【实用房屋交易纠纷案例】产权分割受限 按揭不成买方欠债

　　案例过程: 　　来自温州的黄先生是一位专业房产投资人士，在房地产投资市场比较好的M市，黄先生看中了位于市中心区域的一楼盘，并一次性付款购买了一层楼共四套房屋。当地房地产产权登记机关受理后，为其颁发了“四合一”的房屋产权证(即四套房屋合并成一个房屋产权证)。 　　一年后，黄先生找到了合适的时机出售了其中的两套住宅。在签订了买卖合同并收到了买房人交纳的30%房款后，同买方一道来到房地产产权登记机关办理产权过户手续，被产权登记机关工作人员告知，四套住房只能同时办理分户和过户的手续。 　　由于已卖的两套住房，买方均要采用二手房按揭付款的方式支付房款。因暂时无法过户，也就根本不能办理按揭的抵押登记手续。经过买卖双方协商后，卖方黄先生同意先将房屋交付给两个买方使用，待过户后再行办理按揭的抵押登记手续，但必须支付不低于70%的房款。由于房屋买卖单价不是很高，两个买方便同意了这个办法，分别找朋友和利用单位的有利条件筹措了资金交付给黄先生，黄先生也据此交付了房屋。买卖双方就此还拟定了补充协议，约定黄先生尽快寻找到另外两套房屋的买家，在办理完按揭手续、贷款银行放款后，及时将多付的房款返还买方(多付的房款=已付70%的房款一按照合同应付的30%房款)，以便买方用于偿还借款，但补充协议中没有约定具体的办理时间。 　　随后黄先生开始寻找新的买方。由于黄先生悉知己卖的两套房屋价格偏低，希望剩余的两套房屋这次能够出售一个比较理想的价格。虽有多个买家约定看了房，谈了价，但始终没能达成买卖协议，时间一拖就是半年。先前的两个购房者经过多次催促仍无结果，其中一人已经支付的40%房款是借来的，借款时间已经到期，出借人也多次催促还款;另一个则用的是单位的小金库公款，单位追收得更加紧迫，甚至可能面临失掉工作。单位还声称，若再不还款将以“职务侵占”向公安机关报案，追究其法律责任。因此，两人要求黄先生抓紧办理过户手续，以便办理按揭贷款并偿还借款。而黄先生则以买卖合同与补充协议并未约定过户的期限为由，仍继续慢慢寻找另外两套住房的买主。双方纠纷由此形成。 　　在两位买方的催促下，黄先生咨询了专业法律人士得悉，自己的房屋分户出售，法律并无明文规定必须同时办理四套房屋的分户和产权转移手续。黄先生认为:自身的交易行为不应该受到房地产产权登记机关的限制，于是将M市房地产产权登记机关告上了法庭。 　　M市房地产产权登记机关在收到法院的起诉书副本后，主动纠正了错误，并迅速通知黄先生和两位购房人，很快为其办理了产权过户手续。 　　至此，纠纷得到圆满解决。 　　要点提示: 　　1、购房时务必看清楚对方权属证书的详细情况，并对类似大产权证书的还应该到房地产主管部门咨询产权分户的具体要求，否则将面临本案类似的麻烦. 　　2、签订买卖合同时，应认真从合同上落实好保障自身权益的条款，以防患其后可能出现的各种纠纷。