重庆
重庆搜狐焦点网 > 重庆新房 > 新闻中心

政策能否降房价虚火 一二线城市"调控"南辕北辙

2010-01-13 09:16:02 来源: 中国证券报

  在国务院密集出台房地产调控政策前后,地方政府也纷纷做出反应:上海降低公积金贷款限额,广州严查闲置土地,深圳打击捂盘囤积,南京和杭州则对置业提供购房补贴。

  纵览各地方政府调控政策,一线城市由于房价上涨过猛不得不出手遏制,二线城市则继续执行优惠政策。在中央层面房地产政策渐趋明朗之后,地方政府调控同样“雷声”大。不过,这些措施能否收到明显效果,尚需时日加以观察。

  一线城市调控风声紧

  在二套房贷政策收紧前夕,上海市住房保障房屋管理局率先表示,将从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施,以遏制地价、房价过快上涨。上海市公积金管理中心也宣布,人均住房面积小于33.4平方米而再次购房的,为购买“改善型住房”,对购买第二套改善型普通自住房的,公积金贷款限额由80万元降低为60万元。

  广州市几乎同时提出,扩大土地和商品房供应,盘活闲置土地,抑制房价过快上涨。2009年12月30日,广州首度明确对闲置土地征收增值地价。广州市国土房管局负责人称,一旦新政实施,被认定是闲置用地的地块,开发商首先要补交的增值地价,可能就是原来地价的几倍甚至十几倍。

  开发商囤地成本将大大增加。业界最为关注的是,土地闲置费不再按月计收,而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收,逾期不缴纳土地闲置费的,自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1%。的滞纳金。

  2009年以来,广州市开始逐步对2007年底至2008年初出让的几幅高价土地进行处理,被收回的原中莱地王已在2009年重新出让,金地的番禺地块则实行退地退款,保利金沙洲和富力云祥路地王还在商议中。而新办法的出台让那些囤积或闲置土地的开发商承担着更大的风险。业内人士认为,广州闲置地处理细则若能严格认真执行,对于缩短房企开发周期,防止囤地、囤房,可能会产生一定成效。

  一边是严查闲置土地,另一边再次提出限价房。广州市房管局局长谢晓丹表示,2009年上半年喊停的限价房用地可能重启,具体的供应规模正在调查摸底。

  而深圳市国土委则开始对全市房地产开发销售、经纪、估价等领域的违法违规行为进行全面清理整治。查处房地产开发企业违法违规行为,包括非法预售、发布虚假广告、囤积房源、合同欺诈、售楼现场不按规定公示规定事项、不按规定填报项目手册、未取得预售许可前违规收取定金、意向金、诚意金等。

  随后,深圳市又将2010年保障性住房建设计划大幅提高,计划建设保障性住房从2.23万套增至约5万套。翻倍的数字表明,深圳市政府欲通过加大保障性住房供应量,解决中低收入住房问题,并平抑市场房价。

  二线城市或继续力挺

  就在国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的同时,2009年卖地收入高达1200亿元的杭州市推出了29条房产新政,不论是否杭州户籍,手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房,就可获得房款总额1.3%的财政补贴。

  不仅是置业给予补贴,在市区仅有一套住房,在2010年出售住房,并重新购买普通住房的,同样给予房款总额1.3%的购房补贴;因房屋拆迁选择货币安置的,在市区购买普通住房给予超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴。

  杭州天龙房产中介表示,营业税“2改5”对炒房和购买非普通住宅抑制作用明显,但杭州的新政相当于补贴了因营业税受影响的客户,抵消了宏观政策的执行力。新政中一户家庭年满18周岁子女购买第二套住房,享受首套住房贷款的相关优惠政策,这对一些炒房家庭,继续起着“鼓励”作用。

  不仅仅是杭州,南京市在2009年底就率先提出购房补贴。在南京市购买普通住房(144平方米以下)的,给予总房款0.5%的购房补贴,仅有一套住房的改善型购房家庭,在2010年出售原住房并且重新购买普通住房的,也给予房款总额0.5%的购房补贴。而个税补贴则将取消,之前南京市对超过两年的二手房买卖,缴纳个税后政府还要补贴40%,2010年政府不再予以补贴。

  1月6日浙江省舟山市也宣布,对购房者给予所征收契税全额的财政补贴,对以家庭为单位在舟山仅有一套住房的改善型购房者,个人所得税全额或差额退还。而长沙2008年底出台的购房补贴也继续执行,长沙市的置业低收入家庭可继续享受8万元的购房补贴。 

  调控效果仍需观察

  对于地方政府出台的种种政策,业内评价不一。深圳市房地产研究中心研究人员表示,深圳市严查捂盘在操作中存在难度,对捂盘惜售定性存在法律障碍,查处捂盘惜售与行政干预过度之间很难平衡。

