2011年广州房价是居民家庭年收入9.5倍

　　2003-2011年，广州10区一手、二手房分别年均增长16.0%和13.3%。其中受供求关系紧张的影响，2006年、2007年一手房价同比分别上涨24%和35.1%。近日，广州大学广州发展研究院发布了《2013年中国广州经济形势分析与预测》。该报告中《广州市住宅价格影响因素研究》(以下简称“研究”)分析指出，广州从2011年开始步入了高房价时代，且2011年广州房价与城市居民家庭总收入之比已达到9.502，超过联合国和世界银行的标准范围。

　　南方日报记者 彭文蕊

　　一手房价增长偏离GDP增长水平

　　研究显示，2003年以来广州住宅市场交易价格呈现稳步攀升的态势。2011年广州10区一手、二手住宅交易登记均价分别为12725元/平方米和7142元/平方米，2003-2011年年均增长16.0%和13.3%，扣除年均3%左右的物价变动因素，实际年均增长13%和10%左右。

　　研究认为，地区生产总值和城镇居民人均可支配收入是影响房价的两大最重要指标。从市场情况看，2002年-2011年一手住宅市场交易登记均价年均增长11.67%，低于同期GDP的增速，但高于同期居民收入的增长。

　　值得注意的是，2006年以来一手住宅市场房价的增长已偏离GDP和居民收入增长水平。2006-2011年一手住宅市场房价GDP弹性达1.248，房价收入弹性达1.475。

　　房价在中高收入家庭接受范围内

　　为了从社会角度对住房价格的合理性进行研究，该项研究还引入了“房价收入比”的指标来分析广州房价，即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。联合国和世界银行的标准为4-6倍。

　　但学者认为与国外相比，我国存在住房自有率高、区域不平衡、隐形收入高、储蓄倾向强、亲情援助力量多等特点，因此，适合西方国家的判断房价合理性的“4-6倍标准”应调整为“4-9倍标准”，这样才能正确判断我国房地产市场形势。

　　按照此标准分析，2001-2005年广州房价与可支配收入之比约在6以下，房价与总收入之比低于6左右，表明广州目前的房价收入比在联合国和世界银行的标准范围内。而2006年以来，随着房价的进一步上涨，房价与总收入之比在7左右。

　　研究认为，广州一手住宅市场的房价相对消费群体的实际购买力而言，虽然近几年来广州一手住宅市场价格上涨较快，2011年房价与城市居民家庭总收入之比已达到9.502，超过联合国和世界银行的标准范围，但相对其主要消费群体(中高收入家庭)而言还算可以接受。

　　调控未影响房价持续攀升

　　研究还指出，宏观调控政策没有改变广州住宅市场房价运行的基本态势，2003年以来房价一直在持续攀升。

　　2003-2010年广州十区住宅市场交易价格稳步攀升，10区一手、二手住宅价格年均增长18.0%和10.5%，扣除年均3%左右的物价变动因素，实际年均增长15%和7%左右，同时商铺、写字楼的成交量和成交价基本保持了与住宅市场同步变动的趋势。

　　可以看到，2007年9月以前，国家调控政策对广州市场价格的影响是间接的、温和的，市场仍按照其自身规律运行；2007年9月国家发布“房贷新政”，提高第二套房贷款门槛，对短期市场造成一定冲击，促使市场阶段性调整，并延续至2008年，但这主要体现为短期波动，中长期的市场运行轨迹并未受到明显破坏。

　　2011年以来的限购限贷政策使市场致使需求减少并减缓了房价上涨的趋势。2011年一手住宅市场交易登记均价12725元/平方米，同比上涨2.6%，低于2003—2010年年均增长速度15.4个百分点，2012年1-11月均价为12390元/平方米，同比下降3.7%。同时，受限购政策影响，部分投资者转向商铺和写字楼市场，2011年以来这两个市场成交价格均保持了稳步提升态势。