商业地产竞争白热化 重庆现自持+销售“一体铺”

近几年，重庆的商业体量进入井喷期。根据机构统计，未来两年内，重庆预计约有30个零售商业项目入市，新增超过280万平方米的零售商业面积。在商业物业可选择余地越来越大的情况下，业内投资专家指出，自持比例越高，与销售型物业互通性的产品，投资价值越高。重庆市场上近期就出现了一种自持+销售一体铺的创新产品。

未来两年约30个商业项目入市

前几年，实体商业经济一度受到来自于电商冲击，但事实上，线下消费仍在攀升。

2015年春节期间，重庆市社会消费品零售总额达人民币66亿元，同比增长12.4%。由于节假日期间的促销，其中电子类产品和餐饮的零售总额有明显增长，一季度以来多个短期节假日的来临，人流量和零售额也在继续增长。

根据排名前列太平戴维斯的数据，未来两年内，重庆预计约有30个零售商业项目入市，新增超过280万平方米的零售商业面积，其中80%的新项目将落位新兴商圈，包括江北嘴、化龙桥等。  

“但核心商圈的贡献明显高于非核心商圈。”排名前列太平戴维斯项目及开发顾问部罗元均认为。数据显示，今年排名前列季度，全市购物中心的空置率环比下降0.5个百分点至3.3%，其中核心商圈的空置率为2.5%；全市购物中心的租金增长0.6%至每平方米每日23.4元，其中核心商圈26元。

自持商业比例越高

销售物业价值越高

在可选择产品越来越多的情况下，对于商业地产的投资者来说，除了物业是否在核心商圈，需要着重考量外，商业的自持比例高低，是另外的一项非常重要的因素。

全国工商联商业不动产专委会专家委员曹一勇表示，在城市商业体供应量攀升的情况下，投资者应注意到，越靠近集中商业的街区商业价值越大，自持集中商业的作用越强，对销售物业的投资者和运营者所增添的信心就会越强。

以重庆近几年成长速度较快的商业体龙湖时代天街为例，的D馆商业自持比例高达75%。业内人士认为，对剩余25%体量的销售型商业来说，能更直接和稳定地共享自持商业的盈利能力，这也是近期时代天街D馆销售业绩见好的主要原因。

首创天街一体铺

自持+销售物业互通

目前市面上绝大多数的销售型商业项目，都存在着自持商业的地段优于销售商业的情况。客观上也导致了销售型商业的业主在运营期间，由于人流、消费流的分配不均，导致收益难以化。

曹一勇认为，实现自持商业和销售商业的人流化互通，是打造项目整体良好商业环境氛围的保障，也是项目整体运营成功的保障条件之一。

今年在商业地产的市场上，就出现了一种自持+商业的“一体铺”形式，即时代天街D馆商铺，它与自持商业完全融为一体，通过20余部垂直电梯连接，并有多个扶梯、步道连廊等互相通达，并与D馆共用外立面，共用一个大堂，真正达到动线一体。完全破除了销售商业与自持商业的“地段差异”。

龙湖相关负责人介绍，“相当于天街加盖了几层，下面部分自持，上面部分销售。”

业内人士认为，这种产品在形态上堪称重庆商业项目的首创。

对于投资者而言，这种产品除了能限度地享受自持商业的庇荫外，一位资深的商业投资者分析，由于价格的优势，在培育期内，可以选择一些空中商铺的业态进行经营，成本上也算得过来，可以顺利地避过一般商铺“养铺期”较长的情况；而天街商铺的属性，又赋予了它未来比空中商铺较高的成长性。