  而对于认筹和收取诚意金,深圳有开发商指出,如何界定无证认筹也是个难题,现在开发商卖楼认筹,不再直接收钱,而是与银行合作,客户缴纳的诚意金都存在银行账户里。客户根本不用担心开发商因资金紧张,收钱来缓解压力,主管部门也无法判定开发商无证认筹收钱。

  深圳市房地产研究中心此前曾在报告中承认,今年房价高涨,与开发商囤积房源、捂盘惜售也有关系。但迄今为止,未见到主管部门对此做出任何说明。其实,深圳一直规定楼盘拿到预售证之后10天内必须发售。但2009年大部分开发商都采取分批推盘策略,大多数楼盘开盘都在3次以上,甚至有的达到了9次,不同程度地存在捂盘嫌疑。2009年上半年,深圳在售的54个楼盘,有近30个拿证到发售的时间超过了10天。

  深圳中原地产研究部则表示,这一系列政策对市场可能短期内有影响,但决定房价走势的还是信贷政策和利率环境,需要持续观察。

  而在刚刚举行的“中国地产新视角高峰论坛”上,金地、首创、万科等开发商都集体回应地产调控,坦言对楼市政策仍然乐观。金地相关负责人称,2010年开发商“不差钱”仍会持续,因为流动性没有很快地消失,老百姓对未来预期的调整也不会那么剧烈,所以房地产行业是可以持续发展的。而且,今年开发商资金充裕,没有“降价卖房”的动力。从近期一些开发企业拿地的状态来看,也表现出对市场的乐观。

  而首创集团董事长刘晓光坦言,无论情况怎么变,开发商希望的是“今年的地价、房价都要稳定,出现一个趋稳的状态”。

  土地财政应弱化

  近期,中央新一轮房地产调控政策密集出台,各级地方政府随即因地制宜制定配套和细化措施。总体而言,各地政策中,遏制高房价的有力实际措施并不多见;且具体执行留有很大回旋余地。

  业内人士指出,受制于“土地财政”,地方政府与开发商之间存在着一定程度的“利益共谋”。中央对地产的调控政策最终要见效,尚需弱化“土地财政”这一地方政府主要的财政收入模式,建立能保障地方政府财政收入的可持续增长机制;否则,调控可能演变成“空调”。

  现在,市场对国务院提出的“遏制房价过快上涨”的政策目标,既有希望也有担忧。毕竟,“上有政策,下有对策”的应对之风,常常会使房地产调控“无功而返”,2006年后两度大规模房地产调控便是前车之鉴。效果不理想的重要原因之一,便是地方政府过度依赖“土地财政”的财政收入模式。只要“土地财政”依然是地方政府的主要财政收入来源,那么,依托地方政府落实的房地产调控政策,最终可能会走样。

  2009年,全国土地市场交易异常活跃,排在前20位的城市土地出让金总额高达8019亿,同比增加160%,多数城市土地出让金收入占地方财政收入比重达到30%-45%。

  以北京为例,2009年通过招拍挂方式成交的各类土地达247宗,成交金额达928亿元,土地出让金收入占财政收入比重达到45.9%。2009年,北京新房交易额占同期GDP的60%以上。在2009年超额完成1000亿元土地储备计划后,北京市将继续执行新一轮“千亿元土地储备开发”,预计在2010年年底前完成4500公顷可上市住宅用地的土地储备,相当于北京近3年来的实际供地量。

  显然,土地收入和房地产业相关税收是地方财政的主要“口粮”之一,房地产市场降温、趋冷并不是地方政府所希望的。2008年楼市萧条,多数土地流拍,使得地方政府收入锐减,经济发展也明显放缓。市场转暖后,为了GDP考核目标,为了当地社会发展,地方政府急需大量资金“干实事”。利用手中掌握的土地获取资金,便成了地方政府最便捷的生财之道。而鉴于高房价会推高土地价格,地方政府理所当然希望维持高房价,从而获得更多的土地出让金。

  地方政府通过供地给开发商大量套取银行资金,开发商以土地抵押的负债不断膨胀。一旦市场趋势性下跌,资产缩水就会引发债务偿付危机。更重要的是,土地开发愈演愈烈,会造成房地产供应过剩,而房地产过剩的本质是金融产品过剩,其后果便是类似于美国次贷的金融危机。这一风险值得高度警惕。

免责声明:凡来源非搜狐焦点网的新闻稿件和图片作品,系本网站转载自其它媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的,请联系本网站。

最新楼盘

山与城

山与城

12500元/㎡

南岸

查看详情
山晓

山晓

330万元/套

南岸

查看详情
东原·映阅

东原·映阅

135万元/套

渝北

查看详情
房贷计算