陈真诚：政府吹响打击高房价的号角

　　（内容导读：这次国务院常务会议认为，要抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。这是中央政府连续多次强调要抑制投资投机性购房，也是自2008年救市以来排名前列次再次明确提出要遏制部分城市房价过快上涨的势头，说明中央政府已吹响了调控、打击高房价的号角。这是本文作者陈真诚今年的第二个准确预测…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

　　中央经济工作会议后一周内政府连出两招

　　12月5-7日上午，中央经济工作会议在北京召开，会议提出，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。会议闭幕后两天内，即12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施。会议决定，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。消息一出，立即在房地产市场产生了巨大反响。

　　结合温家宝总理11月28日在上海考察时明确指出要抑制投机性购房以及国家发改委主任张平12月9日表示，明年将完善住房消费和调控政策、抑制投机性购房来看，中央政府决定明年起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的政策，旨在抑制投机性购房，通过收紧房地产政策以打击高房价，以逐渐的方式展开新一轮房地产调控。

　　12月9日国务院常务会议决定从明年起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这立刻引起了市场的强烈反应。在一些城市，新房市场的成交量出现了明显下滑。

　　可就在这种情况下，依然有一些人认为，政府恢复营业税的政策，只是为了抑制投机性购房，只会对二手房产生一定的影响。如不在信贷政策上进行调整，单凭营业税调整，有可能再度上演2006年的场景：营业税的交易成本被转嫁到买方身上，房价依然上涨不止。甚至有人以中央经济工作会议决议没有就房地产问题进行“决议”而认为政府为了促进经济增长而不会出手对房价进行调控，认为政府不会出台政策打击高房价，不会调整房地产金融政策。

　　然而，就在距离恢复二手房营业税优惠政策仅仅5天后的12月14日，国务院接着再次召开常务会议，会议结果事实性证明，一些人，包括一些业内人士、所谓的学者专家、金融证券界分析人士乃至一些所谓的外资行专家们的主观猜想是错误的，证明其预测是没有根据的，是不可信赖的。

　　12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，要求遏制部分城市房价过快上涨势头。

　　会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。

　　会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。地方各级政府要切实负起责任，结合当地具体情况，采取针对性措施，促进房地产市场健康发展。

　　从会议精神来看，中央政府已经决定，为“保持房地产市场的平稳健康发展”，要“在保持政策连续性和稳定性的同时”，“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控”，“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”，“加强房地产信贷风险管理”，“继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测”，“加强市场监管”，“抑制投资投机性购房”，“稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

　　不难看出，中央政府决不是放任房地产投资投机性购房盛行不管，决不是放任房价非正常上涨不管，也不是如一些人想当然那样不会调整房地产金融政策，而是以“软调控”的方式，以“逐渐”的方式，展开了针对房价疯狂上涨、房地产泡沫集聚的强力调控，拉开了打击投资投机性购房、打击高房价的大幕，吹响了着力打击高房价的号角！

　　接连3篇文章预测政府会在经济会议后专项调控高房价

　　中央政府在经济工作会议之后的一周时间内，接连两次召开会议国务院会议，两度出手调控房地产市场，让一些人而感到惊愕。而其实，只要认真分析目前的房地产形势，务实地研究房地产市场，就会发现，中央政府在短时间内高密度地采取措施打击投资投机性购房、打击高房价，这其实并不是很意外的事情。

　　对于中央政府的决策，本文作者陈真诚从经济工作会议还没闭幕的12月7日开始，以及随后的日子，就一直准确地进行了预测，先后接连写了3篇文章预测，中央政府会在中央经济工作会议之后，将采取措施，针对高房价、投资投机购房等问题，对房地产进行专项调控。

　　经济工作会议将对房市产生八大影响

　　在本文作者陈真诚12月6日开始撰写17日中午发出的文章“经济工作会议将对房市产生八大影响”中明确写到：

　　“房价过高，市场上投资投机行为盛行，使房地产积聚了严重的泡沫，给社会经济协调发展带来了威胁。再加上，由于房地产等资产价格上涨、流动性过剩、公共产品价格改革及国际输入等因素的综合影响下，通货膨胀预期正日益攀升。而通货膨胀预期的日益攀升，又反过来刺激更多的资金进入房地产市场进行投资购房，以期实现资产保值增值。通货膨胀预期，投资资金追逐房地产等资产价格上涨，公众为资产保值增值而入市购房等因素，可能继续推高房价预期，加大房地产泡沫。最近爆发的‘迪拜危机’也给中国房地产市场发出了及时的警告，使得对房地产进行新一轮调控成为了必要。”

