老城区三四十年楼龄的老房子 你还够胆买吗？

老城区三四十年楼龄的老房子，虽然有这样那样的不足，但也有着它这样那样的魅力：地段好、学位好，再旧的房子都有高转手率 　　“买”方PK“不买”方 　　正方理由 　　“买！地段最重要，学位最重要，培正小学旁边的学位房，40年的都敢卖三万！” 　　“视情况而定，最多买后租出去啊，等拆迁、留学位，精明师奶不拒绝高龄老房子！” 　　“有钱谁不愿意买新房子啊，那还不是钱话事？” 　　反方理由 　　“三四十年楼龄？比我年纪还大！哪一天就塌了，不敢买！” 　　“蟑螂老鼠还漏水，想着还是怕怕！” 　　“银行都贷不了款，要自己全额付款负担也不小啊！” 　　不久前，笔者跟着一位老友，帮他寻找老东山学位房。其间，与不少为学位奔波的广州师奶有过密切交流，发现在二手学位房市场，“高龄”学位房是市场供应主力。这些外观破旧的二手房，不是玻璃破了，就是墙壁斑驳，俨然是风烛残年的“老人家”，要把它敲锣打敲地“迎娶进门”还真需要勇气。 　　然而，现实总是逼人低头。 　　究竟，买与不买？其实，还是因人而异、因地段而异，也因需求而异。记者在此讲两个故事，其中一些亲身购房体验，或许对广大的购房者有所启发。 　　故事一 　　40年学位房单价三万 　　别看它旧，“回头率”可不是一般的高 　　笔者的老友说，要是咱有钱，买一栋住的，再买一栋看着，这些“老人家”二手房看都不会看一眼。事实上，因为看在钱的份上，不少“看都不想多看一眼”的高龄二手房，“回头率”说不定仍然超高呢。 　　比如笔者看了一套坐落于恤孤院路的一套40年楼龄的房子（带培正小学学位，明年就能入读）。41平方米，叫价却要120万元（单价为2.92万元/平方米），业主还不理不睬，咬定了说这就是不二价，砍价，免谈！而在交谈中，笔者了解到，原来业主的儿子刚上初中，这套房子的学位已经宣告光荣地完成了任务，所以才放出来卖。知道了笔者的身份后，业主终于放下了一点点傲慢的态度，告诉了笔者“一般人我不告诉你的秘密”———“现在初中不是也就近入学派位吗？这房子就近入学就是广州市第七中学，也是数一数二的省一级。我儿子现在就在那里上学。想想吧，100来万，买个小学的、再贴个中学的，怎么会贵呢？交赞助费都不止，还多了一套房子呢！几年后，你转转手又赚了一笔！” 　　笔者环绕了房子一圈，这是早期的单位宿舍。房子分隔成两房一厅，没有厨房，只能在客厅搭个灶台。从门口走进房内任何角落都不超过5步。从房屋里放的缺胳膊断腿的家具来看，业主并没有在这里居住过。 　　“这种房子的转手率非常之高，一般几年就转一次手，有些小孩刚上初中一年级，房子就卖掉了”，合富置业的中介小吴告诉笔者，由于转手率与市场接纳度都很高，所以大家根本不在意楼龄的问题。 　　小贴士 　　高龄学位房，说不定可以贷到款 　　专门从事房地产信贷服务超过10年的欧阳小姐向笔者透露了一个内幕消息。原来，在目前国家不断收紧银根的情况下，房地产项目放款率不断下滑，但是学位房的放款率则远远高于普通的二手房。据欧阳小姐介绍，正常情况下，银行对于超过30年楼龄的二手楼都不予按揭贷款的。比如有些普通的老旧二手房，有可能20年就已经贷不到款了。 　　但是，对于学位房的按揭贷款，银行内部却另有一套操作，即对质优物业按揭借贷要求稍微宽松。而学位房就属于质优物业。比如广州的排名前列梯队的省级小学的学位房，如东风东小学、培正小学、文德路小学一带的带学位物业，则可能列入优质学位物业，而贷款最长期限一般是10年。 　　据透露，银行对于超过30年楼龄的学位房贷款也并非没有设限，但限制条款并不苛刻，只要该按揭物业的房产证上能清楚证明该处物业的建筑结构，是当今建筑学通用的钢筋水泥结构或者是混凝土结构，则已经符合放贷要求。如果物业建筑属于老式混合式结构，如砖木混合结构等，则会被银行拒之门外。因为学位始终是无形的，万一物业出现坍塌，学位这个无形的资产也会随之消失，为了保障这个无形的资产，因此对物业必须进行风险评估。 　　故事二 　　一到下雨天，业主就拒绝看房 　　置业专家告诉你，不要买顶楼 　　“这家业主很奇怪，放盘这么久，如果是下雨天就说不在家，不给带客人上门”，某中介经纪人朱先生说，他“深度”怀疑，房子应该有渗水问题。 　　而渗水、漏水问题是不少老旧房子的“通病”。朱先生透露，如果房主确定知道自己的房屋存在渗水问题，会借口不便拒绝看房，等风雨过后稍微处理一下再展示给看房人。“有的房主会酌情维修，但渗水漏水不是简单填补就能解决问题的，更多时候需要发现渗水源头彻底解决问题，但是这样又会带来不菲的支出，很多房主不会这么做。简单维修后可以暂时阻止渗水，但时隔不久再遇风雨肯定会旧病复发。” 　　他说，作为房产中介方，经纪人会在看房的同时询问房主房子的质量问题，也会尽量提醒看房人注意关注隐蔽问题，但如果房主刻意隐瞒而且看房时的确没有发现问题的话，中介也无能为力，因此，“每年雨季之后成交的案例，再遇到下雨都会有关于房屋渗水或漏水的纠纷。老旧二手房明显会出现更多的纠纷，这就要求购房人在买房前多留心。” 　　小贴士 　　业内人士指出，正所谓“不看晴天看雨天”，想买二手房尤其是选择老旧小区房源的购房者，不妨在雨后多跑动跑动，以免买到问题房。具体以下三个方面要特别留意： 　　一、尽量选择斜顶的房子，防水相对较好； 　　二、如果是非常老旧的房子，尽量避免购买顶楼，如果是没办法一定要买，则要观察阳台的顶部是否渗水或者是否留有痕迹。如果是房子经过多次渗水的，一般墙壁会出现圆圈形的水痕、外墙剥落、有霉藓的状态； 　　三、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这一方面涉及面积如何计算的问题，另一方面也涉及改结构不妥而造成的建筑隐患。 　　置业专家提醒，买老旧的二手房，购房人真要特别小心才行，假如还是不能放心的话，“是在合约中加入内容，如果在短期内出现大的质量问题，维修费用如何分担，以保证收楼后才发现问题的纠纷现象”。 （文/图 詹青） 精彩推荐： 专题：《焦点图说》排名前列期 专题：星座与房子的那些事——摩羯座篇 专题：《狐狸秘笈》第二期 专题：末日已过 “捡耙和”正当时 当时我就震惊了！ 26万，别人的首付你的全款 小年轻们 32万买两房来晚了就成别人的婚房啦！ 携手走过末日 首付11万给你们的爱情许个未来