典型城市新建商品住宅存销比进入“过大”区间

　　楼市的走势向来扑朔迷离，难以预料，严峻的寒冬已经来到，11月存销比数据显示，8个典型城市新建商品住宅存销比为12.9，刷新了今年10月份住宅存销比的点11.8，库存量已步入过大区间，房价下行压力进一步增大。库存量的不断增长，反映出近期楼市的低迷状态依旧在持续，虽然部分城市房价有所松动，开发商也愿意跨出打折促销这一步，但是，观望气氛依旧浓厚。

　　截至2011年11月底，我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%，库存量处于高位运行状态。

　　其中，北京新建商品住宅库存1100万平方米，同比增长54.12%；上海新建商品住宅库存946万平方米，同比增长50.17%；广州新建商品住宅库存691万平方米，同比增长48.14%；深圳新建商品住宅库存241万平方米，同比增长18.69%。可见，四个典型一线城市中，除深圳外，其余三个城市的库存量较去年同期均有明显的增加，特别是北京市，自2010年以来，新建商品住宅存量持续增加，涨幅居四个城市之首。

　　而济南、南京、厦门、杭州4 个典型二线城市新建商品住宅库存总量为1617 万平方米，比去年同期增长23.8%，从今年3 月份以来已连续出现8 个月大幅增长。其中，杭州的库存量达到335万平方米，同比增幅高达61.8%，继续占据典型东部二线城市增幅之首；济南新建商品住宅库存373 万平方米，同比下降17.22%；南京新建商品住宅库存590 万平方米，同比增长50.2%；厦门新建商品住宅库存319 万平方米，同比增长24.8%。

 

　　新建商品住宅存销比处在阶段性高位

　　存销比是指在一个周期内，商品库存与之前一定时期内销量的比值，用来反映商品的即时库存状况的相对数。而新建商品住宅存销比是月末新建商品住宅存量和连续6个月新建商品住宅销售量移动平均值的比。和普通商品一样，新建商品住宅存销比能够衡量开发住宅产品的资金利用效率。新建商品住宅存销比过大，可以直接反映出投资住宅产品的资金回笼状况欠佳。

　　截至2011 年11 月底，8 个典型城市新建商品住宅存销比为12.9，刷新了今年10 月份住宅存销比的点11.8，库存量已步入过大区间。少数城市如上海，存销比已超过2009 年1 月的水平。X

　　4个一线城市新建商品住宅存销比为12.6，成为自2010 年以来新的点。相比于第三季度存销比的缓慢上升，四季度存销比呈现出快速上升的态势，这和年末开发商受资金链紧张等因素的影响，纷纷在年末加速推盘有关。

　　分城市来看，11月底，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅存销比分别为14.2、13.8、10.1和11.1。相比于10月份，除了上海存销比增幅不大外，其余三个城市的存销比均大幅上升，且均创下年内新高。以北京、上海两个特大城市为例，住宅存销比已连续5-6个月高于12，住宅存量持续过大。可见，目前开发商销售压力较大，住宅价格下行的压力进一步加大。同时，一线城市部分楼盘降价并未给低迷的楼市带来实质性影响，购房者降价预期增强，八至九折的折扣仍难以让多数购房者接受，因此，如何消化现有库存、合理定价促销成为当前开发商面临的难题。

　　2011年以来，4个一线城市的住宅存销比均值明显高于2010年。预计年末，随着开发商面临回笼资金的压力，会有更多开发商主动降价，加入打折促销行列，但由于近期中央政府多次表态要继续调控不放松，因此，许多购房者还会选择继续观望，因此，年末的楼市交易将延续之前的惨淡态势。

　　11月底，4个东部二线城市新建商品住宅存销比为13.5，存销比已高过12，处于库存量过大的状态，同时也略超4个一线城市。进入2011年以来，新建商品住宅存销比处于较为明显的上涨通道，从1月的6.7上升到11月的13.5。值得注意的是，从今年8月起，东部二线城市的住宅存销比已经连续四个月超过4个典型一线城市。可见，随着调控的持续收紧，楼市的寒冬已经从一线城市开始蔓延到二线城市，一二线城市的情况基本趋同。

　　分城市来看，截至11 月底，济南、杭州、南京、厦门的新建商品住宅存销比分别为9.6、14.5、17.5 和13.1。对于南京、杭州这两个城市来说，自进入2011 年以来，存销比呈明显的上升趋势，尤其是南京，自今年8 月份以来，成交量仅仅在25-37 万平米之间波动，几乎相当于去年同期成交量的一半，低迷的成交量使得南京的存销比高达17.5，居典型东部二线城市之首。

　　全国商品房市场明显供过于求

　　从商品房销售量来看，2011年1-10月，全国商品房销售面积79653万平方米，同比增长10%，增幅和1-9月比下降2.9个百分点，明显低于近十年商品房销售量平均增幅，且仍呈现出持续回落的态势。

　　从商品房供求关系来看，2011 年1-10 月，全国商品房新开工面积和销售面积的比值为2.01，施工面积和销售面积的比值为4.57，都创下近十年的值，可见目前商品房市场供大于求的状况明显。在中央政府坚持调控政策不放松的情况下，预期明年这一供求趋势还将延续，这就意味着在建工程存量很大，从而会推高未来可售住宅规模，至少明年上半年多数城市住宅存销比仍将有所高企。

　　预计明年上半年存销比有望再创新高。一方面，近日媒体盛传：住建部已经知会地方政府，对于限购政策即将到期的城市，地方政府需要在到期后对限购政策进行延续，住建部并未对此进行否认，可见明年限购政策将极有可能继续延续；温家宝总理和李克强副总理也多次强调，坚持房地产调控政策不放松，中央政府对于房地产调控的决心依然。明年上半年楼市继续低迷已成定局。另一方面，今年以来，商品房新开工和施工量仍然较大，加上部分开发商将推盘时间由今年年底推迟到明年3月之后，届时商品房供应量还将有所上升，因此，明年上半年存量压力将会进一步增大，部分城市存销比将会再创新高。