　　该文章接着预测认为：“在2010年，在实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策的大基调下，政府很可能会对货币政策进行总体微调和结构性调整，接下来，可能在经济工作会议后就房地产出台一些新的政策，或对原来的政策进行调整”。

　　“除按照2007年9月27日出台的二套房贷政策及其补充通知本身规定的内容，继续鼓励家庭购买普通及符合条件的家庭购买改善性住房外，去年以来相继出台的临时性房地产消费优惠政策，在规定时间到期后，一般会到期退出，不再延续。对于这些政策，包括房贷利息打折、首付降低、财税减免等政策，政府可能会在年底时公布”。

　　“2010年的信贷政策，可能会有目的地重点调整房地产及其他产能过剩领域的信贷规模，收紧房地产及其他产能过剩领域的信贷政策”。

　　文章指出，“鉴于基于房地产等资产泡沫破灭的‘迪拜危机’对中国房地产的警示，政府可能在经济工作会议结束后针对房地产出台新的政策进行调控，以打击房地产的投资投机行为，抑制房价上涨” 。　

　　房地产或进入软调控时代

　　中央经济工作会议结束后，本文作者陈真诚于12月8日再次撰写文章“房地产或进入软调控时代”。该文章写到：

　　从正式公布中央经济工作会议的主要内容公告来看，关于房地产问题的议项、房地产政策等内容，并没有象会前舆论所认为的那样成为重点内容，会议也没对2008年10月以来出台的房地产优惠政策是否到期退出等问题做出表态，不过，“从会议对房地产这个热点问题的冷处理来看，房地产将进入‘软调控’时代”。

　　该文章指出，“今年的房地产市场持续火暴，房价持续高涨，舆论普遍担心房地产泡沫问题，房地产话题是很热的话题，但中央经济工作会议却把这个房地产这个热话题进行冷处理。可能是留待会后出台具体政策来专项处理，以免因会议而造成没必要的过度的舆论风浪，以免对房地产市场造成没必要的冲击。如此来看，恰恰证明中央政府对房地产问题是高度重视的，必然会及时进行调控”。

　　该文章认为，“会议并没有就房地产政策直接多说什么，没有表态2008年10月以来出台的系列优惠政策是否延续，并不一定是决定让政策到期后延续。实际上，对于优惠政策是否延续问题，没有表态就是一个重要的表态，没有消息就是个大消息”。

　　“此次会议没有明确提出抑制房地产投机购房问题，但不等于中央政府对出手打击房地产投资投机行为”。

　　该文章预测指出，“此次会议，没有提到抑制房地产投机购房问题，就说明中央政府可能要将这个微观的问题在会后的具体工作中做专项处理，出台专门的政策，或采取专门的措施”。

　　“也许在会后、政策期限到期时会有具体的政策或通知出台”。

　　“2010年的信贷政策，可能会有目的地重点调整房地产及其他产能过剩领域的信贷规模，收紧房地产及其他产能过剩领域的信贷政策”。

　　“鉴于基于房地产等资产泡沫破灭的‘迪拜危机’对中国房地产的警示，因此，政府不可能继续放任房价继续非正常地快速大幅度上涨，不可能不重视客观存在的房地产等资产泡沫等问题。这样，在中央经济工作会议结束后，政府就可能专门针对房地产而出台新的政策进行调控，以打击房地产的投资投机行为，抑制房价非正常上涨，促进房地产业健康发展”。

　　营业税新政绵里藏针或见血封喉

　　再接下来，在国务院常务会议决定“个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”后，本文作者陈真诚12月10日再次撰写文章“营业税新政绵里藏针或见血封喉”。该文章写到：

