商品房分零销售 售后返租属违法违规

从现在起，你在选购商品房的时候，如果销售人员提出可以把一套房屋分零卖给你，或者是承诺可以帮你把房子租出去，租金可以抵扣购房款，千万不要接受这样的交易，因为这是违法违规的销售行为。

昨天，市国土房管局对市政府办公厅印发的《关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》(渝府办发〔2015〕157号，以下简称《通知》)进行了解读，表示我市的确出现了个别房地产企业以售后返租、产权分离销售等方式的乱集资事件，导致资金链断裂，严重侵害了购房者权益。

外地购房者曾遭遇商铺“售后返租”

售后返租对于很多市民来说，或多或少有过耳闻，从表面上看来，这种方式似乎很美好。

“我去年曾经看过渝中区的某个商业项目，当时销售顾问给我算账，说贷款买房之后，可以帮我租出去，每月把租金返还给我，还可以抵扣掉80%的月供，”家住南岸区的万女士听到这种方式之后，真的心动了，但在和儿子商量之后，还是打消了这个念头。

她说，儿子分析，这个房子如果租得出去自然好，但如果租不出去呢?收不到资金怎么办?到时候自己已经把购房款付了，这笔钱等于拿不回来了。

记者了解到，在我国的其他省市的确出现过这样的案例。去年11月，郑州市民李超然(化名)就遇到这样的问题，5年前在现代童鞋城买了商铺，当时签了一个“售后返租”协议，前2年的房租可以抵房款，后3年物业帮助代租，租金归业主，但商铺并没有人来租，最后，物业不但没有返还商铺，连最近一年多的房租也没有见到。

有违法违规的行为可举报

市国土房管局的相关负责人介绍说，随着国家和我市房地产相关政策的出台，市场交易趋稳，但企业销售和资金压力仍然较大。近期，我市出现了个别房地产企业以售后返租、产权分离销售等方式的乱集资事件，导致资金链断裂，严重侵害了购房者权益。

全市将开展分零销售、售后返租或变相售后返租等违法违规行为的大排查和专项执法，切实维护房地产市场秩序。

另外，这位负责人还提醒市民，理性购买自己需要的商品房，如果发现有违法违规的行为，可以拨打023-63866903，63851178对违法案件监督进行举报。

降低首套房首付比例

公积金购房贷款首付统一20%

《通知》明确提出，我市商业贷款首付款比例不低于25%，而公积金贷款首付比例统一调整成为20%。

“在公积金贷款方面，我市在此之前实行贷款首付比例差别化管理政策，即建筑面积在90㎡(含)以下、90-144㎡(含)和超过144㎡的，贷款首付比例分别不低于20%、30%和40%。”这位负责人介绍说，《通知》第六条要求将首付款比例统一调整为20%，进一步降低了购房门槛，扩大了购房支持面。

此外，个人房屋被政府征收后，取得货币补偿款重新购置房屋的，可在购房款扣除货币补偿款后计征契税。

允许部分房企调整商业规模

非企业原有闲置的房地产用地 可适当调整开工时间

最近两年，我市部分房地产开发企业出现了资金周转困难的问题，对于这类问题，《通知》也有了引导措施。

这位负责人说，为提高房地产开发企业的资金周转速度，对非企业原因闲置的房地产用地，可适当调整开工和竣工时间;对资金困难的房地产在建项目，不简单地抽贷、停贷和压贷;并且允许缴清土地价款的房地产开发企业对规划部门批准的建设工程规划方案中独立组团对应的土地分宗办理房地产权证。

此外，还将允许房地产开发企业对未预售的项目经批准后适当调整商业规模，在不改变用地性质和容积率等规划条件的前提下，调整未预售的在建商品住房项目的户型结构等。

将加快建设照母山蔡家区域的公共服务项目

在《通知》中，专门提出要加快主城区照母山、蔡家、空港、鸳鸯、礼嘉这几个区域的基础设施和基本公共服务项目的建设，为何要单独提到这几个区域呢?

市国土房管局负责人介绍说，因为这几个区域是我市规划的大型聚居区，一直是公众关注的区域，加快这些区域的市政道路、公交线路、水电气管网等基础设施和学校、医院等基本公共服务项目，可以为市民提供更加完善的配套，提升该区域项目的成熟度，对周边区域产生辐射带动效应。

新闻名词》

售后返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。一般年返租回报在4%-12%之间。