两看山城：大重庆的金科范儿

　　调控阵痛中的机遇犹如重庆近来随机播放的天气变化般冷暖交替，如果说，政策面对一二线城市持续重拳出击的宏观调控，给房地产行业带来的是寒暑炎凉的阵痛，那么，对金科地产而言，显然试图以四两拨千斤的方式，避过风险，抓住更多机会。

　　从业绩来看，金科这次躲避球打得颇有先见之明。

　　某机构西南分院数据显示，过去的2012年，金科地产在重庆范围内全年销售金额达86亿元，仅次于龙湖地产，其中超过30亿元由区县项目贡献。而来自于铭腾地产咨询机构的调研数据显示，2011年金科地产在大重庆的销售套数达到13388套，销售面积达到1200502平方米，双双夺下全市排名前列。

　　部分券商认为，金科具有多年经营三四线城市项目经验,对局部市场格局和游戏规则充分了解，将之奉为“中国城镇化概念排名前列股”。

　　金科股份董事会主席黄红云曾说，重庆是一座大城市，又是一个大农村，城镇化率远远不足50%，重庆未来5到10年，城镇化必将加速发展，这都将给重庆带来的发展时机。而金科必将直接受惠于新型城镇化的快速推进，成为同行业上市公司中的受益者。

　　这种上市之后深耕重庆本土的战略转型，被金科称为“1030战略”，即用10年时间，进入重庆辖区的30个区县发展。

　　依托于此，2013年初，金科重庆宣布，今年销售目标将调高至122亿元。

　　3月份全国两会召开，再次明确提出，我国未来发展要走新型城镇化之路，新型城镇化将作为中国未来经济发展的突破口和重要引擎。金科地产似乎再次踏准了政策和市场的节奏。

　　1看 主城全面战

　　当外界认为金科地产把发展重心转移到了区县，事实上，金科仍坚持“主城创品牌，区县扩规模”的两条腿走路方式，竭力实现客户群体的化。2013年，“金科出品”最受瞩目的新项目，一个在照母山，一个位于蔡家，都是重庆主城区范围内最热门的区域。

　　122亿的大蛋糕，核心区份额要占到大半壁江山，金科主城之战一触即发。

　　6墅“围城”

　　在重庆，金科的标志性形象是“洋房专家”。近两年，金科在重庆市场试水高端别墅——金科太阳海岸，反响颇佳。

　　2013年，金科乘胜追击，将地有6个别墅项目在主城范围同台亮相，形成了东有金科太阳海岸、西有金科廊桥水乡、南有金科中央御院、北有蔡家项目和照母山金科中心，中则有金科公园王府的金科别墅“围城”之势。甚至有业内人士开玩笑说，今年是金科地产的别墅年。

　　根据分析机构数据显示，今年开年三个月，重庆市场高端项目持续上市。仅2月新办预售项目中，高端物业就占到35%。高端住宅产品同业态竞争将格外激烈。这种情况下，金科在主城市场争夺战中，用别墅产品押下重注，风险几何？机会在哪儿？

　　唐畅认为，金科的这一步走得并非草率。虽说竞争激烈，但2013年，经济型产品仍将是别墅市场主力，金科专注高端别墅项目和产品创新，可说是独辟蹊径。

　　实际上，在北京、长沙等外地市场，金科地产已经打造过不少高端别墅，品质早已名声在外。而重庆别墅项目，无论是风头正盛的金科太阳海岸，还是新近亮相的金科中央御院，亦或下半年逐次面市的照母山金科中心和蔡家新项目，无一例外都是高富帅产品。

　　立业地产顾问近期发布的报告显示，2012年，重庆别墅物业成交量为118.71万平方米，供销比约为1∶1，都达到近3年的状态。种种迹象表明，2013年别墅市场将持续晴好。而随着别墅用地的收紧，差别化竞争的高端别墅，在未来稀缺资源的占有方面，具有明显优势。

　　规模上阵

　　从去年截止到今年3月，金科在重庆共获得可建面积达得570万方的新地块，供应量底气十足。其中，主城照母山的优良商业住宅综合地块的获取，几乎已为金科年度的业绩攀升定下了良好的开局。

　　金科一位高层管理人员透露，今年之内，金科在主城区至少还会出手一到两个地块，以更牢固地占据主城阵地。

　　一位资深的地产业内人士认为，房地产行业过去黄金十年已被验证的规律是，在这个行业取胜，能力不是最重要的，更多的是靠规模和利润。给开发企业做大的机会仅剩下十几年的时间，房地产行业终将走向细分市场的道路。无论是龙湖、协信等本地大企业，还是万科、保利，大干快上的规模追求导向都十分明显。

