锐理重庆总经理陈冬旭：商业归根结底要以人为本

搜狐焦点“三市一听”主题沙龙于11月17日下午在重庆、成都、西安三地同时开启，沙龙重庆分会场设立在氛围轻松的富隆酒窖。沙龙由搜狐焦点重庆站主编邓惠尹女士主持，锐理数据重庆公司总经理陈冬旭先生作为特邀嘉宾莅临沙龙，与其他嘉宾一起探讨重庆城市发展与楼市未来。

锐理数据重庆公司总经理 陈冬旭先生

重庆是中国西部的中心城市之一，但是目前来说，城市房价与其他一二线省会城市相比，仍然处于价值洼地。

邓惠尹：

有网友称：重庆是一个高烧城市中的异类，所谓的货币超发、土地政策、资金杠杆、资产荒等所有楼市上涨的规则在重庆都失灵了。当然，这也说明重庆的楼市是相对平衡健康的，也有不少业内人士认为重庆不会出现非理性增长。现场的各位嘉宾对“重庆是高烧楼市中一个异类”有何看法？

陈冬旭：

这个问题最主要因为重庆的特点和政策的指引。黄奇帆市长有讲过，重庆每年的房市投资不能超过30％，从数据可以看到，这十年来重庆的房地产投在固定资产始终在25%-28%这样的水平。

另外一方面，跟重庆区域有关，以前的城镇化率只有20％，现在大概是45％，每年大概60多万人被城镇化同化。我们认为重庆在不断扩大城镇化，实际上它的地段面积不断扩展。对重庆房价来讲我们都知道，主城的房子以前是二千多现在是六七千，这个增长幅度比较大，对新的区域，房价还是低，在第三轮第四轮从二千多三千多再起来。再看这几年的政策，自贸区，最开始的新区，这让重庆GDP增长，但由于政策控制，整体房价在稳步增长，没有出现其他城市类似涨40%、50%的增长，重庆房价增长和经济增长不成正比的原因，大概是这两点了。

邓惠尹：

在今年3月份召开的重庆市推进供给侧结构性改革新闻发布会上，2016年重庆明确房地产去库存目标为800万平方米，并推出了5项去库存措施。那么未来商业地产去库存的方向有哪些？

陈冬旭：

到今年10月份，重庆整个房地产去库存达到600多万，接近七百万的水平，所以目标在年底之前估计是可以实现的。在商业这块去库存量是比较低的，商业库存（不含新增商业）产品有160多万，库存有这么多但是今年去化率比较低，到10月份的时候这部分库存销售没有超过50万方，这个问题大家比较关心，商业的去化率非常低。在重庆大家都在讨论以后方向怎么走，我看到这个问题时候也在思考，商业发展可以看到他的走向，所有都是从开始的百货公司类型，到现在体验式的商业。所以商业进程发展是明显的规律，归根结底来讲是以人为本，让大家消费更方便，生活更方便，以后我们怎么去库存这个跟城市发展很有关系。比如比较火的观音桥，现在不断在改造升级，不断在进行调整，归根结底，首先想到商业怎么满足人的生活需要。

有一个案例在观音桥，某项目，十层楼纯商业，在重庆估计应该是很少的。这个项目招商难度非常之大。曾经我们聊这个问题，这种商业从人行通道还有人流动向来看是非常难受的。后来讲到转型：只有把商业的客户群体放大，上面做餐饮下面做百货就能够解决。把眼光放更远一点，比如这里可不可以做一个医院的体检中心，旁边放一些配套？或者教育机构？甚至引进一些企业，打造所谓的“前店后厂”，让一些企业来运营它。

这是从整个的商业运营来讲的方面，另外一方面，可能需要通过一些新的营销模式，现在在全国比如沿海城市深圳，已经把基金或者证券化的商业模式推出来了，就说开发商没办法承受这种商业带来的资金上的压力，通过金融的手段来把这个商业转手出去，让其他人来接招。化成基金的形式来做一些“虚化”，可能对项目有一定的提升，至少我相信给开发商减压是能够做到的。

邓惠尹：

现场的各位，关于未来重庆房价走势，你们怎么看？或者说对重庆的楼市有怎样的预估或者期望？

陈冬旭：

重庆房价未来的走势，是稳步上涨，这个结论大家比较一致的。很多外地城市觉得重庆房价不温不火的状态，包括前期所谓炒房团来，包括重庆两江新区的成立，包括自贸区的成立，他们一直在探讨重庆房价问题。特别是对于一些投资的投机的客户来讲，他们一直在看重庆，最开始的时候他们来重庆看房价确实很低，但前几年重庆的房价涨幅跟成都、北上广或者其他城市比，这个涨幅还不能支持他投机的心理。可能重庆一年涨20％，有些城市可能一年翻一番的可能，投机就转到其他城市去了。但是对重庆来讲，外地来投两江四岸这个区域会有，我相信里面可能不只止10％-20％，可能更大。现在重庆讲半小时经济圈，绕城以内有大面积的组团在出来，我相信这些房价不可能每年10％的比例去涨，如果这样涨的话会影响重庆经济的发展。为什么？因为重庆现在有城镇化率的因素，周边农村要到城市打工，需要居住，但是他们的买房条件是有限的，他们不能承受这样的高房价，所以国家也在控制，为什么有公租房和经济实用房出现，就解决这些人进城难。打工让他们留在这里，慢慢他们积累一定资金之后在重庆买房落地，慢慢把老人小孩接过来，我相信对于不同的消费者重庆的开发商会因为自己项目的位置和项目本身的情况决定自己的客户是什么样的客户，决定自己的房价是怎么走势。大重庆的房价均价上浮比例不会太大，每年可能10％左右应该差不多，但是热点的区域可能30％40％50％都有可能。