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北京商改住库存直逼3.7万套创10年新高

2015/04/29 07:57 来源: 中国经济网 评论
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限购政策将大量购房者阻挡在买房门槛之外时,北京某开发商曾凭借商改住(以下简称商住)产品(即商业立项项目被分割成住宅来销售的楼盘)“干掉”盘踞北京的龙头房企,跻身北京楼市销售额前三甲,但当市场“冷静”下来,供需变化后,商住产品则难以突围,尤其随着产权年限越来越少,商住市场库存更加难以消化,已经出现量价齐跌的现象。

值得注意的是,2014年,北京新房供应量为9.6万套。而据亚豪机构统计,截至目前,商住市场的库存量高达3.68万套,相当于北京去年普通住宅供应量的38.33%,创自2006年以来的近10年新高。

商改住市场量价齐跌

据亚豪机构统计数据显示,2015年一季度,北京商住产品的成交均价为21959元/平方米,相比2014年的22331元/平方米小幅下降了2%。

而从成交量来看,与成交价格的小幅回落相比,北京商住市场成交量连续两年出现大幅下挫。

亚豪机构统计数据显示,2013年商住产品的月均成交套数为2198套,2014年降至1112套,同比大降五成;2014年一季度,商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套,成交的回落幅度高达三成。

对此,亚豪机构市场总监郭毅向《证券日报》记者表示,在北京整体楼市成交量企稳回升之际,商住市场冷清呈现局面主要有两部分原因:一是政策利好并未覆盖商住,反而分流了商住的置业需求;二是市场供应规模过大,产品同质化严重,造成滞销。

郭毅进一步解释道,无论是“930”,还是“330”政策,均是针对于住宅属性的商品房,在购买二套住宅的首付比例由六成或七成降至三成或四成后,商住首付依然维持着五成首付。对于购房者来说,在当前股市大涨的前提下,减少首付款比例后,可以腾挪出一定资金投入股市,博取短期的高收益,在这一点上,住宅的首付比例下调有助于吸引购房者。而在二手营业税的减免政策中,虽然商住产品也能享有一定利好,但同样年限的普通住宅免征营业税,无疑让购房者选择的天平向普通住宅倾斜。

此外,从市场供需角度来看,2013年北京商住市场的供需比为0.85:1,尚处供不应求的市场行情下,彼时,商住市场的库存量仅为20660套;2014年北京商住市场的供需比攀升至2:1,商住产品的市场供应进入快行道,当年的供应量高达23987套,商住市场一下子由供不应求转变为供过于求;2015年一季度,供需比再次升至3:1,供过于求的市场形势不仅没有得到缓解,反而更趋严重,甚至库存创下近10年新高。

商改住库存过高难消化

事实上,纵观北京商住市场项目分布图来看,供应主要集中在郊区。

据亚豪机构统计数据显示,2013年成交的56宗商业用地中48宗位于五环以外,2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外;截至4月20日,2015年供应的8312套商住产品中7919套均位于五环以外,其中2643套位于五至六环间,5276套位于六环以外。

鉴于此,多位业内人士均向记者表示,商住产品库存过高与政府供地不无关系。

郭毅也认为,五环以外的区域往往因为居住人口的密度小,导致商业及写字楼的经营难度大,回报周期长,对于注重周转率的开发房来说,为了回笼资金,只能将这些地块开发为散售型产品,这样可以让购房用途更综合,即可自住,也能办公,从而加速项目销售。必过,同类产品供应规模过大,且在同一区域的供应过度集中,造成严重的去化压力,库存居高不下。

据亚豪机构监测数据显示,当前,商住库存的三个区域均属新城板块,位居首位的是大兴区,共有8960套商住待售;第二位的是通州区,商住库存也高达8863套;第三位的是房山区,可售商住产品共6648套,三个区域的商住库存量相加,占到商住市场整体库存的66%。

郭毅表示,库存的高度集中,意味着这些区域的商住项目不得不依赖于价格杠杆,才能提振销量。

数据显示,截至4月20日,大兴、通州、房山商住产品的成交均价分别为21171元/平方米、22213元/平方米、17525元/平方米,均低于2015年商住市场22277元/平方米的整体均价水平。郭毅称,就算在价格上做出一定让步,三个区域累计也仅实现了1929套销量,库存的去化周期仍然极为漫长。

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