北京住宅大户型项目单价下降总价上涨

　　某网数据监控中心统计，8月北京住宅成交量继前5个月连续上涨之后出现大幅下跌，环比下跌39.72%。某网数据监控中心分析师认为，目前开发商库存压力增大，预计会采取降价打折等促销手段在“金九银十”吸引购房者。

　　而另据统计，目前市场在售项目，老项目后期均价低开占比几近半数，但成交量却不尽如人意。对此，有业内人士表示，目前楼市价格只能算作结构性下调，郊区项目集中释放拉低了楼市整体均价，而对于个别降价项目来说，除了少数团购的个案特价房外，改推大户型、赠送精装修等也是开发商进行价格调整的手段，实际上，真正的降价还没有出现。

　　●8月14个项目降价17个项目涨价

　　城市核心区涨价盘占比近六成

　　据数据监控中心统计，截至8月31日，北京住宅市场共有278个住宅项目在售，这些楼盘8月底报价和7月底报价相比较，有14个项目下调了销售价格，17个项目上调销售价格，除3个项目因开盘和产品类型变化而无法判定价格涨跌外，244个项目的价格没有任何变化。

　　统计数据显示，8月北京17个涨价项目中，城内六区共10个涨价楼盘，占比近六成，每平方米涨幅1300元以上的楼盘全集中在城内六区。而朝阳区某楼盘继7月份涨价以来，8月再度小幅提价。另外，均价在20000元/平方米以内的涨价刚需盘共有7个，其中通州一盘属于7月降价，8月房价重新涨回7月之前的水平。而位于顺义马坡的某项目销售人员也表示，该项目目前能够保持每周10套左右的销售，预计项目将于9月中下旬上调售价。

　　对此，伟业顾问市场发展部总经理袁阳表示，今年8月，北京楼市住宅成交5506套，低于7月9134套的总成交。受成交影响，8月涨价楼盘数量明显低于7月。

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　　●近半数降价项目推盘面积变大

　　单价下调千元总价上涨几十万

　　根据链家地产市场研究部统计，截至上周二，今年北京新入市的商品期房住宅项目中，68个旧盘新开项目有37个项目的成交均价低于上次开盘，占比约为54%。但纵观这些价格向下调整的项目，大部分老盘后期新推出的住宅套均面积都较前期高10平方米以上。也就是说，大部分价格下调项目都提高了户型面积，虽然销售单价下降500-1000元左右，但住宅平均总价却上涨20万-30万左右。例如亦庄在售的中信新城项目，前期的套均面积约为108平方米左右，而目前在售的套均面积则达到163平方米左右。成交均价的微幅下调并不能减轻面积增大给买房人带来的资金压力。

　　对此，链家地产分析师表示，目前新房价格下降仅仅体现在部分项目的单价上，而且，大户型的销售均价本来就低于小户型，并非项目刻意降价，但开发商可借降价潮流巧推大户型住宅。不过，根据链家地产市场研究部统计，8月90平方米以下住宅的成交比重为52%，环比增长2%，市场刚需购房的比重在不断增加，但刚需群体资金实力较弱，对住宅单价、总价的变化都较为敏感，因此，尽管部分项目单价上表现有所下降，但由于新推出的住宅户型较大，总价水平提高使其难以被市场接受。

　　●降价多为“营销”招数

　　市场价格回调有限

　　经过限购政策调控后，新建商品房市场成交量逐渐萎靡，直至8月整体市场已经落入“冰点”， 伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示，随着传统销售季“金九银十”的到来，开发商会抓住传统销售的黄金时期，拟定更符合购房者价格预期的销售价格，刺激压抑很久的购房需求，致使成交量回涨。

　　但从目前的市场状况分析，新建商品房市场降价大多停留在“营销”层面，开发商虽然推出在售项目团购、特价房等活动，但仅仅是个案，特价房源也往往名不副实、少之又少。另外，根据伟业我爱我家市场研究院的研究，7至9月份统计的13个下调价格的项目中，仅有2个项目有退房记录，其退房率仅为1.3%和0.3%，与2008年平均5%的“退房率”相比，可见目前市场价格调整幅度确实有限，真正降价的项目并不多。此外，目前多数打折促销项目都集中分布在郊区，中心城区项目价格依然保持高位。