该也能找到女朋友了…

这样看来，如果未来各大银行全面收紧房贷，大批刚需购房者的成本会明显上升，硬着头皮买房还是继续租房，可能又要费一番思量了。

那么问题来了：为什么银行开始倾向于收紧房贷了？换言之，货币政策为什么转向【稳健中性】，不再偏宽松了？

这个问题很宏观，挖财君就不往远的说了，简而言之：为了守住不发生系统性金融风险的底线，央行需要对货币流向进行调控，调控对象主要针对金融市场的“脱实向虚”、“以钱炒钱”以及不合理的加杠杆行为。

就银行而言，收紧房贷的动机，除了政策面的指导，恐怕还有存贷比（贷款总额/存款总额）居高不下的压力。

这里简单介绍一下存贷比的意义：

商业银行是以盈利为目的的，从盈利的角度看，存贷比越高越好，因为存款利息意味着成本，而贷款利息意味着收入。存贷比越高，银行盈利能力越强。

然而福兮祸所伏，如果存贷比过高，银行贷出去的钱太多，那么承担的风险也就高了。

根据央行1月披露的数据，全国2016年人民币贷款余额106.6万亿元，同比增长13.5%。而根据标普全球的计算，截止去年底，算上银行理财和影子银行等因素，银行的存贷比已超过80%，且以每年6%的增速上升。

也就是说，照此程度发展下去，再过两年，银行贷出去的钱就跟自己的存款一样多了，这显然是一个危险的信号。

所以现在银行想做的就是谨慎放出房贷，较好欠房贷的人还能提前还款，降低它的存贷比风险。

最后问题来了：

今年的购房者应该如何进退呢？

挖财君以为，前有限购限贷政策，后有资金面收紧，购房者现在确实比较被动，毫无债务杠杆的空间可以利用。如果是出于投资升值的考虑购入房产，恐怕还是应该慎之又慎。

但如果自住意愿强，丈母娘催得紧，刚需购房者还是可以考虑在下半年，政策面趋于明朗后入手的。

不必对房贷收紧过于悲观，有央妈罩着，房价就算成交量下滑，价格跌幅也一定是有限的。按照挖财研究院投资总监李佳的观点，考虑到中国经济仍然处在“经济出清”和“筑底”过程中，房地产周期迎来拐点带来的下行压力仍然不可小觑，所以，稳增长仍然需要相对宽松的货币政策。

“另外，从国际形势来看，美元走势相对偏强，资金将继续净流出，外汇占款继续减少，央行也需要增加流动性供给以维持国内货币供给。”

最后提醒大家，不要因为手续费优惠就急着向银行提前还款哦，除非你是等额本金的还贷方式，大头已经还得差不多了。