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楼市又要变天!今年到底该不该买房?

2017/02/12 08:19 来源: 中国新闻网 评论
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在货币政策的层层执行和传导下,与我们息息相关的楼市,可能也要变天了。

在货币政策的层层执行和传导下,与我们息息相关的楼市,可能也要变天了。

这种转变不会像四季交接那样分明,但对2017年的刚需购房者来说,房贷政策可能收紧的趋势,无疑又给出了一个让人继续持币观望的理由。

据《上海证券报》等媒体报道,最近有部分上海中小商业银行,为了缓解住房贷款余额压力,要求支行鼓励房贷客户提前还款,甚至对提前还款违约金给予减免优惠。

此外,北京、上海这两大一线城市目前低于9折的住房贷款优惠利率已全面绝迹,已有商业银行将低于95折的房贷优惠利率审批权全部收归分行层面,想要拿到9折优惠利率难上加难。

更有传闻称,有银行已经不再接受30年的住房按揭贷款,将最长期限削减到了25年。 挖财君没有辟谣的这个本事和资质,但相信上述说法并非空穴来风,而是有逻辑可循的。

挖财君没有辟谣的这个本事和资质,但相信上述说法并非空穴来风,而是有逻辑可循的。

风起于青萍之末。其实在去年底的中央经济工作会议,已经释放出今年的货币政策将从【稳健偏宽松】转向【稳健中性】的信号,然而谁也没有想到央行如此雷厉风行,还没过年就开始回收货币流动性了。

2016年相对宽松的货币政策,是全国房价普涨的重要动力,如果说普通买房者对这一转变信号还缺乏警惕的话,对资本市场更加敏锐的股市、债市投资者可能意识到得更早:

市场上的钱少,钱不好赚了。

我们不妨先来算算,房贷如果收紧,买房的成本会提高多少?

假设:

小科是一线城市合格的购房者,程序猿,收入不菲,打算在银行商业贷款200万买一套房子,还款方式为等额本息。

A. 如果按照相对宽松的房贷环境,小科可以分30年360期还贷,贷款利率在基准利率的基础上打95折也不难,也就是4.9% * 95% = 4.655%

则小科总共需要还贷3714743元,每月还款10319元。

B. 现在政策收紧,商贷利率不打折了,还是4.9%,且银行只同意给小科贷款25年

则小科总共需要还贷3472672元,每月还款11576元。

看到这样的结果,本来还想买房的小科可能就要打退堂鼓了——虽然他可以少还24万房贷,但要紧的是眼下每个月要多还1200块啊!

如果小科是个单身狗,每月投入1200块用于约会,应该也能找到女朋友了…

这样看来,如果未来各大银行全面收紧房贷,大批刚需购房者的成本会明显上升,硬着头皮买房还是继续租房,可能又要费一番思量了。

那么问题来了:为什么银行开始倾向于收紧房贷了?换言之,货币政策为什么转向【稳健中性】,不再偏宽松了?

这个问题很宏观,挖财君就不往远的说了,简而言之:为了守住不发生系统性金融风险的底线,央行需要对货币流向进行调控,调控对象主要针对金融市场的“脱实向虚”、“以钱炒钱”以及不合理的加杠杆行为。

就银行而言,收紧房贷的动机,除了政策面的指导,恐怕还有存贷比(贷款总额/存款总额)居高不下的压力。

这里简单介绍一下存贷比的意义:

商业银行是以盈利为目的的,从盈利的角度看,存贷比越高越好,因为存款利息意味着成本,而贷款利息意味着收入。存贷比越高,银行盈利能力越强。

然而福兮祸所伏,如果存贷比过高,银行贷出去的钱太多,那么承担的风险也就高了。

根据央行1月披露的数据,全国2016年人民币贷款余额106.6万亿元,同比增长13.5%。而根据标普全球的计算,截止去年底,算上银行理财和影子银行等因素,银行的存贷比已超过80%,且以每年6%的增速上升。

也就是说,照此程度发展下去,再过两年,银行贷出去的钱就跟自己的存款一样多了,这显然是一个危险的信号。

所以现在银行想做的就是谨慎放出房贷,最好欠房贷的人还能提前还款,降低它的存贷比风险。

最后问题来了:

今年的购房者应该如何进退呢?

挖财君以为,前有限购限贷政策,后有资金面收紧,购房者现在确实比较被动,毫无债务杠杆的空间可以利用。如果是出于投资升值的考虑购入房产,恐怕还是应该慎之又慎。

但如果自住意愿强,丈母娘催得紧,刚需购房者还是可以考虑在下半年,政策面趋于明朗后入手的。

不必对房贷收紧过于悲观,有央妈罩着,房价就算成交量下滑,价格跌幅也一定是有限的。按照挖财研究院投资总监李佳的观点,考虑到中国经济仍然处在“经济出清”和“筑底”过程中,房地产周期迎来拐点带来的下行压力仍然不可小觑,所以,稳增长仍然需要相对宽松的货币政策。

“另外,从国际形势来看,美元走势相对偏强,资金将继续净流出,外汇占款继续减少,央行也需要增加流动性供给以维持国内货币供给。”

最后提醒大家,不要因为手续费优惠就急着向银行提前还款哦,除非你是等额本金的还贷方式,大头已经还得差不多了。

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责任编辑:王娅  JN185

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