当前楼市调控重点应在预期管理上

　　⊙易宪容

　　自颁布住房市场的“国十条”以来，两年来我国住房市场发展宗旨发生了根本性变化，即遏制住房投机投资，鼓励住房自住消费。但是，住房市场投机炒作仍未得到根本的遏制。这里既有住房政策的药力不足的问题，也有住房宏观调控管理方式问题。房地产宏观调控管理思路不同，必然导致对市场判断不同及所给出的房地产宏观调控政策相异。因此，房地产市场宏观调控究竟是预期管理还是供求管理，应该有一条清晰的主线。

　　从楼价和成交量看，从2010年开始宏观调控到今年4月，国内住房的总体价格水平开始下行，调控取得相当的成绩，但向下调整的幅度不大。央行降准及降息突然改变住房的预期，从5月起，住房市场价格又开始小幅反弹。到目前为止，全国100个城市新建住宅的平均价格已环比连涨5个月。楼价向下调整的趋势突然转向为向上反弹，不仅说明住房市场以投资为主导的性质没有改变，而且整个住房市场的价格完全取决市场预期，更是说明当前国内住房市场投资主导性。

　　早些时候有政府职能部门的人认为在限购及限价政策作用下，住房市场基本上是由住房消费需求为主导的市场，事实表明，这个判断并不成立。因为，不仅以预期决定价格的住房市场及住房销售严重下降而房价不向下行的市场必定是以投资为主导的市场（这两者都是投资炒作主导市场的基本特征），而且上述政策基于只购买一套住房是自用而不是投资，而这个假定同样也不成立。因为，如果没有对住房投资炒作事中及事后的限制，只要购买住房是赚钱工具，只购买一套住房照样可用作投资炒作，只不过杠杆率低一些而已。

　　既然当前的住房市场仍然是以投资炒作为主导的市场，则房地产宏观调控政策就得以预期管理为主导。政府不仅对房地产宏观调控态度应十分坚决，让市场明白政府有决心也有政策会坚决去除住房市场赚钱功能，更为重要的是要通过差异化的信贷政策及差异化的税收政策来改变当前的市场预期。改变市场预期不仅是要阻吓新投机炒作者进入，最为重要的是要让已进入投资炒作者退出市场。

　　中国住房市场是一个刚刚发展起来、没有经历过排名前列轮周期性调整的巨大差异性的市场。住房的不动产特性及中国巨大住房市场的差异性，使得市场的许多问题容易被掩盖。比如去年与今年全国各省市住房销售面积及销售金额的增长此起彼落。今年1至10月住房销售面积增长较快的省份为青海37.9%，内蒙古35.3%，河北33.6%，销售金额增长较快的省份为河北54.8%，陕西50.6%，内蒙古47.7%，而两者增长最慢的省市为浙江负20.0%，上海负14.1%，北京负13.9%。但今年1至9月住房销售面积及销售金额增长较快省份为北京25.2%，吉林23.2%，贵州18.4%以及山西28.2%，湖北22.2%，贵州21.2%，而两者增长最慢的省份为内蒙古负37.0%，青海负34.8%，新疆负24.5%。

　　这些数据说明了，住房作为不动产，不是一个全国性的统一市场，永远是无数个不同价格水平分割的市场。要想用统一的标准统一的政策来治理这些市场是不可能的。特别是用行政性统一的干预手段对市场造成伤害会更大。因此，对住房市场的预期管理同样要采取差异化政策。最近，无论温州和鄂尔多斯(600295,股吧)等房地产泡沫破灭，还是贵阳、沈阳、海口、武汉等地房地产局部严重过剩，都预示着国内房地产市场存在着巨大风险。尽管这些风险看上去是区域性的，但不排除会向全国各市场扩散的可能。特别以木桶理论来看，系统性风险发生往往是会从最脆弱的地方开始。因此，笔者认为，对当前国内房地产市场系统性风险绝不可低估。

　　从多个方面的迹象看，市场预计住房市场政策或将出现重大调整，而从一些地方政府在采取不同方式来突破中央的房地产宏观调控政策（比如各地住房公积金政策微调），一些房地产企业上半年在一线城市住房销售又出现了大幅回升，资金压力减轻，一些房地产开发商又在大造明年房价上涨舆论等现象来看，可以说，国内住房市场价格上涨预期正在形成。这不仅使得一线城市销售快速增长，有数据显示，北京、广州、上海、深圳四大城市10月住房成交量按年分别增加了87%、68%、90%及80%，而且一线城市的土地交易急增。只要这种势头与再次形成的房地产市场价格上涨的预期会合，那么，早几年住房市场宏观调控所取得的成果有可能付之东流。

　　可见，当前国内住房市场中投机炒作思维仍不容忽视，宏观政策重点非得放在预期管理上不可，并逐渐由预期管理转化为住房供求关系管理。

　　（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）