　　金科也不例外。2012年，金科集团销售额为156亿，而去年攻城略地的资金花去了近90亿，接近全年销售金额的60%，透露出强烈的扩张欲望。而去年11月才拿下的照母山地块，今年内就要亮相，高速度高周转的特点也十分明显。

　　占据主城市场的另一个武器是多元化。在过去两年，金科继续强化住宅地产布局，成功研发了多种高附加产品，涵盖公寓、洋房、别墅等形态，适合不同层次与不同客户的需求。

　　此外，金科也开始大规模进军商业地产、旅游地产，并在园林板块等与地产相关的业务板块上迅速投入，显示出全面的领跑技术和强劲的爆发力。以商业地产为例，金科打造的商业综合体——大学城金科廊桥天都，以高自营比例在开盘两天即吸引了2.8亿元认购金额。

　　2看 大重庆屯兵战

　　2012年12月9日，金科集团发布公告称，以3.05亿的价格拍得重庆市江津几江城区一地块。三天后，金科地产与江津区政府签约，将投资70亿元打造江津滨江新城项目，占地约1000多亩，计划用4至6年时间，在滨江新城进行文化旅游商业和房地产开发的建设。

　　至此，金科地产已进入重庆17个区县，主城7区（包括江北区、渝北区、南岸区、九龙坡区、北碚区、沙坪坝区、渝中区）；周边10个区县，分成四个片区布局：渝东（涪陵区、长寿区）、渝西（永川、荣昌、大足）、环主城（合川区、江津区、万盛、璧山）、渝东北（开县）。

　　此时，距离2010年金科提出大重庆“1030战略”，仅仅过去三年。

　　蒋思海日前透露，金科重庆公司在大重庆范围内可建面积达到了1020万方，整体货值已经超过了500亿。

　　“在这个时候，金科人已经在思考‘1030战略’升级之事了，因为30个区县的布局用不了10年的时间。”金科相关负责人说，今后“1030战略”将不再指重庆的30个区县，而是西部的30座城市，即金科全国布局战略的一部分。

　　业内人士指出，从金科的布局可以清晰地看出，这是在当前国家房地产调控重拳集中落在一线城市背景之下，金科地产为适应整体变化趋势而作出的一种适时微调，使得调控变成企业发展的一个契机。

　　与龙湖地产等主要布局一二线城市不同，金科向下深耕是充分利用本土企业的资源优势进行的一种优势化蓝海战略。

　　然而布局区县三四线城市并存着机遇与风险。机遇在于，三四线城市化进程远远滞后于一线城市，人们对住房需求较为强烈，需求的增长为金科业务的拓展和销售业绩的提升奠定了刚性基础。

　　同时值得注意的是，根据统计，2011年，三四线城市商品住宅销量同比增速30%，远高过一二线城市，而去年，三四线城市商品住宅销量同比增速15%，落后于一二线的32%。需求增长面临不确定性，金科如何借力城镇化趋势险中求胜，值得期待。

　　金科的幸福生产力

　　去年年初，永川小伙子刘春和家人住进了金科房。刚迁入新居，就碰上了金科组织的业主万人游和万人运动会。刘春给父母报名参加了桂林万人游活动，自己则参加了篮球赛。结交了一大帮朋友，“小时候和邻里守望相助的感觉又回来了。”

　　李战洪认为，无论是金科或龙湖，一手做市场，一手做文化，是渝派地产行走江湖的核心价值和差异化竞争力。

　　金科在坚持产品创新、品质保障的同时，更为注重探索超越物质层面的精神属性软环境投入，最为有影响力的，是从2009年开始，金科持续围绕“邻里文化”做文章。

　　从1998年创立到如今，15年间，金科重庆业主已达到40万人。从江北五里店打造的排名前列个金科花园大社区，到天湖大社区、西城大社区，再到如今涪陵、永川、开县大社区相继浮出水面。金科地产已为重庆居民打造了多个金科大社区。

　　每到一处，金科关于幸福力的传递，总是带来颠覆居住价值的改变。

　　例如，连续4年，包括金科邻里万人踏青之旅、金科邻里万人艺术季、金科邻里万人运动会、金科邻里万家宴等一系列邻里文化活动不断推进，金科在其开发的所有社区中重建“中国式邻里文化”，带来“中国式美好”。

　　“选择金科房，更是选择一种充满温情的生活方式。”这句话引起了不少购房者的共鸣。而正是多年坚持“做好每个细节”，专注产品细节、服务细节、文化细节，助力金科品牌价值不断进阶，成为城市社区文化复兴的全新符号，也终于得到大家“在重庆，买金科房”的认可。

　　来自某机构研究院的第三方数据显示，2012年，金科全市范围销售套数、在售项目、布局区县都是最多的。

　　业内甚至有一种看法，金科房的热销已不仅是改变城市形象和提升当地的居住水平那么简单，更是悄然地推动着一个城市全方位发展和价值的提升。