国土部三管齐下抑“地王”

　　年末，土地市场突然升温，不少城市“地王”频现。而楼市岑寂地度过冷淡的“金九银十”后，也出现一波诡异的“翘尾”行情，“日光盘”与通宵排队买房的耸闻又见诸报端。“地王”的出现，或将助长人们对房价升高的预期。因此，国土资源部再度出手整治“地王”，思路是，“进一步加大分类指导力度，区分不同城市，平抑土地市场价格的异常波动。”

　　年底“地王潮”突现

　　11月底以来，一、二线城市突现一波“地王潮”：

　　11月27日，北京市公布出让朝阳区农展馆北路一宗住宅混合公建用地。该宗土地规划建筑面积不足6万平方米，但起拍价高达20亿元，折合楼面价3.38万元/平方米。这一起拍价已与今年早些时拍出的“万柳地王”相当。

　　同日，上海黄浦区一处地块以27.7亿元高价拍出，楼面价达36176元/平方米，是为今年上海土地单价地王。

　　11月28日，深圳宝安尖岗山一个地块以20亿元的价格成交，可售楼面地价为27268元/平方米，创深圳历年土地拍卖地价新高。

　　11月30日，南京下关区滨江江边路以西2号地块卖出56.2亿元的高价，晋升今年全国总价地王。

　　12月，上海年内新总价地王诞生。上海徐汇区漕河泾社区一商务区地块被万科、绿地等四家公司以54.31亿元联合拿下。

　　与土地市场呼应，楼市也现“暖冬”情景。多地出现“日光盘”，广州甚而再现通宵买房“盛况”。

　　国家统计局11月70个大中城市新建商品房数据显示，和上月相比，价格下降的城市10个，持平的7个，上涨的则达到53个。其中，北京11月新房房价环比上涨0.8%，高居70个城市涨幅榜首。

　　百城价格指数调查则显示，11月，百城房价环比10月上涨0.26%，自6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。

　　在北京、上海等主要城市，惨遭几年来最冷清的“金九银十”后，11月，楼市成交量价双双走高，在“暖冬”中出现“翘尾”行情，已是大概率事件。

　　土地市场“供需两旺”

　　“地王”背后，是政府推地与开发商拿地“兴致”的同步高涨，土地市场呈现一派“供需两旺”气象。据中原集团研究中心监测的13个重点城市的数据显示，11月份的经营性用地供应面积较10月同期上升约219%，除深圳环比下降外，其余城市均有不同程度上升。

　　据了解，今年品牌房企大多可提前完成销售任务，如绿城10月底即已完成400亿元年度销售目标的96%。大开发商握持丰裕资金，有了“攻城略地”的资本。数据显示，11家标杆房企下半年拿地882亿元，而上半年仅有304亿元。11月以来，万科、绿城、招商、保利、富力和金地6家企业合计拿地权益支付价已超过百亿，达到110.45亿元。

　　“上半年，地方土地财政受到很大压力。下半年，地方政府加大力度推地，可能还会给优惠政策。而且此时大房企有了足够的现金，调控政策也较为稳定，并无加紧趋势，此时拿地就很合理。”上海鑫灵锐投资管理有限公司董事、副总经理汤辉对时代周报表示。

　　此轮“地王”主要在大城市产生，且以总价地王为主，单价地王相对较少。“从上海看，‘地王’并不像2009年那么疯狂，没有出现面粉比面包贵的现象。总体来看，楼板价并不算很高，说明今年开发商拿地还是比较理性的。”德佑地产研究主任陆骑麟告诉时代周报。

　　据记者观察，上海今年新总价地王楼板价为11000元/平方米，南京的全国总价地王楼面价为7753元/平方米，相对而言并不算高。

　　与单价地王相比，总价地王对后市房价影响较弱。“单价地王对购房者的心理预期的影响很大，暗示市场底部已经到了，房企敢于高价拿地，说明以后房子更贵。”汤辉解释。

　　“总价地王对楼市影响不大。而且今年推地总量并未增加，只是呈现前低后高态势。”资深地产分析师顾海波也对时代周报表示。

　　在顾海波看来，楼市“翘尾”行情也并不像表面上看来那么“暖”。“很大程度是虚拟故事。北京辟谣了，说是销售有所上升，并没有那么火爆。‘日光盘’之类的说法，有开发商捂盘惜售、借机炒作的因素。”

　　“应该说是涨跌互现。在浙江杭州、宁波、温州等城市，楼价仍在下滑，之前炒作过头了，有个风险释放的过程。其他一些二、三线城市，楼市供应量都很大，很难说楼市就此回暖了。”顾海波称。

　　“一线城市从上海来看，现在处于量平价稳状态。我们作过统计，今年上海成交排名前十的楼盘，七个楼盘以上半年成交为主，而全年成交均价仅比上半年高出1%-2%。这说明房价在下半年只是略有上涨，楼市只能说在底部略有回升。”陆骑麟表示。

　　整治“地王”疑为表面文章

　　在调控的大背景下，“地王潮”赫然登场，引起了国土部警惕。12月18日，在2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会上，国土部土地利用司司长廖永林划分“市场异动三类城市”，并完整披露了该部的“防波动”调控思路。

　　所谓市场异动的三类城市，是指国家统计局发布房价的70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或者环比连续三个月上涨的城市；住宅或者商用商埠用地供应量偏离过去5年平均值，地价同比或者环比上涨的城市；近三个月以来出现住宅或者商埠用地较高异常地价的城市。

　　对市场出现波动的城市，国土部要求在三个方面采取切实措施，一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期。

　　为整治“地王”，廖永林提出三招：一是对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块，或与条件较差的土地放在一起供应。二是灵活使用多种竞价方式。对可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式。三是进一步严格市场准入条件，加强竞买人资格、购地资金合规性审查。

　　划分市场异动三类城市，在业界人士看来，意味着未来调控可能会差异化。“全国楼市的格局不一样，一线城市房价上涨比较明显，二线城市只是度过了最困难的时候，三、四线城市现在还非常痛苦。要针对不同的城市采用不同的调控方法。”中国房地产信息集团研究总监薛建雄对时代周报表示。

　　而“化整为零”、“好坏搭配”、“竞地价”之外“竞配建”等防“地王”招数，则引起了业界普遍质疑，认为只是做表面文章。

　　与限制“地王”相比，陆骑麟认为，加大力度打击囤地，对土地市场的健康发展更有积极意义。“这会真正增加供应，也有利于减少‘地王’出现。”

　　国土部此次也再度念了“清理闲置用地”紧箍咒，要求各地继续加大闲置土地处置力度，严格按程序及时调查、认定和处置。

　　并不乐观的是，囤地依然普遍存在，为开发商通行策略。国土部数据显示，截至今年11月底，全国闲置房地产用地1.1万公顷，仅比2010年5月底的16.95万亩减少了4500亩。也就是说，两年半时间里，全国闲置房地产用地规模仅下降了2.65%。

　　“经济过度依赖房地产，以房为纲，使大家关注于政府敢不敢真正下重手调控房地产。房地产需要的是制度性调控，而不是政策调控。政策调控太多变，大家只得游移观望。如果把一些政策作为制度固定下来，比如真正严格打击囤地，土地市场和楼市都会更理性。”顾海波表示。

　　改变地方政府对土地财政的依赖，在汤辉看来，才是扼制“地王”产生的利器。“中央应将财权更多地下放给地方，推进政府改革，减轻地方财政压力，可能会削弱土地财政的支柱作用。”