“国11条”六管齐下 “地方版”调控政策值得关注

　　近日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从市场供给、市场需求、市场监管、住房保障、地方责任、信贷等6个方面对房地产市场进行调控，通知提出了11项具体措施，也被称为“国11条”。

　　地方执行力度值得关注

　　调控内容涉及信贷、税收、土地、保障房建设、市场监管、地方责任等多个方面。其中，以家庭购买套数为标准，明确第二套房贷款首付比例不得低于40%。即全面终止二套房贷优惠。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，《通知》将对市场走势带来深远影响。

　　“这是一个‘中性偏好’的政策，抓住了‘增加供给’的市场根本点。”中国某房产研究院副院长陈晟表示。在信贷、税收等政策制定中，地方政府仍有较大的操作空间。

　　不过，社科院金融所研究员易宪容对“国11条”的效果并不乐观。他指出，《通知》明确开发商须一次性公开全部房源并明码标价的规定也并没有细化，他认为，房企容易采取一定的措施进行规避。

　　陈国强表示，即将陆续出台的 “地方版”调控政策值得关注。近期，上海、南京、杭州等地已出台相关调控政策，其中包括取消税收优惠、严格二套房标准，实行购房补贴等。青岛、湖南则在延续原有的政策优惠。此外，多数城市尚未有所动作。

　　陈国强认为，今年将不可能再现2009年房价疯涨的局面，甚至不排除部分地区房价出现回调的可能。

　　税收、监管多重调控

　　去年12月，财政部、国税总局发文终止了营业税优惠政策。

　　此次《通知》称，要加快研究完善住房税收政策。陈晟表示，作为最有效的调控政策，物业税有可能在今年出台，但仅限于个别泡沫较大的城市，以及商业物业类型。普通居民住宅的物业税开征条件，目前尚不成熟。

　　此外,《通知》要求加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。同时，进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

　　陈国强表示，受政策影响，国有资本在市场上的活跃度可能会大大降低，尤其体现在土地市场。

　　陈晟表示，信息公开是的监督方式，同时，预售制度改革将在很大程度上抑制团购及炒房行为。

　　银行自拟空间或拉大

　　除重申二套房贷政策，《通知》还规定，银行贷款利率严格按照风险定价。

　　业内认为，这有可能是在7折底线的基础上，按风险实施定价，而不是一刀切地要求为基准利率的1.1倍。然而，如果各家银行在利率方面自行定价的空间不断扩大，利率价格竞争仍将延续的情况下，风险与监管如何到位或将成为新一轮被关注的焦点。

　　某城商行个贷负责人指出，在执行二套房政策方面，正是出于争取客户和提早完成个贷指标的目的，各家银行对二套房利率进行差异化操作，“其实这很容易造成混乱竞争。”华夏银行某个贷经理也表示，银行最担心的就是业内执行情况不同。调控政策传导不一致的话，很容易导致业内的统一操作变得混乱，从而对政策的执行力度也变得“参差不齐”。

　　一位建行个贷经理则认为，虽然目前银行依然有房贷自主拟定利率空间，但由于监管措施的严格，今年对二套房贷的整体要求会更严格。监管部门极可能出于风险控制的考虑，近期出台更细微的调控方案。

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