住建部等七部门出台新规严打中介！楼市要变天？

被称为我国史上最严房地产中介管理新规的政策近日发布，一石激起千层浪。

在我国房地产交易市场上，二手房交易占比逐渐增加，部分地方二手房交易量甚至能达到新房的4-5倍，大量成交依赖中介居间成交。

然而，发布虚假房源、隐瞒真实信息、强制代办收费、侵占或挪用交易资金、违规从事金融业务、捏造散布涨价信息等诸多问题也在中介市场上不断发酵。

针对这些问题，住建部、国家发改委、工信部等七部门近日联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，从规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管三个方面，提出了16条政策措施，力求不断规范房地产中介市场秩序。

确保房源信息真实，收费将更规范透明

当前，一些中介机构为吸引客户、招揽业务、提高收益，在经营中藏“猫腻”：有的发布虚假房源或已成交的房源信息，有的恶意标低价格，有的隐瞒房屋存在抵押等信息，有的则存在收费不规范、不透明等问题。

为了让中介经营行为更规范，《意见》在制度设计上作出了如下规定：

实行房源信息核验制度。中介在发布房源信息前，经委托人同意后要到房地产主管部门核验房源信息，确保发布的房源真实存在、可以交易。

编制房屋状况说明书。中介发布房源信息要编制房屋状况说明书，标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其他应当说明的重要事项。

加强房源信息发布管理。中介在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致，不得发布未经产权人书面委托的房源信息，不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。

已交易房源信息要及时撤除。对已出售或出租的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起两个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除；对委托人已取消委托的房屋，中介机构要在两个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除。

为规范中介机构收费，《意见》提出了实行明码标价、代办服务由当事人自愿选择、加强监管等举措。中介要在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务均须单独标价；提供代办产权过户、贷款等服务的，应由委托人自愿选择，并在房地产中介服务合同中约定；充分发挥12358价格监管平台作用。

上述规定，尤其是对于已成交信息的更新要求确实填补了此前长期存在的政策少有。目前确实在很多互联网端口上，房源调价、成交等信息是无法及时体现的，尤其是第三方网站平台很多根本没有线下人员维护信息。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，在房源的真实性上，目前大多数大型经纪机构都能在官网等自身渠道上做到，但第三方商业网站由于涉及多个部门，权责不明、管理一直较为松懈，虚假信息相当泛滥。

保障交易安全，规范金融业务合作与纳税

买卖房屋，牵扯真金白银，安全交易最重要。谁都不想碰上“一房两卖”“卷款逃走”这样的糟心事。

为保障房屋交易安全，维护交易当事人合法权益，《意见》提出了四项措施：规范中介机构承接业务，中介不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务；规范中介服务合同签订行为，中介在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查；推行交易合同网签制度，各地要全面实行交易合同网上签约，一套房屋已经完成网签的，不能再重复签约；实行交易资金监管制度，各地要建立健全存量房交易资金监管制度，中介及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。

近年来，为适应群众购房贷款需求，许多中介机构与金融机构建立了业务合作关系。但实践中也出现了中介指定金融机构、捆绑服务、违规提供或与其他机构合作提供首付贷等问题。

对此，《意见》规定：中介机构提供住房贷款代办服务的，应由委托人自主选择金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑；中介不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用；金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介合作提供金融服务。

此外，为规范中介机构协助当事人的纳税行为，避免瞒报真实成交价格、偷逃税费等问题，《意见》要求中介和从业人员应如实告知当事人税收规定和优惠政策，协助其依法诚信纳税；不得诱导、唆使、协助交易当事人就同一房屋签订不同交易价款的合同，即所谓的“阴阳合同”，报低成交价格；不得帮助或唆使交易当事人伪造虚假证明，骗取税收优惠；不得倒卖纳税预约号码。

其实，今年3月央行副行长潘功胜就公开表示，央行对首付贷态度明确，房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应资质，是违法从事金融业务。然而即便如此，这种现象在市场上仍难以被完全杜绝。

对此，北京中原地产首席分析师张大伟直言，随着房地产中介机构逐渐扩张自身规模，不断加大对营业利润的要求，很多中介机构确实悄然延长了产业链，“现在越来越多的房地产中介机构越来越像金融机构了”。

张大伟直言，由此，市场上衍生出了首付贷、全款贷、换房贷、监管贷、理房通等一系列令人眼花缭乱的房地产金融服务，而且，很多中介机构利用特别房源等，变相垄断了购房者选择其他金融机构的可能性，进一步来看，这背后是有着中介机构以此来推涨房价作用和意愿的。业内表示，《意见》出台后，这一产业链将被隔断，房地产中介机构和金融机构之间的“密切”合作关系势必会受到影响。

中介机构实行备案和名单公示，中介人员须实名

长期以来，中介机构门槛低，鱼龙混杂。有的未经备案就从事中介业务，游离于监管之外；中介从业人员也存在流动性大、整体素质不高等特点。

《意见》明确，对中介实行备案制度和名单公示制度：一是严格实行备案制度，中介及其分支机构应按规定到房地产主管部门备案，通过互联网提供服务的机构，除应到机构所在地的省级通信主管部门办理网站备案外，还应到服务覆盖地的市县房地产主管部门备案；二是实行中介机构名单公示制度，各地房地产、通信、工商行政主管部门建立联动机制，定期交换信息，并通过政府网站等渠道公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众审慎选择中介机构。

为加强中介从业人员管理，《意见》也明确了以下几点：中介从业人员在网站等渠道上发布房源信息的，应当以真实姓名发布，服务时应佩戴标明姓名、机构名称、国家职业资格等信息的工作牌；市县房地产主管部门要对中介人员实名登记；落实房地产经纪专业人员职业资格制度。

交易流程 禁签双份合同避税

有效监管有赖于体制的创新。未来，将加强行业信用体系建设，构建以信用为核心的新型监管体制。即使房源信息“靠谱”，交易环节中的种种猫腻同样困扰着参与房地产交易的各方。

《意见》规定，中介机构要对全部服务项目、内容、计费方式和收费标准明码标价，各项服务均须单独标价。而且，根据《意见》我国将全面实行交易合同网上签约，也就是俗称的“网签”制度，防止出现“一房二卖”的现象。此外《意见》还规定要实行交易资金监管制度，各地要建立健全存量房交易资金监管制度，中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。

针对一些中介机构为吸引更多客源，协助当事人纳税时存在瞒报真实成交价格、偷逃税费等问题，《意见》规定，中介机构和从业人员不得诱导、唆使、协助交易当事人就同一房屋签订不同交易价款的合同，低报成交价格，不得帮助或唆使交易当事人伪造虚假证明，骗取税收优惠等。

链家研究院研究员许小乐表示，上述规定其实是在侧面认可和鼓励市场开展特别委托。“多家委托意味着对经纪人信息生产工作不进行任何的产权保护，并由此滋生经纪人隐藏真实信息、传播虚假信息，甚至协助违法违规避税等行为内在激励，这是导致经纪公司之间、经纪人之间恶性竞争的根源所在。”

许小乐表示，以国际经验来看，特别委托取代多家委托是大势所趋，随着买卖双方力量的平衡和市场规模的扩大，我国也将自然地进入特别委托阶段。

来源：人民日报、北京商报