数据显示重庆房价已跌两成 开发商不计成本冲量

　　这一仗如果不打好，今后的日子将更难过。重庆市一位地产商10月13日对《排名前列财经日报》记者说，对重庆市的房产商而言，如果在今年秋季房交会前不捞一把，今年就没戏了。

　　重庆开发商这样的心态，可能是导致重庆房价出现拐点的重要原因。在本报记者深入调查了解后，目前重庆房价已经普降两成左右，并在加速下跌。

　　已跌两成，并开始加速下跌

　　10月13日，保利（重庆）投资实业有限公司[保利房地产（集团）股份有限公司的全资子公司，下称“保利地产重庆公司”]在重庆多家媒体买下广告版面，为其在渝的多个楼盘促销，其中一个名叫“保利港湾国际”的楼盘，一举给出了“限时限量特价房”套内面积每平方米5850元的低价。

　　该广告的标称限量为4套，不过其销售人员称，13日这4套特价房售罄后，又加推了4套特价房。本报记者从该公司内部消息人士处获悉，本次保利地产重庆公司实际为此准备了40套特价房。

　　几十套特价房只是促销的噱头，本次保利地产重庆公司的真正动作在于，其余未在广告版面上出现的楼盘价格，即使是全江景房，也仅按套内面积6200元~6700元/平方米的单价销售。

　　保利地产重庆公司自己公布的原单价为8356元/平方米（按套内面积），实际售价6200元左右，相当于7.4折，折扣幅度为26%。

　　这还仅仅是在该公司10月13日公布“原价”上的折算价格，当地民间监测机构提供的数据显示，“保利港湾国际”在10月12日的单价为每平方米9000元，以此折算，其本次下跌幅度已经接近30%。

　　保利地产重庆公司并不只有这一个楼盘出现大幅度降价，经查，其在渝的一个名叫“大鼎世纪滨江”的楼盘，在今年7月份时的价格为每平方米8300元，至11月9日时下跌至每平方米7500元。X

　　保利地产重庆公司在重庆的杀跌行为，并不是孤本。重庆鲁能开发(集团)有限公司开发的鲁能星城在今年1月份时的房价拉高至11000元/平方米，目前已经下跌至“一口价”8000元/平方米。该楼盘在2005年4月时的楼价仅为每平方米3200元，此后跟该市其他楼盘一样，呈一条斜直线一直上涨至今年1月份。

　　此前，重庆第二大房产商金科集团一直不太愿意在售楼广告上直接杀价促销。10月13日，该公司也开始在当地一家报纸上买下7.5个版面，其中大部分楼盘价格出现“封顶价”（即售价）、特价、“一口价”。

　　保利地产在重庆市的杀价行为，只是该市商品房最近3个月来出现拐点并开始加速下跌的一个缩影。

　　由于重庆市国土房屋管理局将该市的住房价格视为“敏感数据”，半年多前已经不再公布成交价格，只公布每日成交面积和成交总量，连总成交价也不再公布。因此外界只能从一些民间监测机构获得该市的房价信息。

　　据当地一家民间监测机构提供的数据，该市江北区的商品房成交价在今年5月份达到点每平方米12200元，9月份已下跌至10500元；北部新区在今年8月份达到点每平方米11500元，9月跌至10300元。

　　沙坪坝区在今年3月成交价达到点每平方米10300元，9月一路暴跌至8300元；九龙坡区在今年4月达到点8200元，9月跌至7100元。保利地产重庆公司的“保利港湾国际”就位于九龙坡区的一处靠江地段，这一次该公司杀出了一个低于该区域平均价的价格。

　　目前重庆市的地产商大都不愿谈及有关房价下跌的问题，其原因是，一旦自己承认房价在下跌，并可能加速下跌，将进一步引发市场观望，给自己带来困境。

　　地产中介机构重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司副总经理何伟坚10月13日在接受本报记者采访时表示，据该公司监测到的数据，最近3个月来，重庆市的房价已经在整体上下跌了20%左右。他说：“这是一个很明显的降幅。”

　　需求突然蒸发，不计成本冲量

　　何伟坚认为，未来重庆市的房价还会继续下降，其原因是，目前重庆市的住房成交量已经降到了一个历史低点，购房者都在观望，而开发商考虑现金流问题，不得不杀跌冲量。

　　本报记者从公开信息中了解到，诸如“保利港湾国际”等楼盘的楼面地价就高达每平方米3000多元，如果计入大致2500元的建筑成本、安装成本（内装及外装）、绿化成本，开发商所能获得的含税利润仅为1000元左右，其中还未扣除资金及人力成本等，也就是说，如果楼面地价为每平方米3000元，则卖6500元左右基本为微利状态。X

　　“现在开发商考虑的最重要的问题不是成本问题。”何伟坚说，以前做房地产，有三大需求，其中投资性需求可达20%~50%，改善性需求时也可以达到20%~30%左右，另一块是必须通过购房来解决自身住房要求的刚性需求。这几个月来，投资性需求在宏观调控政策及房产税政策的影响下，突然基本消失了；而改善性需求则因换购房屋需要支付更多的成本，也被压抑住了，只剩仅有的一点刚性需求了。

　　重庆市房地产商近期的大面积杀价推广，其原因在于抢夺市场中仅有的一点刚性需求客户。该市将于10月20日至23日举行房交会，一般情况下房交会前2个月及房交会后的2个月成交会非常清淡，因为成交量集中在房交会期间释放了。

　　“这一波集中购房必须要争取到，我了解到的重庆几大开发商，现在都在考虑怎么抓住秋季房交会这一机会，现在考虑的不是成本问题，而是怎么样‘跑掉’一批房子的问题。”何伟坚说。

　　重庆金科集团副总裁李战洪对房价下跌的采访内容表现谨慎，他采用了一些变通的说法来回答记者的问题：“从今年第四季度到明年春节期间，重庆的房价将会出现一个价格低点。”但他随即称，这个低点可能是未来10年的低点。

　　杀价冲量已经不可避免，李战洪说，在市场处于上升通道期间，开发商主要任务是做利润，而在下降通道，就会出现现金流压力问题，不排除以价换量的做法。但他立即补充道，在金融紧缩政策的压力下，目前国内企业基本都有现金流压力问题，房地产商相比而言处境更好一点，因为他们手里有存货可以释放变现。

　　李战洪对重庆房价下行的另一个解释是，市区的土地已开发至尾声，目前推出的楼盘大多是相对偏远的郊区，所以看上去价格有“自然下滑”。

　　本报记者从当地地产界人士处获悉，一些装修提供商已经好几个月没法从重庆某大名鼎鼎的房地产企业结到账，这表明当地大型房地产企业的现金流趋紧。

　　(本文来源：排名前列财经日报 作者：程维)