抑投机管开发双线并举 房地产调控挺向纵深

　　国家发改委“一房一价”措施、北京市地税局和住建委联合出台差别化土地增值税预征率……近期连续出台的房地产调控政策显示出调控正在转向，由抑制房地产投机投资的主导方向，逐渐向抑制投机和加强房地产开发监管并举过渡。

　　从提高首付款比例、提高贷款利率到停止第三套房贷款、36城市限购，一系列政策的出台精准瞄向房地产市场的投机客，成交量随着投机资金的挤出而应声回落。在过去的15个月时间里，房地产调控的主要力量集中在房地产消费市场，主要通过提高购买门槛和扩大保障覆盖面两种手段来分流消费群体。在这一过程中，对房地产开发商的监管较少，且集中在土地竞买环节，包括提高保证金交付比例和规定最后动工期限等，但对其后的环节监管较少。

　　分期开发是开发商十分中意的开发模式，被拉长了的开发周期会给开发商带来极高的利润，土地快速增值将推高房价是开发商分期开发的动力所在。针对这一现状，北京市地方税务局和北京市住房和城乡建设委员会近日联合下发通知，自3月26日起，对房地产开发企业销售商品房取得的收入实行差别化土地增值税预征率，将由之前的2%上调为2%至5%，容积率小于1.0的房地产开发项目按照销售收入的3%预征土地增值税。

　　尽管差别化征收土地增值税属于北京一地的调控细则，但这一细则具有示范意义，并不排除其他城市后续会根据当地实际情况跟进类似细则，也调整当地土地增值税征收税率。

　　如果说北京的调控细则不能充分说明全国房地产调控转向的话，国家发改委近期连续出台的两项政策则足够有力，凸显对开发商的监管力度。

　　5月1日起，商品房销售新规和新的建设项目收费标准及住房交易收费标准将正式实施。新的收费标准将减轻企业和居民负担41亿元，而“一房一价”则断绝了开发商坐地起价的可能。

　　国家发展和改革委员会对商品房销售“明码标价”的要求，标志着物价部门正式进入了房地产调控监管机构的阵营当中。发改委的介入，对规范房地产销售，打击开发商“捂盘惜售”起到积极作用。“控制房价”是这轮房地产调控中一个被量化了的目标，在要求各地出台房价控制目标的同时，发改委从物价管理的方向对房屋销售进行监管和控制，在一定程度上，也有利于地方调控目标的实现。

　　对住房交易手续费和部分建设项目费用的降低，也将会直接体现在房价的控制上。从施工图设计审查收费、部分行业建设项目环境影响评价收费以及招标代理服务收费三大方面降低及规范收费标准，从直接的结果来看，将会减少企业相关费用的支出，而从间接的影响来推断，则可体现在房价中，让开发商减少“涨价”的理由。