公寓当住宅买吃要大亏？详解公寓和住宅十大区别

买房的时候经常会看到某楼盘打出的公寓型住宅，那么，公寓和普通住宅的区别在哪呢？公寓投资的优势与风险呢？不少人以为公寓和住宅的区别就是公寓一般是40年产权，住宅是70年产权。其实，公寓和住宅的区别绝不止年限不同而已。

本期公开课，焦点君将一一为大家解答。

●问：公寓有哪些类型和特点？

▲公寓

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等。

1、普通公寓(居住型公寓)

用地性质：一般为住宅。

产权类型：公寓。

产权年限：70年。

特点：户型面积小，30-50平米；部分公寓楼盘包含了装修，业主接房后可拎包即可入住。配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平。

2、商务公寓

用地性质：一般为综合性用地(商住)或商业用地。

产权类型：商务公寓。

产权年限：根据用地性质而定，50年或40年。

特点：一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司；价格相对写字楼较低，一般首付在5成，按揭10年。产权性质为商务公寓，非纯写字楼。

3、酒店式公寓

用地性质：一般为商业用地。

产权类型：公寓或商务公寓。

产权年限：根据用地性质而定，产权为40年。

特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。

●问：公寓和住宅的主要区别有哪些？

区别一：建筑面积百分比不受限制

在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制；而普通住宅的建筑面积与总住宅面积的比是有限制要求的。

区别二：公寓的日照条件比住宅差

按照《住宅建筑设计规范》的有关规定，居住产品中的住宅，必须满足日照、采光等相关条件。而公寓则不一定，因此同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差。

区别三：土地性质不同

住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其它性质用地上。

区别四；产权年限不同

住宅的产权年限多为50年或70年，而商务型公寓根据用地性质产权多为40年或者50年。

区别五：水电费计算不同

公寓楼水电费按商用计算，而普通住宅的水电费按民用算。

区别六：公寓不能落户

公寓如果实在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落户。如果是在住宅用地上建起的满足一定条件，比如60平以上，根据不同地区和楼盘的要求不同，有些地方也是可以落户的。

区别七;价格定价不同

一般来说，公寓的单价是比住宅高的，且以小面积户型为主。

区别八：产权证的用途栏登记不同

监管部门对公寓进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。

区别九；公寓不享受就近入学

在很多地区，公寓性质的住宅是不能成为学区房的，也就是说不能让孩子就近入学。

区别十：贷款利率和首付不同

如果公寓性质属于商业地产的话，银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。

●问：公寓投资的优势与风险？

笔者认为，如今，短时间内的回报率并没有投资者预期的那么高，商业用房已经走过了高回报率的时期，整个增值空间变得平稳，而且随着经济的发展而稳中有涨。这种态势更适合长期投资的买家。

对于追逐短期投资回报的投资者来说，由于公寓未来短时间内的低增值率，短期投资购买商用房并不是好的选择。

此外，公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。

●问：目前重庆主城在售的公寓有哪些？

(▲12月重庆主城在售公寓盘点)

（注：以上部分楼盘为综合项目，涵盖商业、高层、洋房、公寓；详情可致电咨询）