　　“基于目前房地产市场的实际情势而言，营业税免征政策复原，释放出房地产政策收紧的明确信号，表达了中央政府对房地产市场过度火爆、泡沫状况的担忧，说明中央政府对房地产调控的态度在改变，已经重视房价过高和房地产市场泡沫风险等问题，并在客观上收紧房地产政策，着手抑制、打击投资投机性购房，并非一些人所想象的那样会放任房价继续非正常地上涨”。

　　以上这些内容，本文作者陈真诚不仅仅在文章中清楚写到，在回答多家媒体记者采访提问时也明确陈述了上述预测观点，众多媒体的报道中有明确写到。相关内容，可在网上搜索到，或查阅相关媒体报道中可查阅到。

　　如今，这些预测，已被国务院接连两次常务会议的决定所证明是基本上准确的。今年2月准确预测将在今年年底因政策退出效应下消费者集中突击入市购房而出现成交高潮后，这是本文作者陈真诚今年的第二个准确预测（事实上，还有第三、四个预测，从目前来看，也将是准确的。其内容，以后再做陈述）。

　　这些准确预测，可以说明的是，对于房地产市场分析，不能凭着自己的猜测而去做判断，而是需要讲究科学方法，需要务实地研究、分析房地产市场。否则，不管你是谁，不管你是否挂名“专家”或“评论员”或“分析师”，也不管你是否批着“教授”或“外资”的衣冠，都几乎很难预测准确，其结果可能是误导了舆论，误导了市场，不利于中国房地产市场的健康发展。至于那些人云亦云者，或那些信口开河者，其结果更是糟糕。　　

　　拿高房价、投资投机性购房开刀

　　事实上，在2008年以前，政府对房地产调控一直不力，不能见多大的成效，房价持续非正常上涨，并让市场建立起了房价继续上涨、政府不会真正打压房价的预期。然后，2008年10月以来，政府相继出台系列政策刺激房地产，更向市场释放了政府不打压房价的信号。并且，二套房政策事实性地没有得到有效执行，加上大量的信贷投入，更推高了房价上涨预期。由于市场流动性过剩，资产泡沫膨胀，通货膨胀预期高涨，市场投资投机性盛行，加上一些自住消费者恐慌性入市，地价高涨也推高房价预期，一些开发商人为地高定价、不断抬搞价格销售，等等一些因素综合一起，让让房地产泡沫越来越大。其中，最主要的原因是政府对房地产、对房价的态度，是政府的政策，是大量投放的信贷资金和通货膨胀预期及土地价格高涨。因此，可以说，中国的房地产泡沫已经积聚，弄不好，不排除迪拜危机在中国上演的可能。

　　要刺破房地产泡沫，主要看政府的态度，看政府的政策。如果政府坚决表态，并及时出台政策且得到有效执行，肯定能刺破房地产泡沫。

　　这次国务院常务会议明确认为，要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

　　这是中央政府连续多次强调要抑制投资投机性购房，也是自2008年救市以来排名前列次再次明确提出要遏制部分城市房价过快上涨的势头，是中央政府正在进一步强化房地产调控、打击房价上涨的信号，说明中央政府已经下定决心要对目前过热的房地产、盛行的投资投机性购房采取措施进行调控，针对房价进行动真格的调控，吹响了调控、打击高房价的号角：坚决拿高房价、投资投机性购房开刀。

　　同时，还要注意到的一个信号是，此次国务院常务会议，不但明确提出要增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头，继续整顿房地产市场秩序，还明确提出要加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险，加强房地产信贷风险管理，这说明将进一步针对房地产的金融政策进行调整。

　　加大差别化信贷政策执行力度，所指的应该是，支持居民自住和改善型住房消费的政策继续执行，但对其他房地产金融政策将被收紧，尤其是会严格执行二套房政策，抑制投资投机性购房。也就是说，在恢复营业税政策后，房贷政策也即将收紧。到时候，房地产政策，基本上将全面收紧。在房地产刺激政策中，除继续支持居民购买普通商品房用于自住和和符合条件的改善型住房消费的政策外，在居民自住和改善型住房消费以外部分的政策，将进一步收紧，乃至可能全部退出，将不再成其为悬念。市场各界需积极应对。