楼市调控升级!重庆等非限购城市房价仍有上扬空间

搜狐焦点重庆讯：11月28日晚间，上海、天津突然发布楼市调控政策，全面提高购房首付比例。该消息虽因深夜发布而令人意外，但考虑到近期多地收紧楼市调控的举措，又在意料之中。

因为，本轮调控的收紧从年初就已开始，国庆节前后曾有过一轮加码，部分城市在11月又陆续收紧政策，历时已9个多月。随着楼市调控力度逐级加码，是否还会有新的城市加紧调控？未限购城市，未来房价走势如何？房子买，还是不买？今日周五公开课，笔者将逐一为大家解读。

一、楼市调控线路图：九个月三度加码

11月28日晚间上海发布调控加码的通知，“认房又认贷”的措施打击了一众改善性需求的购房者。此前的11月25日，天津已经发出深化楼市调控的通知。这是继杭州、深圳、武汉调控加码后新一轮城市调控加压行动。

但是，回顾2016年，中国楼市的调控政策可知，调控的收紧从年初就已开始。

排名前列轮：

本轮房地产市场升温始于去年年末，到今年年初，上海、深圳等一线城市出现过热现象。3月，以这两个城市为首，清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开，北京也随后跟进。

在这期间，南京、苏州、厦门等城市因出现房价上涨过快、“地王”频出的现象，也出手调控。主要措施体现在出台“限价令”，并略微提高信贷门槛等。

第二轮：

调控政策集中在国庆长假前后，从9月末至10月初，全国20多个城市密集出台调控措施，政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。从部分城市开始清查拿地资金情况来看，资金层面的收紧已现端倪。

第三轮：

调控集中在11月。11月中上旬，杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前的基础上进一步收紧了楼市政策，并将调控手段聚焦在了货币政策上。此次上海、天津的做法，也被认为基于同样的逻辑。

整体而言，就政策着力点上可以看出，从最初的严查“首付贷”，过渡到限购、限价，进而延伸到信贷政策层面。上海、天津此轮发布的政策，有业内人士认为，这是最后一轮调控的延续。

但今晨（12月2日），据新京报报道称，北京部分商业银行将执行“认房又认贷”的政策，在此之前，北京部分银行已悄然提高了首付比例。由此可见，房贷收紧仍在持续蔓延。

二、首次回涨！11月全国首套房贷平均利率4.45%

近日，据某金融平台数据统计，11月全国首套房贷利率为4.45%，比上个月环比上涨0.01%，为2016年首套房贷利率首次回升。

（▲11月全国首套房贷平均利率统计图；来源融360）

在监测的35个城市中，11月，全国首套房贷平均利率较低的城市为天津、佛山、重庆、珠海、北京、广州、青岛、成都、宁波、无锡。

从统计图中可知，首套房平均利率较低的为天津的4.13%，较高为乌鲁木齐和海口的4.85%。重庆首套房平均利率为4.2%，成都市4.25%。

限购城市中，无锡、沈阳、郑州、合肥等9大城市首套房房贷利率出现上调。同时，在全国房贷平均利率回升的情况下，势必会对非限购城市房价带来影响。

三、重庆等非限购城市，未来房价走势如何？

重庆，作为非未限购城市的代表，重庆10月首套房贷利率环比上月下降0.09%，达到4.20%，11月利率保持在4.2%。

房价方面，据晟城地产数据统计，2016年下半年，重庆主城楼市房价呈现稳步上涨趋势。其中，上周主城建面成交均价7615元/㎡，环比下降0.5%，依旧持续高位运行。

（▲近一年重庆网上备案房价）

（▲近十周主城区商品房建面成交均价走势图；来源晟城数据）

此外，据笔者了解，目前重庆房贷利率优惠以85折为主，而且对于贷款人的要求也相对宽松，重庆各大银行的房贷额度相对宽松，批款速度想必也不会太久。

（▲重庆市房地产业协会会长莫元春）

11月中旬，在搜狐焦点举办的“三市一听”沙龙中，重庆市房地产业协会会长莫元春，认为，目前重庆楼市已经进入温和上扬阶段，未来“温和”的涨幅大致在10%以内。

此外，香港置地营销总监胡攀认为：未来3-5年间，重庆楼市还会处于平稳上涨的阶段，其核心原因仍是受供求关系影响，重庆未来土地市场供应仍是供大于求；另外，楼盘房价上涨与否，还跟自身项目有紧密关系，房子做好了，配套做成熟，老百姓喜欢的房子无论在什么情况下都可以达到良好的销售情况。

重庆首地房地产开发有限公司副总经理李则林表示，未来重庆房价肯定会涨，且明后年不一定温和。但是不一定像石家庄、北京、深圳这样翻倍地涨。目前，重庆在有意识缩减土地的供应量，上涨幅度是多少谁也不知道。

因此，笔者认为以重庆为首的未限购城市，未来房价仍然有上扬的空间。

四、"雾里看花"，房子还能买吗？

对于这个问题，可谓仁者见仁，智者见智！

笔者认为，对于刚需来说，你是不能选择的，如果你没有换城市生活的打算，还是要考虑尽早在自己生活的城市买房子。当然，在人口流失的三四线城市，你选择余地比较大。但建议你不要贪便宜，去人迹罕至的郊区、新区买房，而要尽量选好的地段，带尽量好的学位。

长远看，有人口增量的、级别较高的城市的优质住宅，仍然可以看好。尤其在人民币贬值情况下，房价易涨难跌。

有分析人士指出：未来10年，房产仍将是中国中产阶层的主流资产。打压这种资产的价格，政府不愿意，老百姓也不会答应。但上涨过快，肯定也是有害无益的。

中国的土地制度、城市模式跟西方都不同，城镇化也只进行了一半，再加上金融市场信用不够，所以房子附加的价值太多，这些价值很难在短期内被剥离！

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